淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控

張鳳蓮

（福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司，福建 廈門(mén) 361000）

0 引言

項(xiàng)目成本管控按階段可分為：土拓成本階段、目標(biāo)成本階段、動(dòng)態(tài)成本階段、結(jié)算成本階段；按管理模塊分類可分為：目標(biāo)成本管理、招標(biāo)管理、變更管理、動(dòng)態(tài)管理、結(jié)算管理。不同階段及不同模塊間均息息相關(guān)。強(qiáng)化成本管理，將有利于提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益。尤其是在近幾年中，各地產(chǎn)對(duì)成本管理日益重視，旨在實(shí)現(xiàn)工程企業(yè)的健康、良好發(fā)展，所以本文對(duì)成本管控展開(kāi)分析，探討其控制策略，保障工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最優(yōu)。

1 成本管控分析

成本管理貫穿于全過(guò)程，以下分別從土拓成本、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、結(jié)算成本進(jìn)行闡述。

首先土拓成本，即項(xiàng)目在拿地階段對(duì)項(xiàng)目土地成本、開(kāi)發(fā)成本、建安成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算，預(yù)估項(xiàng)目利潤(rùn)率。

其次是目標(biāo)成本，目標(biāo)成本根據(jù)項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算相關(guān)費(fèi)用。

然后是動(dòng)態(tài)成本，在工程建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)管理、變更管理實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，對(duì)每月動(dòng)態(tài)進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)的最大節(jié)余。

最后是分析竣工結(jié)算，其是項(xiàng)目的最后一個(gè)成本管理階段，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的落定時(shí)期。因此為了保障竣工結(jié)算成本管理的有效性，通常情況下是在遞交結(jié)算書(shū)之前進(jìn)行全過(guò)程成本分析，核查結(jié)算書(shū)結(jié)果與實(shí)際分析結(jié)果保持一致，如存在偏差則要進(jìn)行及時(shí)合理的調(diào)整，防止造成成本管理漏洞。

2 成本管控策略

2.1 目標(biāo)成本管理

控制成本前提目標(biāo)成本必須小于土拓成本，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率。

在目標(biāo)成本階段，分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目定位是否吻合，根據(jù)項(xiàng)目定位制定統(tǒng)一指標(biāo)、限額設(shè)計(jì)；對(duì)于項(xiàng)目特殊事項(xiàng)，需充分了解透徹；涉及壟斷及政府性工程，充分了解當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、必要時(shí)拜訪當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)構(gòu)，明確相關(guān)要求及標(biāo)準(zhǔn)，保證目標(biāo)成本的精準(zhǔn)性及可行性。

根據(jù)項(xiàng)目定位，梳理不同項(xiàng)目定位對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)目標(biāo)成本，各項(xiàng)目在基準(zhǔn)目標(biāo)成本基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目特性調(diào)整目標(biāo)成本，保證項(xiàng)目目標(biāo)成本在基準(zhǔn)目標(biāo)成本范圍內(nèi)，無(wú)較大偏離。對(duì)于目標(biāo)成本偏離較大科目，需分析設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高，是否可優(yōu)化空間，在設(shè)計(jì)方案階段內(nèi)有效控制成本。

對(duì)項(xiàng)目展示區(qū)目標(biāo)成本進(jìn)行限額控制，根據(jù)項(xiàng)目定位及項(xiàng)目體量，制定對(duì)應(yīng)的展示區(qū)目標(biāo)總成本，根據(jù)總成本細(xì)分至各專業(yè)建造指標(biāo)，設(shè)計(jì)在建造指標(biāo)內(nèi)限額設(shè)計(jì)，超限額的需及時(shí)優(yōu)化，保證目標(biāo)成本可控性。

通過(guò)以上動(dòng)作，成本管控的關(guān)鍵階段（設(shè)計(jì)階段）得到了有效的控制。

2.2 招標(biāo)管理

招標(biāo)管理在成本管理中所占比重最大，評(píng)判一個(gè)工程招標(biāo)成果，可從其招標(biāo)方案的經(jīng)濟(jì)性、量?jī)r(jià)的精準(zhǔn)性、范圍及界面的合理性、流程規(guī)范性、合約的嚴(yán)謹(jǐn)性等五方面進(jìn)行判斷。

方案的經(jīng)濟(jì)性：負(fù)責(zé)圖紙審查及成本優(yōu)化，確保方案經(jīng)濟(jì)性及完善性。

量?jī)r(jià)的精準(zhǔn)性：負(fù)責(zé)編制或?qū)徍斯こ塘壳鍐?，并分析指?biāo)含量的合理性以及清單的準(zhǔn)確性、單價(jià)的合理性。

范圍及界面的合理性：負(fù)責(zé)梳理招標(biāo)范圍、界面，包括復(fù)核前期工程界面，確保工程范圍和工程界面的合理性、杜絕界面的錯(cuò)漏及不合理項(xiàng)。

流程規(guī)范性：熟悉掌握招標(biāo)流程及制度、招標(biāo)禁止項(xiàng)、招標(biāo)違規(guī)項(xiàng)、招標(biāo)預(yù)警項(xiàng)目；杜絕以上不合規(guī)事項(xiàng)發(fā)生，保證招標(biāo)的公平公正。

合約的嚴(yán)謹(jǐn)性：負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件的商務(wù)部分及審核技術(shù)部分，及過(guò)程中往來(lái)函件語(yǔ)言措辭，保證合約的嚴(yán)謹(jǐn)性。

