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      土地增值稅優(yōu)惠政策盤點

      2019-02-19 22:27:51吳世赟紀宏奎
      稅收征納 2019年12期
      關(guān)鍵詞:增值額國家稅務(wù)總局稅收政策

      吳世赟 紀宏奎

      土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人,除稅法規(guī)定免稅的外,均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之,凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人,不論其經(jīng)濟性質(zhì),也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員,無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù),均有繳納土地增值稅的義務(wù)。土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策?本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策梳理如下:

      第一,銷售的普通住房增值率未超過20%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其增值率未超過20%的,免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)的規(guī)定,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮,但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認,現(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上:即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2(1.44)倍以下。但是目前絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的文件或通知可予以參考。對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

      第二,個人銷售住房?!敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)的規(guī)定,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的住房,不論是普通住房還是非普通住房,不論首套住房還是兩套及兩套以上住房,均免征土地增值稅。

      第三,因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條的規(guī)定,因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定,所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人,須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后,免予征收土地增值稅。

      第四,因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的原房地產(chǎn)?!敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規(guī)定,“城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;“國家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人,須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后,免予征收土地增值稅。

      第五,轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源。根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財政部、稅務(wù)總局公告2019年第61號)的規(guī)定,對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建保[2010]87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

      第六,轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2013]101號)的規(guī)定,企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

      第七,企業(yè)重組。根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2018]57號)的規(guī)定,按照《公司法》的規(guī)定,非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司),對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),暫不征土地增值稅;按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅;按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅;單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資,對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策,不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。上述所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動,出資人的出資比例可以發(fā)生變動;投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

      第八,合作建房分房作為自用。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)的規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

      第九,被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2003]141號)的規(guī)定,經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu),包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社,對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時,被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外,被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè),不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

      第十,資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財稅[2001]10號)的規(guī)定,對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓回收的房地產(chǎn)取得的收入,免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司,及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外,資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè),不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

      第十一,符合條件的房地產(chǎn)捐贈。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)的規(guī)定,房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的,不征收土地增值稅。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

      第十二,符合條件的房地產(chǎn)贈與。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)的規(guī)定,房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,不征收土地增值稅。

      第十三,運動會后處置不動產(chǎn)。根據(jù)《財政部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局關(guān)于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》(財稅[2009]94號)規(guī)定:亞運會組委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅。另據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2022年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》(財稅[2017]60號)規(guī)定:對北京冬奧組委、北京冬奧會測試賽賽事組委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅。

      第十四,為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見》(國發(fā)[2008]21號)的規(guī)定,由政府為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。

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