高效運(yùn)營(yíng)下的開發(fā)計(jì)劃管理辦法探討

文/葉房林 中山市敏捷房地產(chǎn)有限公司 廣東中山 528415

1、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目案例：xx 工程是xx 地產(chǎn)進(jìn)駐xx 城區(qū)的大項(xiàng)目。占地面積近300 畝，總建筑面積達(dá)95 萬平米，規(guī)劃戶數(shù)近4000 戶，將打造成XX路上，xx 旁，95 萬平方米中央公園大城。共分四期開發(fā)，本工程一期工程占地面積3.13 萬m2，總建筑面積為16.24 萬m2。其中1#-7#座住宅，1#-5#商業(yè)及地下車庫(kù)，地下2層、地上最高建筑32層，層高標(biāo)準(zhǔn)層為3m。一期工程自2014年2月20日起開工，至2016年9月5日竣工備案，2016年9月20日毛坯交樓交付業(yè)主[1]。

2、開發(fā)計(jì)劃管理內(nèi)容的探討

綜合項(xiàng)目在開發(fā)過程中的環(huán)節(jié)和內(nèi)容來看，筆者認(rèn)為Plaza44 的項(xiàng)目開發(fā)在計(jì)劃管理上應(yīng)當(dāng)包括六個(gè)層級(jí)，分別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理的三級(jí)管控，實(shí)現(xiàn)大協(xié)同、制定靈活的工期標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)人性化管理、依工期節(jié)奏，合理進(jìn)行計(jì)劃編排、計(jì)劃的調(diào)整和考核，堅(jiān)持彈性化、精細(xì)化的管理、打破壁壘，加速考核計(jì)劃的編制、調(diào)整和上線流程以及實(shí)施月度滾動(dòng)計(jì)劃表，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)到項(xiàng)目的大協(xié)同，這六點(diǎn)也適用于其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理工作。筆者現(xiàn)在將這六點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的闡述，希望能為相關(guān)行業(yè)的管理工作者提供幫助[2]。

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理的三級(jí)管控，實(shí)現(xiàn)大協(xié)同

在地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的今天，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)管理，集團(tuán)必須有一套從上至下統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的管理辦法。它不僅能實(shí)現(xiàn)集團(tuán)對(duì)各分公司、各項(xiàng)目的強(qiáng)管控，同時(shí)也能提升各項(xiàng)目管理的高效化、發(fā)揮集團(tuán)項(xiàng)目一體化的最大優(yōu)勢(shì)[3]。

為此，集團(tuán)制定了計(jì)劃管理的三級(jí)管控。一級(jí)計(jì)劃用來管控集團(tuán)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，為溝通方便，命名“五大里程碑節(jié)點(diǎn)”。它們分別是施工證、開工、達(dá)預(yù)售點(diǎn)、預(yù)售證取得、竣工備案，由集團(tuán)發(fā)布。一級(jí)計(jì)劃是集團(tuán)管控層級(jí)的概念，所有計(jì)劃節(jié)點(diǎn)必需以此為高原則。

二級(jí)計(jì)劃用來解決各個(gè)部門之間在項(xiàng)目全開發(fā)生命周期內(nèi)的大協(xié)同問題，為溝通方便，命名為“全周期計(jì)劃”。該計(jì)劃共包括76 個(gè)節(jié)點(diǎn)，旨在通過更加細(xì)的節(jié)點(diǎn)降低各項(xiàng)目考核數(shù)據(jù)的離散度，保證考核的有效性。二級(jí)計(jì)劃的考核應(yīng)用對(duì)象是集團(tuán)各個(gè)業(yè)務(wù)中心及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，該層級(jí)計(jì)劃確保各職能“各司其職，精誠(chéng)協(xié)作”。

三級(jí)計(jì)劃是用來解決二級(jí)計(jì)劃如何落地的問題。它具體包含專業(yè)內(nèi)專項(xiàng)工作計(jì)劃、專項(xiàng)協(xié)同計(jì)劃、三個(gè)月滾動(dòng)月度計(jì)劃、建筑工程的樓棟施工計(jì)劃、機(jī)電工程的專項(xiàng)計(jì)劃。除了實(shí)際的執(zhí)行價(jià)值和指導(dǎo)意義，它將各項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行細(xì)分增強(qiáng)了事項(xiàng)的顆粒度，便于在具體執(zhí)行過程中及時(shí)調(diào)整和把控。

