從項目總角度談房地產(chǎn)項目管理基本要點

文/張翰嬰 長春市東倉裝飾有限公司 吉林長春 130000

1、管理工作對房地產(chǎn)工程項目的意義

在對房地產(chǎn)工程項目進行管理時，必須嚴格監(jiān)督和把控管理人員的工作情況，同時，要關(guān)注工作人員的思想動態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)有關(guān)人員的工作受到了情緒的影響，要及時地給予關(guān)心和幫助。必須結(jié)合工作人員的狀況分析工作，及時發(fā)現(xiàn)并解決工作中出現(xiàn)的問題，制定相應(yīng)的計劃或方案。除此之外，還要系統(tǒng)科學(xué)地監(jiān)管和把控所有工作程序，有效提高業(yè)務(wù)能力，增強工程項目管理工作的效益，同時可以減少生產(chǎn)的成本。

2、房地產(chǎn)項目管理過程中的存在的問題

2.1 進度管理問題

房地產(chǎn)項目施工中,因為土建工程部門管理工作內(nèi)容混亂,這會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目施工管理存在各種問題,影響房地產(chǎn)項目建設(shè)。房地產(chǎn)項目施工情況比較復(fù)雜,同時,管理人員流動性又較大,房地產(chǎn)項目具體建設(shè)期間,施工管理期間,各項銜接內(nèi)容會出現(xiàn)不流暢,這會對整個項目的建設(shè)進度產(chǎn)生影響,從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目無法按期竣工。

2.2 質(zhì)量管理問題

房地產(chǎn)項目只有質(zhì)量達到相應(yīng)的要求標(biāo)準(zhǔn),才能保證項目竣工后能夠符合使用及安全要求,同時,提高房地產(chǎn)項目在市場中的核心競爭力。如果房地產(chǎn)項目中的質(zhì)量沒有達到相應(yīng)的要求保準(zhǔn),這會降低項目價值,會留有嚴重的安全隱患。但是,從實際情況來看,我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目質(zhì)量管理中存在許多不足和缺陷,這也相關(guān)工作人員在具體作業(yè)過程中必須注意的一項內(nèi)容。

2.3 對項目成本的管理

在房地產(chǎn)項目的管理工作中，部分工作人員的能力不夠，沒有將工程管理中的各項詳細工作徹底落實。例如，假如相應(yīng)的工作人員對施工圖紙的掌握較為片面，沒有從更深層面具體地研究整個施工工程，沒有制訂施工措施和方案的科學(xué)依據(jù)，會阻礙項目工程的順利進行。

3、解決房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題的有效措施

3.1 工程項目策劃

項目開始前,一定要做好項目的實施策劃,根據(jù)收集資料、開發(fā)大綱,對項目進行科學(xué)合理的整體策劃,包括開竣工時間、標(biāo)段劃分、工程節(jié)點、整體開發(fā)進度、項目融資(資金回籠、還款計劃)、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、交付與運營等各方面。遵循六個原則:整體規(guī)劃原則、客觀現(xiàn)實原則、切實可行原則、靈活機動原則、講求時效原則、群體意識原則。

3.2 加強對項目工程成本的管理

在房地產(chǎn)項目中，對工程成本的管理必須具有全面性，在實際工作的過程中，管理操作的程序也十分繁雜。要想提高對項目施工成本管理工作的效益，同時給開發(fā)商的投資奠定良好的基礎(chǔ)，就必須加強與各個參與建設(shè)的單位和部門之間的溝通與交流，積極有效地發(fā)揮團結(jié)協(xié)作的精神，共同克服成本管理工作中遇到的困難，盡可能優(yōu)化管理工作。

3.3 加強進度管理

對于房地項目進度管理工作的進行,應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手:

制定一套完善的管理制度,嚴格的依據(jù)相應(yīng)的規(guī)整制度開展相應(yīng)的施工,保證項目工程施工可以符合管理的具體要求。

管理人員要分析房地產(chǎn)項目的具體施工路程,對流程間的銜接進行合理優(yōu)化,縮短工程建設(shè)周期,保證工程可以按期竣工。

針對項目工程建設(shè),組織好相應(yīng)的施工方案,對工程的施工設(shè)計以及相應(yīng)的操作內(nèi)容進行全面審核。審核施工圖紙,在工程設(shè)計初期及時發(fā)現(xiàn)問題,依據(jù)具體情況,優(yōu)化圖紙,避免后期出現(xiàn)返工,影響工程施工進度。

3.4 強化對項目施工質(zhì)量的管理

(1）加大對施工材料采購的管理力度。必須派遣專業(yè)的工作人員到特定的供應(yīng)點采購施工材料，進而從根本上保障材料的質(zhì)量，使精細化的施工要求與材料的型號、規(guī)格和性能等完全相契合。(2）嚴格抽檢材料。必須嚴格地抽檢進場前的材料，確保其達到相關(guān)要求之后方能投入使用。與此同時，在實際操作中，為了順利開展施工工作，必須及時運行調(diào)試，并且及時返廠修理或者更換，避免在施工過程中出現(xiàn)故障影響工作進度。(3）提高工作人員的自身素質(zhì)。必須注重培訓(xùn)和指導(dǎo)現(xiàn)場工作人員的技術(shù)能力，促進管理人員全面掌握項目施工的程序，確保其嚴格按照房地產(chǎn)項目管理的標(biāo)準(zhǔn)和制度，科學(xué)規(guī)范地進行實際操作，從而提高施工質(zhì)量，降低成本。

3.5 團隊建設(shè)與對外協(xié)調(diào)

現(xiàn)實中,新項目老團隊的情況極少,大多數(shù)都是新項目、新團隊,有的團隊甚至是幾個合作方在項目中各負責(zé)一塊,在協(xié)調(diào)管理上存在一定的難度,員工做事難以改變慣性思維,所以一定要加強團隊建設(shè),打破壁壘形成合力,加強考核與職工能力培養(yǎng),用人之長,深挖潛力,幫助員工提升能力,規(guī)劃職業(yè)發(fā)展,解決員工困難,努力調(diào)動職工工作積極性,增強凝聚力、向心力,使各部門正常有效配合驅(qū)動,使項目正常有序推進；項目總負責(zé)人要協(xié)調(diào)好當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門關(guān)系,包括當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局、城管、環(huán)保局、消防、自來水、燃氣、電力、銀行等,充分利用社會資源,為順利實現(xiàn)項目目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

結(jié)論：

房地產(chǎn)項目管理工作對項目工程后期工作的發(fā)展服務(wù)能力和盈利的效果有著最為直接的影響，在探討研究房地產(chǎn)項目遇到的難題時，必須充分把握項目管理中的現(xiàn)存問題，進而提出解決方案，營造良好的管理環(huán)境。就房地產(chǎn)項目來說，項目管理的關(guān)系和施工細節(jié)的復(fù)雜性很容易造成工作上的失誤，削弱整體施工項目的效益。房地產(chǎn)項目管理的工作人員必須系統(tǒng)科學(xué)地制訂出協(xié)調(diào)的管理方案，盡可能避免工程管理工作中的不利條件，設(shè)想工作中有可能出現(xiàn)的所有問題，以此為依據(jù)，有針對性地提出解決房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題的有效措施。