目前土地評(píng)估中存在的一些問題及建議

文/王正軍 四川蜀江房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

1、土地資源調(diào)查評(píng)價(jià)

土地資源評(píng)價(jià)也是由兩大部分組成，一是土地資源評(píng)價(jià)的分類，二是土地資源評(píng)價(jià)的依據(jù)，這兩點(diǎn)是我國土地資源管理中土地資源評(píng)價(jià)的工作開展的基礎(chǔ)，土地資源評(píng)價(jià)分類主要是根據(jù)土地潛力以及土地適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)確定土地的價(jià)值以及經(jīng)濟(jì)效益，土地資源評(píng)價(jià)的依據(jù)是針對(duì)土地生產(chǎn)力的高低進(jìn)行評(píng)價(jià)，其目的是要為后續(xù)的土地資源分配提供依據(jù)。

1.1 土地資源評(píng)價(jià)分類

土地資源評(píng)價(jià)一是土地的自然評(píng)價(jià)，針對(duì)土地資源的潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)，土地以一定方式使用或者是管理實(shí)踐的潛在能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，主要是以土地自然屬性的限制性——土地資源潛力開發(fā)的影響因素作為依據(jù)，目前主要是采用美國土地潛力評(píng)價(jià)系統(tǒng)，是對(duì)土地潛力級(jí)、土地潛力亞級(jí)以及土地潛力單元等三個(gè)等級(jí)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系;再者是針對(duì)土地適應(yīng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是對(duì)土地的特定利用類型的適應(yīng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)、分類及闡述，土地適宜性評(píng)價(jià)與限制性是相對(duì)的，兩者共同作用確定土地自然價(jià)值，土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)主要采用的是FAO 土地適宜性評(píng)價(jià)系統(tǒng)，一共分為土地適應(yīng)性綱、土地適應(yīng)性級(jí)、亞級(jí)、單位四個(gè)等級(jí)。二是土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地的使用價(jià)值進(jìn)行綜合性的判斷，土地資源主要是經(jīng)濟(jì)條件的等級(jí)及價(jià)格，主要針對(duì)土地的投入與產(chǎn)出進(jìn)行分析，比較土地的投入與效益的比值，然后綜合性判斷土地經(jīng)濟(jì)效益確定土地的適宜性。

1.2 土地資源評(píng)價(jià)依據(jù)

土地資源評(píng)價(jià)依據(jù)主要是土地生產(chǎn)力的高低，主要取決于土地資源的適應(yīng)性以及限制性的間接表達(dá)，所以土地資源的評(píng)價(jià)依據(jù)主要有三個(gè)，一是土地資源的生產(chǎn)力，是土地資源的基本特性，依據(jù)土地的生物能力，二是土地的適宜性，針對(duì)土地資源在某種特定背景下的生態(tài)環(huán)境的適宜程度，與土地利用方式、生物特點(diǎn)和更替以及產(chǎn)量等等相關(guān)，主要分為多宜性、雙宜性以及單宜性和暫不適宜多種類型，三是土地資源的限制性，與適應(yīng)性相對(duì)，主要是針對(duì)土地資源生產(chǎn)中遇到的各項(xiàng)障礙因素調(diào)查。

2、土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.1 土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)指標(biāo)

現(xiàn)有的土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)主要基于概念模型或框架模型，從土地利用生態(tài)安全的內(nèi)涵和外延、研究區(qū)經(jīng)濟(jì)／環(huán)境狀況等角度選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)。從指標(biāo)構(gòu)成看，當(dāng)前指標(biāo)側(cè)重于土地利用的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)方面，而對(duì)于土地資源自然狀況關(guān)注較少。通過CNKI 檢索發(fā)現(xiàn)，自2002年以來土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)方面的文章快速增長。學(xué)界對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇分歧較大，評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括人均耕地面積、人口密度、城鎮(zhèn)化水平、人口自然增長率、化肥使用量、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、工業(yè)三廢排放量、森林覆蓋率、農(nóng)藥使用量。其他指標(biāo)包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積、萬元GDP 消耗、環(huán)境投資占GDP 比重、失業(yè)率、農(nóng)業(yè)用地灌溉面積等。