這三個(gè)層級(jí)的計(jì)劃，現(xiàn)金流一級(jí)+協(xié)同二級(jí)+專業(yè)三整體把控。級(jí)，能完整實(shí)現(xiàn)集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的總把控，到各項(xiàng)目的具體執(zhí)行落地，步調(diào)一致、整齊劃一，能有效減少集團(tuán)內(nèi)耗，實(shí)現(xiàn)效率最大化。

2.2 制定靈活的工期標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)人性化管理

有了完善的計(jì)劃管理的三級(jí)管控制度外，涉及到每個(gè)項(xiàng)目的具體落地，首先第一是項(xiàng)目的工期問題。從行業(yè)來看目前主要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)工期，即根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及各專業(yè)溝通審定，兼顧了各專業(yè)合理作業(yè)時(shí)間及工作質(zhì)量，作為項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃之編制唯一依據(jù)，是集團(tuán)的強(qiáng)制性規(guī)定文件；標(biāo)準(zhǔn)總工期為考核計(jì)劃編制的最高基準(zhǔn)，一般情況下，總工期不得調(diào)整[4]。

如今，為了提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)更加人性化的管理，集團(tuán)創(chuàng)新性地將工期標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)化，以更加適合集團(tuán)發(fā)展的現(xiàn)狀。集團(tuán)將標(biāo)準(zhǔn)工期區(qū)分為正常工期和趕工工期，都屬于集團(tuán)節(jié)點(diǎn)績(jī)效考核的考核基準(zhǔn)工期。即做不到要罰，做到不定獎(jiǎng)勵(lì)的工期，例如一旦選用其中的趕工工期作為考核基準(zhǔn)工期，做不到也要罰。那么什么情況下才算獎(jiǎng)勵(lì)工期呢?那就是工期等于或短于趕工工期，獎(jiǎng)勵(lì)工期僅能等于或短于考核基準(zhǔn)工期。獎(jiǎng)勵(lì)工期一般只獎(jiǎng)不罰。

在各項(xiàng)目的具體工期中，堅(jiān)持的原則是特殊情況特殊處理。其中特別要強(qiáng)調(diào)的是標(biāo)準(zhǔn)工期為非不可壓縮工期，特殊節(jié)點(diǎn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)性需要壓縮，一事一議，以此來使得集團(tuán)和項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)曲線最為貼合，從而統(tǒng)一步調(diào)，一直向前。

2.3 依工期節(jié)奏，合理進(jìn)行計(jì)劃編排

項(xiàng)目的計(jì)劃編排主要是為了解決集團(tuán)到各項(xiàng)目的全周期協(xié)同問題。秉持公平、公正的原則，集團(tuán)的計(jì)劃編排主要依據(jù)各項(xiàng)目的工期節(jié)奏來制定。如該項(xiàng)目屬于正常工期，則計(jì)劃按照正常節(jié)奏有序進(jìn)行；如項(xiàng)目屬于趕工工期，則計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)先編排。計(jì)劃的編排實(shí)行有松有緊的原則，按照工期分段式來進(jìn)行管理，充分體現(xiàn)“XX 化”。

一般情況下，同一組團(tuán)中應(yīng)盡量設(shè)置總工期相近、能夠獨(dú)立交付的產(chǎn)品，主要分為別墅、多層洋房、小高層洋房、高層洋房、超高層洋房、獨(dú)立公建綜合體等，裙樓商鋪不單獨(dú)設(shè)置組團(tuán)。另外組團(tuán)開發(fā)規(guī)模按滿足去化率要求進(jìn)行劃分，洋房以6 萬平米左右、別墅以2 萬平米左右一個(gè)團(tuán)為宜，具體規(guī)模可宜，具體規(guī)模可隨去化速度進(jìn)行調(diào)整。通常情況下，相鄰?fù)惍a(chǎn)品組團(tuán)的供貨計(jì)劃應(yīng)相隔至少3 個(gè)月，不到3 個(gè)月的應(yīng)合并為一個(gè)組團(tuán)。

在計(jì)劃編排的過程中，依然要強(qiáng)調(diào)的是靈活。當(dāng)由于收地等問題導(dǎo)致計(jì)劃無法完全確定時(shí)，集團(tuán)仍然會(huì)以最快的速度發(fā)出考核版本的全周期計(jì)劃：其不受影響的設(shè)計(jì)、報(bào)建采招類計(jì)劃，全部按照暫定的工程進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)行倒排，所得到的設(shè)計(jì)、報(bào)建、采招類工作，直接納入考核，做不到要罰；工程計(jì)劃中受不確定因素影響的節(jié)點(diǎn)，將會(huì)備注為“暫定”。做到具體情況具體分析，盡量將工作計(jì)劃前置。

