房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)區(qū)域金融穩(wěn)定的影響

李忠田

[摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)兩個(gè)行業(yè)的不斷發(fā)展，其之間的聯(lián)系也變得越來(lái)越密切，從而使兩者之間的風(fēng)險(xiǎn)傳遞更具有敏感性和迅速性。文章分析了房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融體系穩(wěn)定性影響的5個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制，并通過(guò)分析山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定性影響做出基本判斷，并給出相關(guān)政策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價(jià)格；區(qū)域金融穩(wěn)定；住房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901085

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比較重要的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，其中，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)本身不能導(dǎo)致金融一個(gè)區(qū)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，其價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致的個(gè)人或企業(yè)對(duì)銀行清償能力的不足則是威脅金融體系不穩(wěn)定的主要原因。到目前為止，已有許多文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融體系穩(wěn)定性的影響進(jìn)行了研究。BORIO（2001）從抵押物價(jià)值評(píng)估方式的角度上分析，雖然銀行為了確保自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和貸款安全以購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作為抵押，但是，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值的增加會(huì)助長(zhǎng)信貸擴(kuò)張能力，而在房?jī)r(jià)下降時(shí)則會(huì)縮緊信貸擴(kuò)張能力，即信貸緊縮。PAUL（2001）認(rèn)為，房產(chǎn)的價(jià)值主要取決于未來(lái)現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率、折舊等因素，但是，銀行本身是不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到這些未知信息的，只能根據(jù)以往及現(xiàn)在的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)分析來(lái)測(cè)算房產(chǎn)的價(jià)值，所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生巨大改變時(shí)，銀行就會(huì)遭受到大量的損失。

2作用機(jī)制分析

房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)可以通過(guò)影響銀行的信貸關(guān)系進(jìn)而影響金融體系的穩(wěn)定，文章主要通過(guò)以下幾個(gè)途徑分析房產(chǎn)價(jià)格與金融穩(wěn)定性的聯(lián)系：

第一，住房抵押。個(gè)人或企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)可能會(huì)以房產(chǎn)作為抵押品以獲得信貸資金，當(dāng)房產(chǎn)的價(jià)格下降時(shí)，銀行的權(quán)益會(huì)發(fā)生損失，進(jìn)而造成信貸緊縮，因此，為了達(dá)到資本金要求，銀行可能會(huì)變賣(mài)資產(chǎn)并減少貸款的供給；相反，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，可能會(huì)造成借款人財(cái)富增加的錯(cuò)覺(jué)，即財(cái)富效應(yīng)，個(gè)人對(duì)銀行的借貸能力增加，從而提高了個(gè)人的杠桿率，同時(shí)銀行也會(huì)面臨更多的資產(chǎn)暴露風(fēng)險(xiǎn)，使整個(gè)金融體系存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

第二，貸款買(mǎi)房。貸款買(mǎi)房和住房抵押的性質(zhì)在本質(zhì)上是一致的。當(dāng)今社會(huì)居民購(gòu)買(mǎi)商品房的主要途徑是通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升時(shí)，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)減小，銀行權(quán)益資本增加，與此同時(shí)，由于消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)預(yù)期價(jià)格上升效應(yīng)的存在，銀行也提高了自己的信貸擴(kuò)張能力和對(duì)個(gè)人或企業(yè)的信用額度，如此循環(huán)反復(fù)，從而可能會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，使金融體系更加脆弱，可能進(jìn)一步引發(fā)金融危機(jī)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)融資主要是來(lái)源于開(kāi)發(fā)貸款、公司債券、預(yù)收賬款等，其中開(kāi)發(fā)商對(duì)某地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的資金主要是來(lái)源于向銀行的貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲得的銀行的信貸能力主要是取決于所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的價(jià)值，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值上升時(shí)，其獲得的信用貸款能力也得到提升，從而可能獲得更多的銀行貸款資金，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的投資力度，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但又存在著潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，銀行可能會(huì)遭受巨大的損失，從而威脅金融體系的穩(wěn)定。

