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    淺談建設(shè)項目實施前的投資控制

    2019-01-31 09:54:32劉雅康北京中科智源育成信息技術(shù)有限公司北京100190
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2019年12期
    關(guān)鍵詞:可行性研究概算施工圖

    文/劉雅康 北京中科智源育成信息技術(shù)有限公司 北京 100190

    1、建設(shè)工程項目實施前的造價階段劃分

    筆者認為,建設(shè)工程項目實施前的投資和造價控制主要可以分為以下二個階段:(1)可行性研究報告階段,對應(yīng)形成項目的總投資;(2)初步設(shè)計及概算階段,對應(yīng)形成項目總體投資概算。下面就針對這兩個方面分別進行分析研究。

    2、可行性研究報告階段—控制項目總體投資

    可行性研究報告,是項目確認立項,決策形成的標(biāo)志,它充分論證了項目建設(shè)的必要性,同時也確認了項目的總體投資規(guī)模。這一階段,必須要投入相當(dāng)?shù)娜肆?、物力和時間,對項目的選址、自然氣候條件、水位地質(zhì)條件、社會經(jīng)濟條件和建設(shè)方案及主要生產(chǎn)技術(shù)條件進行調(diào)研、比選論證并最終定量分析,形成項目的總體投資。

    這一階段形成了的投資估算報告是可行性研究報告的重要組成部分,同時也是下一步確立項目投資概算的重要依據(jù)。這一階段的控制要點主要有以下幾點:

    2.1 科學(xué)決策,實事求是

    必須立足實際,從項目的實際情況出發(fā),嚴(yán)肅公正的編寫投資估算報告,不能為了多爭取投資而高估冒算、低走高開;也不能為了順利通過審批而故意壓低投資預(yù)算,最后導(dǎo)致進退兩難。這一階段要多實地調(diào)研,要走出去,到項目建設(shè)地去掌握第一手的法律法規(guī)和社會經(jīng)濟情況,同時要學(xué)習(xí)成功的經(jīng)驗,吸取失敗的教訓(xùn),做到心中有底,日后編制報告才能有的放矢。

    2.2 明確項目的建設(shè)需求和建設(shè)內(nèi)容

    對于建設(shè)項目的使用功能和各功能空間的布局,在可行性研究階段要充分明確。對于建筑內(nèi)辦公區(qū),生活區(qū),生產(chǎn)去,機房區(qū)等的區(qū)域布置,在可行性研究階段就要確定各功能分區(qū)的面積和占用樓層,因為每個功能布局因為使用要求不用,相應(yīng)建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計、機電設(shè)計、暖通設(shè)計、消防設(shè)計等要求也不相同。這要求在可研決策階段,就要把這些問題落實清楚,日后的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計,其實都是建立在這基礎(chǔ)上的深化和細化。如果連需要和內(nèi)容都搞不清楚,那么可行性研究就只是空中樓閣。

    對于建設(shè)項目內(nèi)的重要系統(tǒng),如變配電系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),新風(fēng)系統(tǒng),暖通系統(tǒng),電梯系統(tǒng)等專業(yè)工程的考慮,在可行性研究階段就要進行充分論證,避免日后初步設(shè)計和施工圖設(shè)計時再推倒重來。

    2.3 細化工程方案

    可行性研究報告階段,工程項目往往只有一個初步的設(shè)計方案,因此,要提前做好方案的細化工作,對項目中投資占比較大的部分,要提前進行方案設(shè)計和經(jīng)濟性比選。舉例而言,對于基礎(chǔ)埋深較大的工程,在可研階段,就要細化深基坑的開挖和支護實施方案;對于架空較多,較高的項目,要細化高支模的實施方案;對于工程的重要材料,如鋼筋,混凝土等,要掌握最新的市場信息價;對于工程重要設(shè)備,如電梯,中央空調(diào),各類機組,大型水泵等,要提前進行技術(shù)性和經(jīng)濟性的論證比選。

    確立了以上的各項工程方案,即能保證工程的投資估算報告的準(zhǔn)確性,同時也為初步設(shè)計提供了方向。如果按照通常的投資比例情況:工程的初步設(shè)計概算不能超過可研投資估算的10%來類比,那么筆者認為工程初步設(shè)計的工程變更量,也不能超過可研階段建設(shè)方案的工程量的10%。

