房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展期的集團化管控模式探索

文/劉寶鑫 天津市天政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有限公司 天津 300074

1、搭架構(gòu)

在集團層面成立設(shè)計、工程、成本招采和營銷四個管理中心，加強對各業(yè)務(wù)職能的監(jiān)督管理和專業(yè)指導(dǎo)。其中，設(shè)計、成本招采由集團直接進行業(yè)務(wù)管控和操作執(zhí)行，充分發(fā)揮集團集中化、規(guī)?；芾韮?yōu)勢，提高工作效率。同時，為充分調(diào)動經(jīng)營一線的積極性和能動性，將工程、營銷日常管理的重心下移至城市公司，并對一線管理人員充分授權(quán)，確保工程、營銷職能能夠快速應(yīng)對市場和一線工作的變化。集團實行財務(wù)、成本招采職能垂直管理，切實提高工作效率和業(yè)務(wù)監(jiān)督、風(fēng)險管控能力，強化總部業(yè)務(wù)監(jiān)督和集中管控能力，使財務(wù)、成本招采職能擁有更大的獨立性和協(xié)調(diào)性，一是由總部掌握人事權(quán)、業(yè)務(wù)權(quán)和考核定薪權(quán)，城市公司負(fù)責(zé)日常行政管理；二是加強了信息傳遞，打通跨公司、跨部門的信息流通和政策導(dǎo)向傳遞阻礙，強化集團財務(wù)、成本招采對相關(guān)風(fēng)險事先預(yù)測、事中監(jiān)控、事后分析的管理能力；三是實現(xiàn)了雙重領(lǐng)導(dǎo)、雙線管理和全面考核；四是財務(wù)、成本招采垂直管理后，員工隊伍整體較為穩(wěn)定，團隊凝聚力加強；五是城市公司財務(wù)、成本招采職能由城市公司所屬部門變?yōu)榭偛颗神v部門，辦事效率大大提高，總部集團化管控能力也得到加強。

2、建立全新的房地產(chǎn)企業(yè)集團化財務(wù)管理模式

在傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有統(tǒng)一的財務(wù)管理模式，實際的企業(yè)財務(wù)信息較為封閉，而且項目公司之間的財務(wù)管理也沒有建立良好的聯(lián)系。因而對于許多共同的財務(wù)管理任務(wù)，它們無法進行實際地配合。為了實時改變這樣的狀況，新時期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立更加精細(xì)化的集團化財務(wù)管理模式，加強對整個財務(wù)管理運行的精確覆蓋。在實際的實踐過程中，需要從打破傳統(tǒng)財務(wù)管理機制出發(fā)，不再運用傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，轉(zhuǎn)而注重采用精細(xì)化管理思路，進而充分發(fā)揮財務(wù)管理部門的實際功能。管理層在這個時候也需要徹底轉(zhuǎn)變自身的觀念，不再認(rèn)為財務(wù)管理僅僅是一些簡單的會計核算，轉(zhuǎn)而將財務(wù)管理的實際功能和體系加以健全，注重于充分發(fā)揮財務(wù)管理部門的實際效益。

3、充分發(fā)揮發(fā)揮管理層與財務(wù)人員的財務(wù)管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要強化員工的要有成本控制的意識，在企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)活動中，工作人員要控制好相關(guān)環(huán)節(jié)的成本，在進行項目之前，需要做好相關(guān)的成本控制方案，在工程進行前做好成本評估，在生產(chǎn)的過程中做好成本控制，在生產(chǎn)結(jié)束后，對其的成本控制的問題進行總結(jié)，將總結(jié)的結(jié)果應(yīng)用于下個項目的工程成本控制，另外，還需要定期的對企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)技能進行培訓(xùn)，增強其專業(yè)素質(zhì)，從而提高財務(wù)管理的質(zhì)量。

4、招標(biāo)采購管控模式

戰(zhàn)略與集中采購是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。它對項目設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)化、工期的標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)化的要求都非常高。同時通過規(guī)?；?yīng)，建立戰(zhàn)略合作伙伴，減少中間環(huán)節(jié)，保障品質(zhì)，降低成本，同時在供需雙方可形成品牌共贏。一是項目公司的管理。集團平均年在建項目多個，施工面積很大，區(qū)域集中度偏高。這對市場的價格搜集是相對簡單。通過對項目公司的分額度、分權(quán)限審批，在搭建統(tǒng)一價格平臺基礎(chǔ)上，可降低造價，同時對市場價格的走勢能有更加準(zhǔn)確的把握。二是供應(yīng)商庫管理。企業(yè)的發(fā)展離不開合作伙伴。一個集團合作的伙伴眾多，一個好的維護體系針對我們的合作伙伴是非常有必要的。一方面可以保障每次投標(biāo)得到具備能力資質(zhì)的供應(yīng)商參與，杜絕圍標(biāo)現(xiàn)象，另一方面要對合作伙伴，尤其是戰(zhàn)略合作伙伴加以維護和跟蹤，以保證供應(yīng)商庫的穩(wěn)定與更新。三是材料樣板庫及價格信息庫建設(shè)。企業(yè)的項目是持續(xù)性發(fā)展的，而大部分建筑材料也是相對穩(wěn)定的。建立一個大型材料樣板庫及過往項目案例庫有助于項目的設(shè)計選型的效率，成本的管控，質(zhì)量的把握及標(biāo)準(zhǔn)化的實施。