2.2 土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

1993年世界銀行聯(lián)合FAO 等提出PSR 模型，構(gòu)建了土地質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；1995年歐洲環(huán)境署對(duì)PSR 模型進(jìn)行修正，得到DPSIR模型，上述指標(biāo)體系和模型的建立為土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)提供了理論指導(dǎo)。當(dāng)前國內(nèi)關(guān)于評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建主要是借助上述概念模型，如PSR、DPSR、DPSIR；同時(shí)，也有從自然—經(jīng)濟(jì)—社會(huì)（NES）、經(jīng)濟(jì)—環(huán)境—社會(huì)（EES）、資源—經(jīng)濟(jì)—社會(huì)—環(huán)境（RESE）等系統(tǒng)結(jié)構(gòu)角度構(gòu)建的框架模型，并結(jié)合區(qū)域資源環(huán)境狀況選取多項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)構(gòu)建的指標(biāo)體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。概念（框架）模型為土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)提供了一種具有可操作性和衡量性的研究思路，但指標(biāo)的分類可能存在重疊，如PSR 模型中壓力和狀態(tài)指標(biāo)，狀態(tài)是在壓力下產(chǎn)生，分別作為兩項(xiàng)獨(dú)立的一級(jí)指標(biāo)，二級(jí)指標(biāo)間存在部分聯(lián)系和交叉，對(duì)最終評(píng)價(jià)結(jié)果可能會(huì)產(chǎn)生雙重影響。

3、土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)方法

得益于相對(duì)成熟的土地評(píng)價(jià)方法、流程和技術(shù)，土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)遵從了常規(guī)土地評(píng)價(jià)的步驟和方法，主要是基于數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或相關(guān)模型進(jìn)行操作。土地生態(tài)安全值的求解過程主要包括確定權(quán)重和計(jì)算生態(tài)安全值兩部分。確定權(quán)重的方法主要有熵值法、主成分法、德爾菲法等；生態(tài)安全值的計(jì)算方法主要包括綜合指數(shù)評(píng)價(jià)法、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（包括BP、RBF 等）、GIS、物元模型法等。土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)方法眾多且相互間差異大，但都應(yīng)用相應(yīng)的數(shù)理方法，通過模型求解生態(tài)安全得分值，將抽象的土地生態(tài)安全定量化，為土地生態(tài)安全閾值劃分和安全狀況判斷提供重要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

4、土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)尺度

由于區(qū)域自然條件、資源稟賦和土地資源利用狀況的差異以及數(shù)據(jù)資料的不完整和不可得性，目前國內(nèi)土地生態(tài)安全評(píng)價(jià)研究區(qū)域主要集中在省域、城市群、城市、局部區(qū)域等中小范圍區(qū)域，對(duì)于全國范圍或跨區(qū)域等大范圍的研究較少。研究區(qū)域的選擇多以行政轄區(qū)為主，將市域、縣域、區(qū)域作為一個(gè)整體，從宏觀層面評(píng)價(jià)土地生態(tài)安全狀態(tài)，基本不涉及研究區(qū)域內(nèi)部各地域單元和各種用地類型的差異化評(píng)價(jià)。

結(jié)語：

土地資源調(diào)查與評(píng)價(jià)是土地管理中的重心工作，是實(shí)現(xiàn)土地資源合理規(guī)劃、分類以及合理利用的重要依據(jù)，針對(duì)現(xiàn)在及未來發(fā)展，對(duì)能夠?yàn)槿祟愃玫耐恋刭Y源展開調(diào)查及評(píng)價(jià)，為后期的土地資源規(guī)劃和利用提供相應(yīng)的依據(jù)。由于土地資源現(xiàn)階段存在嚴(yán)重的供需矛盾，使得現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展下人們對(duì)土地資源的開發(fā)利用尤為關(guān)注，為了實(shí)現(xiàn)土地資源的有效利用，解決土地資源存在的質(zhì)量、數(shù)量問題需要利用土地資源評(píng)價(jià)，針對(duì)土地資源類型、數(shù)量及分析展開探討，確定土地資源潛力水平和承載數(shù)量，進(jìn)而解決土地資源中存在的質(zhì)量問題。通過承載數(shù)量的確定，確定土地資源發(fā)展中的人口匹配，進(jìn)而避免過重的土地承載量，導(dǎo)致土地資源利用效率下降，供求矛盾進(jìn)一步激化。