第四，帶動(dòng)作用。投資、消費(fèi)和出口是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車(chē)”，由乘數(shù)效應(yīng)，當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，如建設(shè)房地產(chǎn)所需要的鋼材、水泥、玻璃等原材料、家電行業(yè)以及房產(chǎn)建筑、物業(yè)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)房產(chǎn)的價(jià)值提高，開(kāi)發(fā)商會(huì)更多地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，關(guān)聯(lián)行業(yè)在銀行的派生存款就會(huì)增加，從而使銀行的資產(chǎn)和權(quán)益資本就會(huì)增加，所以投資房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用對(duì)金融的影響也是非常顯著的。

第五，資產(chǎn)、負(fù)債時(shí)間上的錯(cuò)配。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，因此，銀行的房地產(chǎn)貸款是長(zhǎng)期的。然而，在銀行資產(chǎn)負(fù)債表的負(fù)債部分，主要來(lái)源于累積的活期存款，即負(fù)債主要是短期的，這與貸款在時(shí)間上是不匹配的，資產(chǎn)和負(fù)債有效久期不同，從而使銀行本身面臨著利率風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，威脅著整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。

3基于山東省房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融穩(wěn)定性影響的分析

如下表所示，文章考慮到通貨膨脹的因素，將2006年的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為基數(shù)，以此對(duì)商品房平均銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和GDP在考慮到通貨膨脹的基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)格調(diào)整以得出實(shí)際價(jià)格或?qū)嶋H收入。

由上表可知，2007—2016年這10年間商品房平均銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率為6129%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10年間的增長(zhǎng)率為9075%，人均收入將近翻了一倍，通過(guò)GDP在10年間的增長(zhǎng)率也可以看出，國(guó)民總收入也大約翻了一倍，與其基本一致，均大于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率。所以這在一定程度上說(shuō)明了山東省的商品房平均銷售價(jià)格還是比較合理的，說(shuō)明在2007—2016年，從大體上來(lái)看，山東省的房?jī)r(jià)是不存在泡沫的。另外，有專家認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比值的正常區(qū)間是10%～20%，由表可知此值也在合理區(qū)間內(nèi)，也說(shuō)明了山東省對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)中對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資程度還是比較合理的。

4政策建議

第一，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度?，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金來(lái)源為銀行貸款，為了避免因房產(chǎn)資金過(guò)度依賴銀行的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種途徑進(jìn)行融資，實(shí)現(xiàn)房企融資方式的多元化，比如通過(guò)股票融資、債券融資、基金融資等等途徑，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模擴(kuò)張給銀行體系流動(dòng)性帶來(lái)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)增強(qiáng)銀行體系穩(wěn)定性，從而增強(qiáng)金融體系的穩(wěn)定性。

第二，從銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度。銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理體系、遵守金融紀(jì)律。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)為了獲得更多的利益可能更多地進(jìn)行信用擴(kuò)張，在有房產(chǎn)作為抵押品的情況下更多地將貸款發(fā)放給借款者，從而使銀行等金融機(jī)構(gòu)的更多資產(chǎn)暴露在風(fēng)險(xiǎn)中，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格一旦降低，銀行的不良資產(chǎn)將會(huì)增加，損失非常巨大。所以，銀行應(yīng)當(dāng)遵守金融紀(jì)律，完善自己的風(fēng)險(xiǎn)管理體系并建立合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行操作，減少甚至避免損失的發(fā)生。

第三，從政府的角度。當(dāng)房產(chǎn)的價(jià)格上漲時(shí)，處于上行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)掩蓋了真實(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而可能導(dǎo)致市場(chǎng)主體的非理性行為，使市場(chǎng)失靈。因此政府需要出臺(tái)一些政策使房產(chǎn)的價(jià)格處于合理價(jià)格區(qū)間內(nèi)，比如，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)度上升時(shí)，政府可以加強(qiáng)土地管理以防止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲。同時(shí)可以通過(guò)多個(gè)途徑供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，比如可以增加經(jīng)濟(jì)適用型住房、廉租房、保障房等。另外，可以通過(guò)稅收政策來(lái)抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為。通過(guò)增加供給或者減少需求來(lái)控制房產(chǎn)的價(jià)格。最后，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)金融監(jiān)管，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)度漲跌，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫和、穩(wěn)定發(fā)展。

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