    3、初步設(shè)計及概算階段—確立項目總投資額和各項投資的比重

    建設(shè)項目的初步設(shè)計階段,是對可研階段建設(shè)方案的深化細化,同時也形成了建設(shè)項目所需的全部費用的文件—初步設(shè)計概算。對于政府投資項目,概算一經(jīng)批準(zhǔn),即作為安排和撥付資金的依據(jù),任何單位都不可隨意突破概算,由此可見概算對于建設(shè)項目的重要性。在初步設(shè)計階段,建設(shè)項目的方案得到深化,各專業(yè)的系統(tǒng)形成,并出具了有一定深度的初步設(shè)計圖紙。有一份好的初步設(shè)計和概算文件,工程項目基本已經(jīng)成功了一半。這一階段的控制要點主要有:

    3.1 重視工程前期的地質(zhì)勘查和現(xiàn)場調(diào)研

    地質(zhì)勘查對于指導(dǎo)初步設(shè)計具有決定性作用,也是日后設(shè)計文件的重要基石。尤其對于地下地質(zhì)水文條件復(fù)雜的工程,地址勘察情況甚至可以決定未來建設(shè)項目整體的設(shè)計情況。然而,很多建設(shè)項目,在初步設(shè)計階段,過于關(guān)注設(shè)計本身,而忽視了地質(zhì)勘查對設(shè)計的影響。因此,初步設(shè)計階段的首要目標(biāo),就是對工程的建設(shè)場地及周邊環(huán)境進行詳細的地質(zhì)勘查,并且把地址勘察作為指導(dǎo)設(shè)計的重要依據(jù)。

    初步設(shè)計階段一定要進行詳細的現(xiàn)場調(diào)研,只有把現(xiàn)場的實際情況和場地周邊的建筑,水文地理環(huán)境都掌握清楚,才能制定出切實可行的初步設(shè)計圖紙。

    3.2 加深初步設(shè)計的設(shè)計深度

    筆者認為,初步設(shè)計文件,應(yīng)該已經(jīng)對建設(shè)項目的全部系統(tǒng)和各個專業(yè)都進行了充分的設(shè)計考慮,日后的施工圖設(shè)計,其實只是對初步設(shè)計的繼續(xù)細化,進而指導(dǎo)施工作業(yè)。舉例而言,建設(shè)項目的基礎(chǔ)形式,室內(nèi)的層高,外立面的造型和裝飾材料,室內(nèi)裝飾裝修的材質(zhì),室外道路和園林綠化等的布置等在初步設(shè)計階段都要明確。避免以后施工圖設(shè)計再另行考慮,引起工程投資的變化。階段遺憾的是,很多建設(shè)項目的初步設(shè)計深度不夠,僅僅為了能夠滿足申報概算的要求,在施工圖設(shè)計階段,對初步設(shè)計的很多內(nèi)容又進行了大幅變更,工程造價最終難以控制。

    以往的觀點認為,建設(shè)項目在施工過程中的控制要點是要盡量較少或避免工程變更。筆者認為工程變更的根源其實主要在設(shè)計,設(shè)計階段如果能把控好,把問題在圖紙上提前消化解決,那么施工時只要加強監(jiān)督管理就可以,不會存在產(chǎn)生變更的問題。因此,建設(shè)項目從初步設(shè)計開始,就要穩(wěn)扎穩(wěn)打,各專業(yè),各系統(tǒng)要緊密配合,預(yù)防變更的發(fā)生。

    初步設(shè)計階段,不僅是施工圖設(shè)計的重要基礎(chǔ),也是確立項目總體投資概算的依據(jù)。好的初步設(shè)計文件,應(yīng)該可以完全引領(lǐng)施工圖設(shè)計,讓施工圖僅是初步設(shè)計文件的延伸,而不是另起爐灶的設(shè)計。

    結(jié)語:

    建設(shè)項目項目可行性研究階段和初步設(shè)計階段對于建設(shè)投資的控制至關(guān)重要,把握住這兩個階段,今后的施工圖設(shè)計階段和工程實際施工階段的難度會小很多,相應(yīng)的工程變更也會減少,對控制建設(shè)項目投資極為有利。這兩個階段的控制要點其實就是掌握建設(shè)項目實施地點的實際情況,搞清楚項目的建設(shè)需要和建設(shè)內(nèi)容,把設(shè)計工作做深做細,提前發(fā)現(xiàn)問題,解決問題,盡最大可能減少施工過程中的變更。

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