房企冷暖：排行榜里的秘密

王玉光

歲末年初，評價房地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀，各類“房企銷售排行榜”靠譜嗎？

目前國內(nèi)房企銷售業(yè)績排名通常出自第三方研究機構(gòu)，或是與房企有合作的代理機構(gòu)。業(yè)內(nèi)參照引用較多的，如易居中國克而瑞發(fā)布的《2018中國百強房企銷售排行榜》、搜房網(wǎng)中國指數(shù)研究院《中國房地產(chǎn)TOP10》，以及億翰智庫《中國典型房企銷售業(yè)績TOP200報告》等。

盡管與專業(yè)性和指導(dǎo)性更強的國際評級機構(gòu)相比，這類“民間”排行榜不乏“報喜不報憂”或是對某些上榜企業(yè)夾帶商業(yè)性質(zhì)的包裝炒作，但總體而言，對于大型上市房企的銷售數(shù)據(jù)監(jiān)測仍具備一定的參考價值。

過去一年，房地產(chǎn)政策市場環(huán)境如何變化，企業(yè)投融資和開發(fā)銷售受政策影響程度，以及行業(yè)集中度變化，不妨從這些排行榜里管窺一斑。

盡管行業(yè)周期下行，但千億房企排行榜上卻仍是熱鬧繁榮景象。

千億陣營擴容

根據(jù)易居中國克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2018年的房企流量銷售額（包括非權(quán)益銷售額）排名中，共有30家躋身千億級房企陣營。相比2016年的12家和2017年的17家，均有較大幅度的擴容。

其中，三家頭部房企銷售規(guī)模都超過5500億元：碧桂園集團以7286.9億元再次榮登榜首，銷售業(yè)績同比增長32.3%。萬科和恒大分別以6069.2億元和5511億元位列第二名和第三名。綜合前兩年數(shù)據(jù)，頭部房企規(guī)模增長穩(wěn)定，但增幅較前明顯降低。

擴容

共有30 家躋身千億級房企陣營，相比2016 年的12 家和2017 年的17 家，均有較大幅度的擴容。

三甲之外，融創(chuàng)中國以4600億元緊隨其后。央企保利發(fā)展也以4050億元越過4000億門檻;綠地控股（3812.2億）、中海地產(chǎn)（2687.9億）、新城控股（2204.3億）、華潤置地（2106億）和龍湖地產(chǎn)（2006.7億）也都躋身房企10強行列，其銷售業(yè)績平均增長32.7%。相比2016年的51.7%和2017年的37.4%，增幅呈下降態(tài)勢。

2018年，國內(nèi)經(jīng)濟面臨下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)更是愁云慘淡。一方面，中央將“房住不炒”定調(diào)為未來長期的住房制度安排;另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控因城施策，各地限購、限貸、限價和限售政策密集出臺，據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，2018年各地房地產(chǎn)調(diào)控政策合計發(fā)布超過444次，遠超2017年的250次。

盡管行業(yè)周期下行，但千億房企排行榜上卻仍是熱鬧繁榮景象。

新城控股集團首次躋身房企10強陣營，其2018年銷售業(yè)績增長達74.3%，名次較上年提升5位;陽光城、中南置地、富力地產(chǎn)、正榮集團、金科集團、中梁控股、中國金茂和融信等12家房企也都紛紛跨越千億規(guī)模。

就整體市場占有率而言，30家千億房企已占據(jù)中國房地產(chǎn)市場銷售的半壁江山，達45%。其中，排名前10位的房企市場占有率達26.9%，喻示中國房地產(chǎn)向“寡頭”時代更進一步。

與此同時，整個房企格局也呈現(xiàn)明顯分化，一方面，全年業(yè)績500億元以上的房企數(shù)量逐年增加，體現(xiàn)出“強者恒強”的特征規(guī)律;另一方面，銷售規(guī)模在300億至500億元的中小房企數(shù)量則逐年減少，成為大房企吞食并購的主要對象。

