淺談中小型房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀與控制建議

文/馬瑩 青島半島書(shū)院文化發(fā)展有限公司 山東青島 266000

企業(yè)在一定的時(shí)期，需要進(jìn)行成本管理目標(biāo)的預(yù)先建立，來(lái)控制企業(yè)的成本，而成本的控制主體所對(duì)應(yīng)的職權(quán)范圍，都處于成本控制的過(guò)程中。影響成本的因素很多，因此對(duì)成本需要采取調(diào)節(jié)措施和預(yù)防來(lái)保證成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1、房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀

1.1 成本控制效率低

對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)往往采用線性組織結(jié)構(gòu)的管理模式進(jìn)行指令的執(zhí)行，路徑單一，運(yùn)行困難。因此，經(jīng)常實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，使下屬直接在工作中接受上級(jí)命令，減少了中小型企業(yè)中各個(gè)人員的溝通和交流，降低了各成員的協(xié)調(diào)合作關(guān)系，導(dǎo)致成本控制的效率降低，都是受到了企業(yè)中類似于這樣的授權(quán)體系的影響。

1.2 對(duì)控制成本的經(jīng)驗(yàn)少，理論無(wú)法運(yùn)用

中小企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，但是成立時(shí)間短，并且經(jīng)手的項(xiàng)目較小，也較少。因此缺乏相應(yīng)的控制成本經(jīng)驗(yàn)。而中小企業(yè)所特有的線性組織結(jié)構(gòu)，更加注重各個(gè)部門(mén)的工作，因此當(dāng)企業(yè)中任何出現(xiàn)需要跨部門(mén)處理的問(wèn)題時(shí)，都會(huì)需要企業(yè)花費(fèi)更多的時(shí)間去協(xié)調(diào)，使中小企業(yè)無(wú)法在短期內(nèi)展開(kāi)團(tuán)隊(duì)型工作，使整體的項(xiàng)目計(jì)劃更加緩慢[1]。

2、成本控制的建議

2.1 開(kāi)發(fā)階段的成本控制

在中小企業(yè)建設(shè)的開(kāi)發(fā)階段，就應(yīng)該考慮到中小型房地產(chǎn)自身的局限性。雖然線性組織結(jié)構(gòu)符合企業(yè)發(fā)展，但是存在很多弊端，因此為了消除這些弊端，可以在中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行人員招聘的過(guò)程中提高招聘門(mén)檻，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的畢業(yè)生層次和技術(shù)人員，招聘有經(jīng)驗(yàn)的人員來(lái)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部整體項(xiàng)目和問(wèn)題的合作溝通，并在平時(shí)的工作中加強(qiáng)員工培訓(xùn)，為員工設(shè)立好公平完善的獎(jiǎng)罰機(jī)制，每隔一段時(shí)間，對(duì)公司內(nèi)部的員工進(jìn)行考評(píng)。從員工這一方面加強(qiáng)對(duì)整個(gè)企業(yè)成本控制的積極影響，并且在公司發(fā)展的過(guò)程中，需要擁有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，考慮到購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的消費(fèi)者之后的生活質(zhì)量，不將眼前利益作為最重要的目標(biāo)。因此在進(jìn)行銷售過(guò)后，企業(yè)可以整合社會(huì)資源與其他公司一起合作，合作可以讓企業(yè)的資金快速周轉(zhuǎn)，完善企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，并且為自己在市場(chǎng)中的發(fā)展樹(shù)立良好的信用，在合作的過(guò)程中取長(zhǎng)補(bǔ)短。同時(shí)，企業(yè)的發(fā)展階段還要關(guān)注國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷變化，導(dǎo)致企業(yè)也應(yīng)該建立完善的內(nèi)部機(jī)制來(lái)對(duì)應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響，最后在進(jìn)行房地產(chǎn)施工之前，對(duì)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)勘測(cè)，提高拆遷利用率，使其正規(guī)化，提升基礎(chǔ)生活設(shè)施的建設(shè)，讓購(gòu)買(mǎi)中小型企業(yè)房地產(chǎn)的居民能夠在日后的生活中享受良好的生活環(huán)境。