2.4 計(jì)劃的調(diào)整和考核，堅(jiān)持彈性化、精細(xì)化的管理

有了合理的計(jì)劃編排，在具體的實(shí)施過程中，會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)也會(huì)實(shí)時(shí)進(jìn)行考核，以保證計(jì)劃的有效落地。為統(tǒng)一個(gè)人、部門和公司的利益和目標(biāo)，一起參到卓越目標(biāo)的奮斗過程，集團(tuán)總結(jié)了考核判定的四大法則以適應(yīng)彈性和精細(xì)化考核的管理需求：

①三大免責(zé)調(diào)整法則：計(jì)劃可以調(diào)整時(shí)，必定是符合三大免責(zé)條件之一(經(jīng)營(yíng)性調(diào)整、不可抗力、開發(fā)條件回歸);

②延期考核法則：計(jì)劃不可調(diào)整時(shí)，延遲考核，一起清算；

③3 分段清算法則：計(jì)劃不可調(diào)整時(shí)，分段清算，分段獎(jiǎng)懲；

④4 有責(zé)調(diào)整需打折法則：有責(zé)任調(diào)整時(shí)，不能再獲得滿分。在這個(gè)過程中，需要注意的是里程碑節(jié)點(diǎn)，不能輕易調(diào)整；全周期計(jì)劃節(jié)點(diǎn)可及時(shí)調(diào)整。針對(duì)以下幾種情況應(yīng)具體對(duì)待：一是已經(jīng)延遲完成且責(zé)任清晰時(shí)，直接應(yīng)用節(jié)點(diǎn)考核；二是延遲完成但責(zé)任難以界定時(shí)，延遲考核，一起清算。如某項(xiàng)目的工程規(guī)劃許可證，因客觀原因延遲幾天，關(guān)于是否給予罰款存在分歧，于是延遲到施工證節(jié)點(diǎn)一起清算；若后續(xù)施工證計(jì)劃未調(diào)整且按時(shí)完成了，一起清算判定為按時(shí)完成。三是考核基準(zhǔn)必須調(diào)整且要追責(zé)時(shí)，提前扣分；四是計(jì)劃考核基準(zhǔn)要免責(zé)調(diào)整，必須滿足三大免責(zé)條件之一，且僅調(diào)整受影響的節(jié)點(diǎn)。

任何時(shí)候，考核的制度、規(guī)則都只是為了更好地為工作服務(wù)，為目標(biāo)服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)終極使命“提升集團(tuán)運(yùn)營(yíng)效率，提升股東投資回報(bào)”。

2.5 打破壁壘，加速考核計(jì)劃的編制、調(diào)整和上線流程

為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃線上線下的統(tǒng)一，需要對(duì)正在實(shí)施考核的計(jì)劃進(jìn)行確定并上線流程。對(duì)于里程碑計(jì)劃而言，需先進(jìn)行線下溝通確定，面對(duì)面、電話、KK、會(huì)議等形式為主，以提升溝通的效率。而全周期計(jì)劃的初次上線和調(diào)整之前的溝通，都應(yīng)該以線下溝通為主。項(xiàng)目總組織項(xiàng)目各個(gè)項(xiàng)目職能完成全周期計(jì)劃的編制，只要不跟里程碑計(jì)劃矛盾、符合業(yè)務(wù)邏輯且各個(gè)職能部門均參與研討過，即視為完成線下決策，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)初審后，可發(fā)起線上審批流程。

全周期計(jì)劃初次上線：由發(fā)起人從NC 計(jì)劃系統(tǒng)中已經(jīng)通過里程碑審批的組團(tuán)開始，不允許里程碑計(jì)劃未通過的情況下，直接上全周期計(jì)劃。每個(gè)環(huán)節(jié)審批人都可以加入?yún)f(xié)調(diào)溝通人，也可以中斷審批流程。

這中間特別值得一提的是，線上NC 系統(tǒng)。為了使線上流程更加清晰、便捷，集團(tuán)將原有NC 系統(tǒng)的底層架構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，將系統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù)字化，減少了決策/發(fā)布的流程，大大提升了線上NC 流程的操作效率。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施技術(shù)管理，有利于改善自身內(nèi)部資金管理效果，加強(qiáng)工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中需要和自身的發(fā)展特點(diǎn)以及相關(guān)需求互相結(jié)合，讓適應(yīng)的技術(shù)管理機(jī)制形成，不斷優(yōu)化和調(diào)控企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)中投入的資源，從而更加科學(xué)、有效的開展技術(shù)管理工作，以便于更好地完善建筑項(xiàng)目的技術(shù)管理措施。