5、明權(quán)責(zé)、理流程

通過完善權(quán)責(zé)和流程，明確了集團與各城市公司的權(quán)責(zé)劃分，形成授權(quán)管理、分級負(fù)責(zé)、各司其職的管理態(tài)勢。集團負(fù)責(zé)戰(zhàn)略方向和重大項目的管理，城市公司負(fù)責(zé)項目開發(fā)和具體執(zhí)行，城市公司在項目拓展、報批報建、工程管理、營銷管理等方面具有完全自主權(quán)。同時，集團層面更加注重制度的落實和專業(yè)化管理，其中集團制度管理部門加強了制度的日常督導(dǎo)和釋疑，財務(wù)管理部門嚴(yán)格付款流程的審核把關(guān)，設(shè)計管理中心按權(quán)責(zé)嚴(yán)控項目品質(zhì)，工程管理中心細(xì)化業(yè)務(wù)操作流程，成本招采中心組織定期巡查，營銷管理中心加強費用預(yù)算管理，對發(fā)現(xiàn)的問題及時協(xié)調(diào)解決。在清晰的權(quán)責(zé)體系和流程管理下，全面實行費用預(yù)算管理和項目目標(biāo)成本管控，提高資金利用率，保證了資金安全，工程成本費用、營銷費用，行政管理費用等三大運營資金實行計劃、預(yù)算及定額包干管理，其中工程成本類費用、營銷廣告活動類費用按月度資金計劃合理開支，有效防范了集團現(xiàn)金流風(fēng)險。

6、集中考核

（1）財務(wù)合規(guī)性考核。對集團內(nèi)各主體進行財務(wù)合規(guī)性考核，包括財務(wù)制度建設(shè)和執(zhí)行、發(fā)票真實性、資金管理、資產(chǎn)價值管理、報賬及時性、關(guān)聯(lián)交易和內(nèi)部價格結(jié)算、財務(wù)保密、會計檔案管理等方面。（2）預(yù)算考核。在集團范圍內(nèi)實行預(yù)算考核，包括指標(biāo)考核、工作質(zhì)量考核兩個方面。指標(biāo)考核主要評價各事業(yè)部、控股公司預(yù)算和資金計劃的執(zhí)行情況，工作質(zhì)量考核主要評價各事業(yè)部、控股公司預(yù)算和資金計劃編制的準(zhǔn)確性、及時性。（3）部門/公司績效考核。根據(jù)部門/公司性質(zhì)，區(qū)分內(nèi)部利潤中心和內(nèi)部成本費用中心。利潤中心的考核內(nèi)容為的收款、收入、毛利、利潤等指標(biāo)，成本費用中心的考核內(nèi)容為成本費用指標(biāo)。各事業(yè)部作為內(nèi)部利潤中心，模擬公司法人運行，實施全成本獨立核算，實行基于收入、利潤、資產(chǎn)收益率、回款和現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)單元綜合業(yè)績評價機制。根據(jù)管理需要，設(shè)置專項考核指標(biāo)，將其納入年度經(jīng)營管理目標(biāo)考核體系，由集團財務(wù)部分解年度目標(biāo)、進行考核評分。（4）財務(wù)負(fù)責(zé)人考核。對各核算主體財務(wù)負(fù)責(zé)人實行統(tǒng)一委派、集中考核。與財務(wù)負(fù)責(zé)人簽訂業(yè)績責(zé)任書，設(shè)置任期指標(biāo)，年度與任期相統(tǒng)籌；對業(yè)績責(zé)任書執(zhí)行情況進行動態(tài)監(jiān)控和通報；開展年度業(yè)績考核和任期業(yè)績考核評級、公示，評級結(jié)果與財務(wù)負(fù)責(zé)人薪酬掛鉤。

結(jié)語：

總之，隨著各企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了集團化管理的發(fā)展趨勢。這對管理者的提出了新的課題，誰能夠有效整合行業(yè)稀缺資源并且加強房地產(chǎn)成本的集團化管控能力，誰就能夠迅速的提高企業(yè)的綜合管理水平，進而在競爭逐步趨于嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場形勢下實現(xiàn)自身的快速發(fā)展。