工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用

文/譚志榮 湖南長城房地產(chǎn)土地估價有限公司 湖南長沙 410000

房地產(chǎn)評估主要是指評估人員，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場當(dāng)中的價格從而形成的應(yīng)用機制，主要是運用科學(xué)合理的評估方式，進(jìn)行評價價格形成的主要過程。相關(guān)人員需要在房地產(chǎn)評估方面，充分考慮技術(shù)、政策以及市場人員條件等多種因素，所以，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)評估工作結(jié)果不準(zhǔn)確的情況產(chǎn)生。

1、房地產(chǎn)評估的主要方法

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)評估可以劃分成為以下三種形式：比較法房地產(chǎn)評估，需要全方面掌握和了解當(dāng)前房地產(chǎn)的區(qū)域因素、個別因素和相關(guān)知識政策變化等；收益法則是需要針對當(dāng)前房地產(chǎn)的收益變動情況，和收益期限等因素進(jìn)行掌握；成本法則是需要結(jié)合工程造價進(jìn)行估算建筑物或者構(gòu)筑物的評估價值【1】。

1.1 市場比較方法

市場比較方法比較適用于房價較為穩(wěn)定的環(huán)境背景下。那么在實際應(yīng)用的過程當(dāng)中，根據(jù)市場比較法所做出的房價估算會因為市場發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)商方面的影響出現(xiàn)問題。當(dāng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定時，房地產(chǎn)商只需要在原有的房價基礎(chǔ)上進(jìn)行增添；若是處于動蕩時期，市場比較法就很難進(jìn)行；若是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，市場比較法最終的結(jié)果就會高于原有放價，甚至還會促使房地產(chǎn)泡沫更加嚴(yán)重。所以，市場比較法適用于交易量大的房地產(chǎn)交易，如寫字樓或者是房地產(chǎn)開發(fā)用地等。

1.2 收益還原方法

現(xiàn)如今收益還原方法還被稱之為收益現(xiàn)值法或收益資本化方法，主要是進(jìn)行預(yù)估該項目對象的未來收益狀況，根據(jù)資本化率、報酬率以及收益乘數(shù)等相關(guān)概念，把未來收益轉(zhuǎn)換成為價值，在進(jìn)行計算項目對象價值的方式，合理運用收益還原法所得出的價格就是收益價格，該計算方法的理論是根據(jù)房地產(chǎn)價格從而創(chuàng)設(shè)的預(yù)期收益原理。

1.3 成本評估方法

所謂成本評估方法主要就是指承包商法，在針對項目對象開始進(jìn)行估價的時候，需要在估價點方面重新構(gòu)建價格，并且還需要折舊扣除，然后在這對項目對象的價值或者是價格進(jìn)行科學(xué)合理的估算。該方法可以把房價作為正常利潤和各項稅費、建設(shè)成本的三者之和，適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場比較法的情況下。

2、工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用方式

2.1 工程造價可以有效替代成本法

根據(jù)目前房地產(chǎn)評估工作現(xiàn)狀來看，大部分從事于房地產(chǎn)評估工作的人員都在使用成本法，但是工程造價無論是在工作內(nèi)容中還是工作流程都和成本法較為相似，并且兩者之間還存有共同點。在進(jìn)行使用成本法針對房地產(chǎn)開始評估工作時，需要借助于當(dāng)前社會客觀成本的實際情況進(jìn)行開展評估工作，而工程造價則是需要根據(jù)工程當(dāng)中所存有的特殊情況，進(jìn)行施工費用造價分析，同時，成本法和共造價的內(nèi)涵還存有很多不同的地方，相比較而言，工程造價針對材料的實時價格整改了解較為及時，能夠為房地產(chǎn)評估工作及時提供依據(jù)。我國在進(jìn)行推廣房地產(chǎn)評估工程造價清單計價模式時，針對每一個所涉及到的項目都需要具有明確的清單和內(nèi)容，不同地區(qū)之間的定額也存有一定的差異，所以，這就需要企業(yè)能夠在進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作時，全方面結(jié)合自身實際發(fā)展現(xiàn)狀，適應(yīng)于當(dāng)前企業(yè)發(fā)展。