招標(biāo)前期準(zhǔn)備充分，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)超目標(biāo)成本風(fēng)險(xiǎn)，提前介入優(yōu)化成本，招標(biāo)過(guò)程中考慮充分，可減少后期變更事項(xiàng)，招標(biāo)合約嚴(yán)謹(jǐn)性，可有效控制后期結(jié)算扯皮現(xiàn)場(chǎng)。

2.3 變更管理

地產(chǎn)工程具有繁瑣性和復(fù)雜性，而且實(shí)際施工容易受到多種因素的影響，從而也會(huì)對(duì)成本管理造成一定的影響。比如在機(jī)電安裝工程施工現(xiàn)場(chǎng)某些隱蔽工程或者是外包工程需要變更簽證。安裝企業(yè)要及時(shí)組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、成本造價(jià)部門(mén)等相關(guān)人員進(jìn)行會(huì)簽。也就是要在確保施工進(jìn)度合理，高質(zhì)量、高安全性安裝的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制簽證變更，以此為工程款的支付和決算提供有力依據(jù)，可以及時(shí)調(diào)整工程造價(jià)、成本管理計(jì)劃等，有效的保障了成本控制趨于合理，對(duì)機(jī)電安裝工程的造價(jià)實(shí)施全面控制。

同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕無(wú)效變更及無(wú)效成本；超過(guò)一定額度的變更，需上大額變更會(huì)，對(duì)其變更合理性、可行性、必要性進(jìn)行分析，同時(shí)按變更類型給予工程部、設(shè)計(jì)部、成本部適當(dāng)?shù)念A(yù)警排行，增加各部門(mén)變更管控意識(shí)，有效減少因各部門(mén)失職而引起的變更，確保每份變更的合理性。

2.4 動(dòng)態(tài)管理

動(dòng)態(tài)管理屬于過(guò)程管理，定標(biāo)結(jié)果及變更率直接影響動(dòng)態(tài)成本，因此動(dòng)態(tài)管理與招標(biāo)管理、變更管理息息相關(guān)；除此之外，成本管理人員需每月梳理項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，分析每月動(dòng)態(tài)變動(dòng)原因，同時(shí)預(yù)見(jiàn)超支標(biāo)段，及時(shí)提前介入優(yōu)化，有效控制動(dòng)態(tài)成本的平衡，爭(zhēng)取最大節(jié)余。

工程的造價(jià)管理和成本控制需要保障安裝人員的專業(yè)素養(yǎng)和能力，以此減少安裝失誤和工期延誤，在一定程度上可以有效的控制成本費(fèi)用。因此安裝企業(yè)要重視全員素質(zhì)的提高，宣傳經(jīng)濟(jì)意識(shí)、職能意識(shí)，促使各部門(mén)人員各司其職，保障工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。所以具體措施如下，首先工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要承擔(dān)團(tuán)隊(duì)責(zé)任，甄選各部門(mén)負(fù)責(zé)人，保障實(shí)際施工與目標(biāo)成本相適應(yīng)；其次安裝企業(yè)要根據(jù)工程的現(xiàn)實(shí)需要，對(duì)材料、設(shè)備的采購(gòu)、檢驗(yàn)、存放、使用、回收等要嚴(yán)格遵循相關(guān)制度和規(guī)范。還要加強(qiáng)與成本管理及造價(jià)控制人員的聯(lián)系溝通，及時(shí)上報(bào)施工情況，便于成本管理人員調(diào)整成本計(jì)劃。以免出現(xiàn)庫(kù)存不足延誤工程進(jìn)度的情況；最后成本管理人員要深入施工現(xiàn)場(chǎng)，考察實(shí)際安裝情況，結(jié)合造價(jià)控制管理方案核查各項(xiàng)預(yù)算是否合理，如果存在問(wèn)題要上報(bào)相關(guān)部門(mén)，申請(qǐng)更改調(diào)整，審批后可落實(shí)執(zhí)行。從而能夠比較有效的實(shí)現(xiàn)成本控制管理，而這一過(guò)程主要是依靠安裝人員的專業(yè)能力和管理人員的履職能力，因此建設(shè)具有專業(yè)素質(zhì)的工程項(xiàng)目隊(duì)伍是十分重要的。

2.5 結(jié)算管理

竣工驗(yàn)收階段是成本管理和造價(jià)控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，即是要全面考慮設(shè)計(jì)概算、施工過(guò)程預(yù)算、竣工結(jié)算之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系。安裝企業(yè)及要根據(jù)工程的施工工藝以及標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)規(guī)范，對(duì)施工圖紙、合同、施工流程等方面的成本造價(jià)進(jìn)行逐一審核和復(fù)查，尤其針對(duì)工程量變更、設(shè)計(jì)變更、簽證變更的項(xiàng)目要進(jìn)行確認(rèn)，保障其中成資金的流向都有據(jù)可循。并且對(duì)定額單價(jià)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量等內(nèi)容要進(jìn)行成本核算，同時(shí)也要檢查其安裝質(zhì)量和效率，綜合控制成本造價(jià)。防止出現(xiàn)私吞工程款、瞞報(bào)資金款項(xiàng)、編造工程項(xiàng)目等行為，充分的保障成本管理和工程造價(jià)得到有效的控制。

3 結(jié)論

綜上所述，成本管理貫穿項(xiàng)目全過(guò)程，從項(xiàng)目啟動(dòng)階段至項(xiàng)目結(jié)束，成本管控都尤為重要，通過(guò)分析成本管控的各階段及各模塊的控制要點(diǎn)，提出相應(yīng)的控制措施，需要成本人員提高自身職業(yè)素質(zhì)的同時(shí)構(gòu)建完善的成本管理體系，從而最大限度的保障工程成本最優(yōu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。