排名背后冷暖

房企排行榜上，數(shù)字背后的成敗得失更耐人尋味。

據(jù)碧桂園（02007.HK）1月4日發(fā)布的最新運營數(shù)據(jù)，2018年，公司全年歸屬股東的權(quán)益合同銷售額5019億元，同比增長31%。有分析人士認為，這5019億元權(quán)益銷售額，比第三方機構(gòu)統(tǒng)計的流量銷售額少了不少，似乎是有意“低調(diào)”，以降低輿論關(guān)注。

最近的公司年會上，碧桂園集團董事局主席楊國強發(fā)表長達3小時的內(nèi)部講話，首先是重申對房地產(chǎn)主業(yè)的信心，認為未來每年起碼仍有10萬億元的市場;其次是提出碧桂園要成為“高科技大型綜合企業(yè)”的新戰(zhàn)略定位，在堅守房地產(chǎn)主業(yè)的同時，積極進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機器人產(chǎn)業(yè)。

和碧桂園一樣，在過去一年的逆勢增長中，其他千億級龍頭房企亦冷暖自知。綜合各家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，可對千億級房企總結(jié)歸納出如下幾個普遍特征：

一是從高調(diào)擴張轉(zhuǎn)向低調(diào)內(nèi)斂，主動降速、去杠桿，謀求有質(zhì)量的規(guī)模增長。

萬科在將公司戰(zhàn)略定位從“城市配套服務(wù)商”升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”后，積極實踐多元化業(yè)務(wù)。“不爭第一”的萬科變得更具憂患意識，尤其是2018年9月的秋季例會上，有關(guān)“活下去”的內(nèi)部討論更是觸發(fā)了地產(chǎn)行業(yè)的集體焦慮。

恒大繼續(xù)奉行向“低負債、低杠桿、低成本和高周轉(zhuǎn)”模式轉(zhuǎn)變的策略，從注重規(guī)模向追求效益轉(zhuǎn)型，將謀求“有質(zhì)量的增長”奉為圭臬。據(jù)易居中國克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年，恒大歸屬股東的權(quán)益金額達5241億元，位居榜首。

二是資源集聚效應(yīng)增強，搶占融資、拿地關(guān)鍵賽道。

2018年，政策市場環(huán)境復(fù)雜嚴峻，房地產(chǎn)行業(yè)更加分化，以前銀行對房地產(chǎn)百強企業(yè)還都容易放貸，現(xiàn)在則要看是否在前30強榜單中。

據(jù)“觀點指數(shù)”監(jiān)測的重點上市樣本企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，14家重點上市房企中，恒大和碧桂園的融資數(shù)額最高，其次為保利發(fā)展。合計來看，這14家房企的融資總額占行業(yè)到位資金的比例不斷上升，由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。說明這些重點房企在融資數(shù)額和增幅上相對占據(jù)優(yōu)勢。

而在土地市場的角逐中，中型房企似乎更有動力，仍寄希望于通過增加土地儲備發(fā)展壯大，躋身千億陣營。大型房企則因為已經(jīng)具備相當規(guī)模土地資源，因而更加看重利潤和收益。

據(jù)業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)統(tǒng)計，截至2018年底，已有9家上市房企總土地儲備貨值超過萬億元。前10名土儲總貨值近20萬億元。其中，排名前三位的分別是恒大（3.44萬億元）、碧桂園（3.13萬億元）和融創(chuàng)（2.81萬億元）。

三是多元化轉(zhuǎn)型加劇，房企更名“去地產(chǎn)化”漸成時尚。2018年以來，有超過20家房企在更名中去掉了“地產(chǎn)”字樣：“保利地產(chǎn)”更名為保利發(fā)展控股集團有限公司，“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”，“大連萬達商業(yè)地產(chǎn)”改為“大連萬達商業(yè)管理”，等等。據(jù)統(tǒng)計，目前排名靠前的大房企，只有中海和富力的名字中仍有“地產(chǎn)”字樣。

由于住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)遭遇天花板，眾多大型房企紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓、科技、教育和醫(yī)療等領(lǐng)域，并尋找新的贏利點。

億翰智庫首席研究員張化東認為，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度日益提升的情況下，未來70%的房地產(chǎn)市場份額將被30家企業(yè)瓜分?！肮杨^”時代終將到來。