論高周轉(zhuǎn)模式對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響

文/趙釗 天津萬科房地產(chǎn)有限公司 天津 300000

近幾年來，房?jī)r(jià)的快速上漲引起社會(huì)高度關(guān)注，國(guó)家不斷出臺(tái)政策維護(hù)房產(chǎn)地市場(chǎng)的穩(wěn)定。通過對(duì)一部分城市采用限購限價(jià)及金融措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，希望采取高周轉(zhuǎn)模式，加快拿地、銷售、回款的節(jié)奏，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)自身發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性較強(qiáng)，高周轉(zhuǎn)的結(jié)果極有可能帶來一些不利于因素，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來較大影響。

1、高周轉(zhuǎn)模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、綜合性強(qiáng)，行業(yè)要求高，同時(shí)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，又與其他行業(yè)比如工業(yè)制造、服務(wù)企業(yè)等有著很大區(qū)別，開發(fā)的產(chǎn)品較為特殊，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響很大。

如今，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整極為嚴(yán)格，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)十分敏感，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)，在多種不利形勢(shì)下，采用高周轉(zhuǎn)模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，有利于房地產(chǎn)業(yè)控制成本增長(zhǎng)。常規(guī)情況下，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目立項(xiàng)、投入建設(shè)完工，需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，所需的資金成本增大，不可預(yù)見費(fèi)用增加，從而導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本難以控制，影響著項(xiàng)目的預(yù)算管理，從而使項(xiàng)目陷入危險(xiǎn)狀況。而采用高周轉(zhuǎn)模式下，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)處于高速運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，項(xiàng)目建設(shè)呈現(xiàn)短平快的特點(diǎn)，從而對(duì)成本實(shí)行有效益控制，保證成本增長(zhǎng)在可控范圍。

其次，有利于防范各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。房地產(chǎn)項(xiàng)目受政策影響較大，特別是土地政策、金融政策、戶籍管理政策等影響明顯。土地價(jià)格不僅直接造成項(xiàng)目成本增長(zhǎng)，同時(shí)，給項(xiàng)目開發(fā)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)，金融政策的影響更大，國(guó)家通過信貸政策，運(yùn)用限貸或者利率調(diào)節(jié)手段加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，影響房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張或者縮減，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行活動(dòng)。此外，國(guó)家通過限購政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買行為，影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，國(guó)家政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大危機(jī)，采取高周轉(zhuǎn)模式有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目快速推進(jìn)，快速完成，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

最后，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目效益。企業(yè)的目標(biāo)是獲取經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。如今，房地產(chǎn)業(yè)投入大，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，面臨的壓力大，采取高周轉(zhuǎn)模式加快項(xiàng)目運(yùn)行速度，提高項(xiàng)目的運(yùn)行效率，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取最大效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

2、高周轉(zhuǎn)模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析及應(yīng)對(duì)措施

2.1 資金籌集問題

由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，對(duì)資金的需求量較高，在高周轉(zhuǎn)模式下，項(xiàng)目的建設(shè)周轉(zhuǎn)縮短，由此，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目短期內(nèi)籌集更多的項(xiàng)目資金，滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要較高的資金籌集能力，能夠隨時(shí)做好資金調(diào)度，滿足項(xiàng)目資金需求。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目難以支撐下去，就是因?yàn)轫?xiàng)目資金不足所致，形成半拉子工程，影響了企業(yè)的發(fā)展。

2.2 工程質(zhì)量問題

房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不同，其他產(chǎn)業(yè)比如工業(yè)企業(yè)，可以在廠區(qū)內(nèi)進(jìn)行固定式流水線作業(yè)，受外界因素與作業(yè)條件的限制較小，并且流程固化，操作相對(duì)方便，質(zhì)量可以自行檢驗(yàn)，得到保證。而房地產(chǎn)業(yè)則受自然因素和作業(yè)條件限制較大，從而對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生很大影響。比如，在風(fēng)雨天施工，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量將會(huì)受到影響，而在高周轉(zhuǎn)條件下，有的項(xiàng)目為了保證項(xiàng)目進(jìn)度，就會(huì)不顧自然條件，狠抓工期，在此條件下施工，從而影響工程質(zhì)量，同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)自身的工藝流程，產(chǎn)品形成有一定的時(shí)間周期，而一部分項(xiàng)目追求項(xiàng)目的快，縮短工序或者縮短工序上的時(shí)間，實(shí)行違規(guī)運(yùn)行，從而導(dǎo)致質(zhì)量難以保證。

