房地產(chǎn)供給側(cè)改革與農(nóng)民工市民化

文/程楠 唐山市自然資源和規(guī)劃局 河北唐山 063000

1、我國房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的關(guān)系

1.1 房地產(chǎn)供給側(cè)改革提供住房供給，促進農(nóng)民工市民化

目前，由于城市與農(nóng)村的收入差異，越來越多的農(nóng)民去到城市打工，但是這個群體的受教育程度較低，只能從事低端勞動，收入水平也一直較低，然而城市的房價很高，所以農(nóng)民在城市買房是非常困難的，這也是阻礙我國城鎮(zhèn)化的重要因素。房地產(chǎn)供給側(cè)改革可以解決住房供給制度的不合理問題，為農(nóng)民工提供適合他們居住的住宅，是農(nóng)民工更快的融入城市。

1.2 農(nóng)民工市民化對住房的需求，推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革

根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工住房的調(diào)查，農(nóng)民工中在城鎮(zhèn)購房的只有百分之一，多數(shù)是在城市租房和住在單位的宿舍。如果可以鼓勵農(nóng)民工在城市購房，不僅可以解決城市的房地產(chǎn)庫存問題，還可以帶動城市的消費和投資，同時農(nóng)民工購房還能夠倒逼改革[1]。農(nóng)民工市民化的內(nèi)在要求就是推進農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房，從而為房地產(chǎn)供給側(cè)改革提供內(nèi)在需求和動力。

2、針對我國房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化問題的研究

2.1 不同的城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化

目前，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化局面，在一、二線城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求，而在三線以及以下的城市房地產(chǎn)相對過剩。比如在北京、上海等一線城市，房地產(chǎn)的數(shù)量和價格一直處于上升的狀態(tài)，而三線城市的房地產(chǎn)一直處于低迷的狀態(tài)，甚至有的房價下跌。房地產(chǎn)企業(yè)也爭相在一線城市搶地，三線城市的土地價格持續(xù)下降。

2.2 我國房地產(chǎn)的限購與促銷問題

在我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的背景下，不同的城市也都采取了適合各自城市房地產(chǎn)行業(yè)的措施，比如限購促銷等。對于一、二線城市，因為房地產(chǎn)的銷售太火，政府制定了收緊政策，比如，上海和深圳推出了最嚴格的房地產(chǎn)的限貸限購政策。對于三線及以下城市，政府采取利好的政策鼓勵農(nóng)民工購房，比如在河南省南陽市，凡是在城里購房的農(nóng)民工，都會發(fā)放財政補貼[2]。這些促銷活動雖能緩和三線城市房地產(chǎn)的供需問題，可是要促進房地產(chǎn)去庫存，還是要推進房地產(chǎn)供給側(cè)改革。

2.3 房地產(chǎn)的供給大于農(nóng)民工的購房需求

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)總的來說，處于供大于求的狀態(tài)，目前，我國的商品房待售面積，加上在建面積，單位自建住房等，房地產(chǎn)的庫存面積已經(jīng)超過了八十億平方米，其中大部分是在三線及以下城市[3]。但是這些房地產(chǎn)的剩余，是相對于人們的購買力而言的，農(nóng)民工足夠多，但是他們的收入低，根本沒有條件購房，多是住在租來的簡陋的房子里。房地產(chǎn)剩余和農(nóng)民工缺少住宅的現(xiàn)象并存，嚴重影響我國的城鎮(zhèn)化進程，制約我國經(jīng)濟的發(fā)展。

2.4 農(nóng)民工的工作地與住宅分離問題

農(nóng)民工在城市工作，但是沒有能力在城市購房，只能回到農(nóng)村蓋房，這就使得農(nóng)民工的工作地與居住地分離，在城市工作要租房，在農(nóng)村有房卻要閑置。這是房地產(chǎn)資源的利用不合理，反映了農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)制度的不完善。

3、房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的協(xié)同聯(lián)動機制及推進策略

第一，建立住宅建設(shè)用地與改變就業(yè)量的協(xié)同聯(lián)動機制，并且構(gòu)建住宅建設(shè)用地的出讓制度。在三線及以下城市，房地產(chǎn)的剩余除了農(nóng)民工的購買能力，還有政府對住房建設(shè)用地的過量供給。為解決房地產(chǎn)庫存問題，政府應(yīng)該在制定住房建設(shè)用地的計劃時，將住房占地的規(guī)模和本地人口的就業(yè)量聯(lián)系起來，如果人數(shù)增加，就增加住房用地，否則相反[4]。政府需要重新構(gòu)建住宅建設(shè)用地的出讓制度，調(diào)整土地出讓金的歸屬和分配的關(guān)系，切斷政府收入和土地供應(yīng)的利益紐帶，以推進協(xié)同聯(lián)動機制的進行。

第二，建立商品房供給與保障房需求協(xié)同聯(lián)動機制，并完善住房保障制度。目前，我國的房地產(chǎn)分為商品房和保障房，房地產(chǎn)的相對過剩指的是商品房的過剩，而政府對低收入人群提供的保障房的供給，并不能滿足農(nóng)民工的需求。所以應(yīng)該建立商品房與保障房的協(xié)同聯(lián)動，政府可以收購部分商品房，轉(zhuǎn)為保障房售于農(nóng)民工，同時解決商品房過剩和保障房供應(yīng)不足的問題。政府可以通過打擊保障房轉(zhuǎn)換為商品房的行為，健全保障房的退出機制等措施，推進協(xié)同機制。

第三，建立稅費減免與農(nóng)民工購房交易量協(xié)同聯(lián)動機制，并進一步推進房地產(chǎn)稅費制度的綜合改革。政府可以通過調(diào)整房地產(chǎn)的稅費政策，促使房地產(chǎn)開發(fā)商修建適合農(nóng)民工居住的房子，然后政府根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)賣給農(nóng)民工的房子數(shù)量，對開發(fā)商的稅費進行相應(yīng)的減免，以推動農(nóng)民工市民化。此外，我國的房價快速增長的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費比較重，政府可以降低開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費，提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅費，減少開發(fā)商的成本，以便與開發(fā)商合理地定價，從而降低收入較低農(nóng)民工的購房壓力。

第四，建立農(nóng)民工購房與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革協(xié)同聯(lián)動機制，加快推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革。目前，限制農(nóng)民工購房的主要因素就是支付能力，而農(nóng)民工除了工資的收入和貸款，還有財產(chǎn)收入，但是農(nóng)民工在農(nóng)村的房地產(chǎn)和承包地不能抵押和轉(zhuǎn)讓，因為農(nóng)民的住房產(chǎn)權(quán)不全，它們的收入和工作情況也影響他們在銀行貸款。政府應(yīng)該推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革，完善資產(chǎn)流通體制，使農(nóng)民的閑置財產(chǎn)可以變現(xiàn)，提高農(nóng)民工的購房能力。

總結(jié)：

房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化存在著內(nèi)在的互動關(guān)系，它們在本質(zhì)上是一種供求關(guān)系，為了滿足市場要求，則需要建立房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化的平衡機制，比如建立住房建設(shè)用地與改變就業(yè)量、稅費減免與農(nóng)民工購房交易量、商品房供給與保障房需求、農(nóng)民工購房與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革等的協(xié)同聯(lián)動機制，并采取一系列的措施推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革和農(nóng)民工市民化協(xié)同聯(lián)動，從而推動我國的房地產(chǎn)去庫存，調(diào)整房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)，并推進我國的農(nóng)民工市民化，促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展。