2.2 清單計價費用符合房地產(chǎn)評估實際

在房地產(chǎn)評估工作中運用工程造價，會在評估當(dāng)中涉及到工程費用和措施費用等相關(guān)項目費用，需要在綜合單價表中把所有項目信息都填入到其中，不論是人工材料還是企業(yè)管理，主要填寫在評估中會涉及到的價格，都要寫入到清單當(dāng)中。措施項目所對應(yīng)的項目屬于工程實體項目，需要從最初的施工準(zhǔn)備就開始，然后在到施工過程和生活安全環(huán)保方面，而非實體工程項目其中包含安全防護和文明施工等，以上這些內(nèi)容，都需要根據(jù)工程的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開始評估工作。而在房地產(chǎn)評估當(dāng)中運用清單計價項目費用，不僅創(chuàng)新和整改了由政府造價部門統(tǒng)一單價的做法，更是在一定層次上給承包單位可以實現(xiàn)自由發(fā)揮的空間，促使承包單位能充分展現(xiàn)自己的技術(shù)優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，以此來有效提升企業(yè)的技術(shù)水平和管理能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與此同時，若是房地產(chǎn)評估工作運用工程清單計價方式進(jìn)行的話，還可以不進(jìn)行編寫預(yù)標(biāo)和標(biāo)底，只是需要把工程的清單進(jìn)行編寫就可以，有效節(jié)省了大量時間，促使人員能夠有更多的時間投入到工程造價管理工作中【2】。

2.3 為房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性提供保障

對于目前的民用建筑而言，在整體的施工過程當(dāng)中施工技術(shù)較為普遍方便掌握，而且建筑工期還有明確的建筑規(guī)律，所以，在民用建筑施工當(dāng)中可以針對實際情況進(jìn)行有效的投入施工中所需要的資源，而且由于工程項目的體量大致相同，就不會在材料價格方面出現(xiàn)較大波動，也較為容易的被施工企業(yè)接受。隨著我國社會經(jīng)濟的飛發(fā)展，促使建筑市場的競爭也越來越激烈，那么在激烈的市場競爭當(dāng)中會給預(yù)算控制價格造成高于市場的競標(biāo)價格現(xiàn)象，所以，這就需要從事于房地產(chǎn)評估工作的人員，能夠把市場競爭也考慮到影響評估結(jié)構(gòu)當(dāng)中，而且企業(yè)要是想在激烈的市場競爭當(dāng)中站穩(wěn)腳步，這就需要企業(yè)能夠降低評估預(yù)算結(jié)果，不論是在工程造價利潤方面還是企業(yè)管理費用方面，都要針對目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀展開分析。但是并不能夠完全根據(jù)市場價格進(jìn)行標(biāo)定，或者是完全的降低成本，而是應(yīng)當(dāng)在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)之上重視成本問題。那么在房地產(chǎn)評估中，工程造價不需要考慮一下兩點內(nèi)容：首先，在工期和進(jìn)度計劃方面進(jìn)行提取，雖然有效縮短了施工時間但是同時也會產(chǎn)生趕工措施費；其次，當(dāng)合同已經(jīng)簽訂之后，由于業(yè)主資金沒有在寬限期進(jìn)行支付，施工單位需要進(jìn)行墊付，工程費用當(dāng)中就存有被墊付的費用，這種現(xiàn)象也不存在房地產(chǎn)評估工作中【3】。

結(jié)語：

綜上所述，隨著社會的不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)評估工作中，工程造價數(shù)據(jù)正在不斷被完善，而且也更加的趨向于市場實際發(fā)展現(xiàn)狀。所以，把工程造價有效運用于房地產(chǎn)評估工作當(dāng)中，不僅能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時，也能為房地產(chǎn)價格提供精確的價格評估，這對于市場房地產(chǎn)評估有著重要意義，有助于維護當(dāng)前社會市場秩序，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的發(fā)展條件。