2.3 工程安全問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中的安全要求較高，稍有不慎就會(huì)引發(fā)安全事故，造成人員傷亡。在高周轉(zhuǎn)模式下，各方對(duì)于工程的進(jìn)度抓得緊，有的項(xiàng)目中出現(xiàn)安全措施不到位的問題，如對(duì)腳手架的加固沒有檢驗(yàn)，吊車的安全性沒有嚴(yán)格檢查，存在安全隱患。再者部分工人自身的壓力大，在施工中可以出現(xiàn)誤操作，出現(xiàn)安全事故，影響著項(xiàng)目進(jìn)度。此外，施工中噪音、灰塵等不可避免的對(duì)周邊環(huán)境造成影響，以及施工車輛進(jìn)出對(duì)周邊交通安全產(chǎn)生影響。

2.4 項(xiàng)目協(xié)調(diào)問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及面廣，內(nèi)外協(xié)調(diào)的難度較大，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法運(yùn)行下去，影響著項(xiàng)目進(jìn)度。在高周轉(zhuǎn)模式下，需要對(duì)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，掌控項(xiàng)目進(jìn)度。然而，在實(shí)際中難度很大。從外部看，項(xiàng)目協(xié)調(diào)涉及到政府部門較多，比如規(guī)劃、城管、土地、防空、住建等多個(gè)職能部門，每一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)阻礙將會(huì)影響項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的延遲。再有銀行金融部門，需要解決融資問題，保持項(xiàng)目資金需求。在項(xiàng)目?jī)?nèi)部看，需要把好物料采購及質(zhì)量關(guān)、機(jī)械設(shè)備調(diào)配關(guān)、施工人員管理關(guān)，每一個(gè)關(guān)口不能及時(shí)對(duì)接，將會(huì)延遲工期，增加運(yùn)營(yíng)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目投資收益難以保證。

房地產(chǎn)業(yè)采取高周轉(zhuǎn)模，就是講究運(yùn)營(yíng)上的快節(jié)奏，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)有著自身的規(guī)律性，辦理手續(xù)多，項(xiàng)目管理復(fù)雜，具有一定的建設(shè)周期，因此，在高周轉(zhuǎn)模式下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要采取有效的應(yīng)對(duì)措施。一是做好資金籌集。要根據(jù)項(xiàng)目需求合理制定資金籌集，做好用款規(guī)劃，保證項(xiàng)目用款需求。二是加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，制定項(xiàng)目進(jìn)度，嚴(yán)格落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化管理，明確項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，確保工程質(zhì)量。三是加強(qiáng)工程安全監(jiān)督，嚴(yán)格規(guī)范操作程序，加強(qiáng)安全防范與監(jiān)督檢查，減少安全事故的發(fā)生。四是建立項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)專班，實(shí)行責(zé)任分工，落實(shí)管理人員責(zé)任，外部聯(lián)系人員要處理好與政府部門、金融部門的關(guān)系，做好項(xiàng)目手續(xù)快速完成，使用項(xiàng)目能夠得以及時(shí)開工。對(duì)內(nèi)要做好統(tǒng)籌規(guī)劃，將人員、物料與工程機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)度，保證項(xiàng)目流程及時(shí)對(duì)接，減少怠工情況發(fā)生，提高運(yùn)營(yíng)效率。

結(jié)論：

隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到多方挑戰(zhàn)，采取高周轉(zhuǎn)模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本，防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。然而，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)壓力更大，將會(huì)面臨較大的資金壓力、工程質(zhì)量與安全問題難以控制，管理協(xié)調(diào)難度加大。為此，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好統(tǒng)籌規(guī)劃，進(jìn)行合理安全，應(yīng)用高周轉(zhuǎn)模式助推房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。