2.2 采購(gòu)施工階段進(jìn)行成本控制

成本控制的過(guò)程中，尤其是要注意施工階段的成本控制，可以在施工時(shí)讓企業(yè)中的財(cái)務(wù)部與采購(gòu)部進(jìn)行雙向監(jiān)督。對(duì)采購(gòu)部進(jìn)行不定期的抽查，做好采購(gòu)預(yù)算，并且在物質(zhì)的下放過(guò)程中派專人來(lái)進(jìn)行負(fù)責(zé)。避免施工過(guò)程中對(duì)材料的浪費(fèi)以及對(duì)資源的浪費(fèi)。比如在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)采用過(guò)多的資源，而施工過(guò)程中本不需要過(guò)多的資源使用。財(cái)務(wù)部做好成本核算的實(shí)現(xiàn)與預(yù)算的對(duì)接，了解造價(jià)的構(gòu)成，使每一項(xiàng)資金都能夠合理的分配，在進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大詢價(jià)的市場(chǎng)，在價(jià)格處于一定的范圍內(nèi)，保證材料的質(zhì)量，并與信譽(yù)良好的原料供應(yīng)商建立長(zhǎng)久的采購(gòu)合作關(guān)系，并且按照工程進(jìn)度采購(gòu)材料，才能夠幫助工程在建設(shè)的過(guò)程中合理的使用材料，也方便財(cái)務(wù)人員進(jìn)行核算和對(duì)比，控制了采購(gòu)過(guò)程中的成本消耗。也要注意人工消耗和機(jī)械消耗。工程進(jìn)行過(guò)程中，對(duì)施工人員而言安全第一，因此一定要保障作業(yè)人員的安全，避免意外事故發(fā)生，對(duì)施工地定期進(jìn)行維護(hù)和檢查，在施工的過(guò)程中做好成本的控制[2]。

2.3 經(jīng)營(yíng)階段的成本控制

在中小型房地產(chǎn)后期對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和銷售過(guò)程中，由于小型房地產(chǎn)企業(yè)，先天優(yōu)勢(shì)不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，所以在銷售時(shí)應(yīng)該提前制定銷售計(jì)劃。合理的進(jìn)行項(xiàng)目的推廣費(fèi)用核算，在銷售步入正軌之后，對(duì)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，并且使每位銷售人員都能夠參與強(qiáng)有力的執(zhí)行機(jī)制，建立起企業(yè)中的考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。如中小企業(yè)中必備的對(duì)銷售人員的提成獎(jiǎng)勵(lì)，來(lái)提高銷售人員的工作積極性，幫助銷售人員在進(jìn)行銷售的過(guò)程中，提高執(zhí)行效率。使銷售流程得到合理的優(yōu)化，從根本上對(duì)營(yíng)銷成本進(jìn)行節(jié)約，在后期的銷售過(guò)程中，需要對(duì)房地產(chǎn)的房產(chǎn)資源和品牌進(jìn)行宣傳，可以尋求長(zhǎng)期合作的廣告公司，在宣傳過(guò)程中形成企業(yè)的獨(dú)特品牌，制定不同的展示商品來(lái)吸引顧客進(jìn)行，同時(shí)利用多種媒體的渠道嘗試性的投放不同的廣告，對(duì)投放的廣告產(chǎn)生的市場(chǎng)的反饋進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，從中選擇性價(jià)比最優(yōu)的渠道進(jìn)行二次投放，擴(kuò)大宣傳力度。與物業(yè)管理公司合作時(shí)也要選擇優(yōu)秀的物業(yè)公司，避免對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的售后產(chǎn)生不良的影響，導(dǎo)致公司的聲譽(yù)降低。如果能夠在房地產(chǎn)銷售的過(guò)程中根據(jù)房地產(chǎn)的特征，將售樓處作為物業(yè)管理部門(mén)的辦公地點(diǎn)，這種模式能夠保證對(duì)項(xiàng)目完工后的小區(qū)周邊環(huán)境的質(zhì)量進(jìn)行觀測(cè)，也能夠省下一筆可觀的資金來(lái)扶持物管部的建立，并且能夠取得相應(yīng)的制約作用，在經(jīng)營(yíng)階段也能夠很好的幫助中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制[3]。

結(jié)語(yǔ)：

因此在中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制的過(guò)程中，根據(jù)中小型企業(yè)成本的現(xiàn)狀，對(duì)中小型企業(yè)的開(kāi)發(fā)和施工以及售后階段進(jìn)行合理的測(cè)試，開(kāi)發(fā)階段的中小企業(yè)能夠在開(kāi)發(fā)之前考慮到局限和未來(lái)的發(fā)展方向，能夠在施工階段，對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考核。在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，進(jìn)行施工中所需要成本的核算，并且能夠與預(yù)算成本相對(duì)接。在經(jīng)營(yíng)的階段，做好中小型房地產(chǎn)的售后服務(wù)工作，鼓勵(lì)房地產(chǎn)的銷售人員進(jìn)行積極性的銷售，及時(shí)在與顧客進(jìn)行討價(jià)還價(jià)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也要有明確的定位，以便于給自身商品的定價(jià)留出回扣區(qū)域，并且為消費(fèi)者做出維修服務(wù)的承諾，打消消費(fèi)者的后顧之憂，減少中小型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間的成本開(kāi)銷，控制成本，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，保障中小型企業(yè)房地產(chǎn)能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)步發(fā)展，尋求自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位。