房地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)成本控制

張麗華

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)始末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)行業(yè)利潤(rùn)水平，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，就必須要實(shí)施項(xiàng)目成本控制與管理，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)成本可控，利潤(rùn)可實(shí)現(xiàn)。

一、成本控制體系的建立

項(xiàng)目成本控制不是某一個(gè)人或某一個(gè)部門(mén)的事情，要做到全員全成本控制，結(jié)合成本控制考評(píng)制度，只有建立適合本企業(yè)自身發(fā)展的完善的成本控制體系，才能做好項(xiàng)目成本控制。完善的成本控制體系應(yīng)包含組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置、制度的制定、目標(biāo)成本設(shè)定、動(dòng)態(tài)成本管理、重點(diǎn)成本過(guò)程控制。

二、成本控制制度的制定

成本控制制度是成本控制的依據(jù)，只有制定有效的成本控制制度，才能使成本控制有據(jù)可依。成本控制制度不是單獨(dú)的某項(xiàng)制度，而是一系列的制度。相關(guān)制度應(yīng)覆蓋采購(gòu)、招投標(biāo)、工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、動(dòng)態(tài)成本、工程預(yù)結(jié)算、成本控制考評(píng)制度等。

三、項(xiàng)目目標(biāo)成本設(shè)置及動(dòng)態(tài)成本管理

1.不同階段目標(biāo)成本

（1）可研階段目標(biāo)成本?？裳须A段目標(biāo)成本的設(shè)定主要是考察項(xiàng)目可行性，屬項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算，其作用主要是控制拿地成本。項(xiàng)目立項(xiàng)前，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目位置、周邊環(huán)境、項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)狀況等做好調(diào)查，為項(xiàng)目立項(xiàng)起到支撐作用。應(yīng)與相關(guān)政府主管部門(mén)多多溝通，爭(zhēng)取政策上的優(yōu)惠及較高的容積率，變相降低土地成本。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的設(shè)定，屬項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算，其作用主要是控制規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)是項(xiàng)目整體成本控制的關(guān)鍵，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段整體成本意識(shí)至關(guān)重要。在設(shè)計(jì)單位的選擇上，可針對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。實(shí)行限額設(shè)計(jì)，并加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審查，控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響。成本及工程應(yīng)配合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)評(píng)估，材料、設(shè)備選擇評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供經(jīng)濟(jì)合理性建議。

（3）施工階段目標(biāo)成本的設(shè)定，圖紙出具后確定的目標(biāo)成本，更接近整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本，其作用主要是控制工程建設(shè)過(guò)程成本。施工階段目標(biāo)成本做為整個(gè)項(xiàng)目成本控制的重要依據(jù)，應(yīng)盡可能詳盡。目標(biāo)成本編制前應(yīng)出具設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位詳細(xì)說(shuō)明，取得施工圖、施工工藝和方案，并在編制前完成市場(chǎng)調(diào)研及詢價(jià)的相關(guān)工作，為目標(biāo)成本的制定提供充分的依據(jù)。項(xiàng)目分期建設(shè)實(shí)施的，應(yīng)分別制定總目標(biāo)成本與分期目標(biāo)成本；實(shí)行分期動(dòng)態(tài)成本管理和總體監(jiān)管。在項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，隨著項(xiàng)目不斷開(kāi)展，各項(xiàng)成本的逐漸實(shí)現(xiàn)，定期將項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)生的成本記錄、同預(yù)計(jì)發(fā)生的成本項(xiàng)目合并后與目標(biāo)成本比照，及時(shí)反映項(xiàng)目成本構(gòu)成情況，同時(shí)對(duì)預(yù)計(jì)將超出目標(biāo)成本的項(xiàng)目預(yù)警并采取相應(yīng)措施，保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制。

四、采購(gòu)過(guò)程中成本控制

根據(jù)采購(gòu)商品、服務(wù)種類(lèi)、金額等的不同，區(qū)分不同的采購(gòu)方式，可設(shè)定不同限額標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于直接采購(gòu)限額內(nèi)、壟斷行業(yè)、特殊情況的采購(gòu)可采用直接采購(gòu)方式，對(duì)于其他采購(gòu)應(yīng)視情況分為詢價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、招標(biāo)采購(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門(mén)的審計(jì)、監(jiān)察部門(mén)或是設(shè)置專人負(fù)責(zé)審計(jì)、監(jiān)察工作，設(shè)置明確的監(jiān)督舉報(bào)渠道，避免采購(gòu)過(guò)程中的徇私舞弊行為，間接影響采購(gòu)成本。

采購(gòu)前，應(yīng)做好采購(gòu)預(yù)算、工程量清單、談判說(shuō)明文件、招標(biāo)文件說(shuō)明等，預(yù)算、工程量清單保證不多算、不少算、不重復(fù)、不漏項(xiàng)、不留缺口并盡可能減少暫定項(xiàng)，清單項(xiàng)、談判說(shuō)明文件、招標(biāo)文件描述清楚準(zhǔn)確完整避免含糊不清，規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少后期合同履行過(guò)程中的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目成本。

采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)對(duì)供應(yīng)商各項(xiàng)資質(zhì)審查，在能夠滿足工程質(zhì)量及項(xiàng)目形象定位要求的供應(yīng)商中選擇價(jià)格低者，以達(dá)控制采購(gòu)成本目的。

簽訂合同過(guò)程中，考慮問(wèn)題要全面，應(yīng)充分考慮規(guī)劃變更、原材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、加減項(xiàng)等影響，約定變更后計(jì)價(jià)方式等因素。還要考慮該合同是否在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，且該合同簽訂后對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目規(guī)劃余量是否還能滿足剩余工程需求。

集中采購(gòu)。對(duì)于規(guī)模較大的企業(yè)，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，預(yù)采購(gòu)項(xiàng)供應(yīng)商市場(chǎng)較成熟、易形成規(guī)模性采購(gòu)，可以采用集中采購(gòu)。如開(kāi)關(guān)插座、防盜門(mén)、涂料、電梯、外保溫、門(mén)窗、中央空調(diào)等。

五、施工過(guò)程中工程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證成本控制

1.工程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制原則

為減少工程造價(jià)糾紛、確保工程質(zhì)量和工程進(jìn)度、有效地控制成本，應(yīng)加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)及時(shí)，禁止先實(shí)施、后審批，禁止事后補(bǔ)辦；一個(gè)變更或簽證應(yīng)編制一個(gè)預(yù)算。

2.設(shè)計(jì)變更成本控制

在設(shè)計(jì)變更前，相關(guān)部門(mén)應(yīng)組織施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方進(jìn)行技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性評(píng)審，并由各方簽署評(píng)審意見(jiàn)，明確變更相關(guān)內(nèi)容（包括變更的原因、位置或范圍、變更的做法、增減的工程量、相關(guān)圖紙說(shuō)明，以及簽證所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由何方擔(dān)負(fù)等）。各方評(píng)審后，由成本控制部門(mén)出具詳細(xì)預(yù)算，并經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批確認(rèn)后組織實(shí)施。

3.現(xiàn)場(chǎng)簽證由欲簽證單位或項(xiàng)目工程管理部門(mén)提交申請(qǐng)，明確變更相關(guān)內(nèi)容，成本控制部門(mén)進(jìn)行審核，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用編制預(yù)算，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批確認(rèn)后組織實(shí)施。

六、工程結(jié)算階段成本控制

進(jìn)入工程結(jié)算階段，相關(guān)部門(mén)整理結(jié)算資料，結(jié)算資料應(yīng)完整、真實(shí)、必要和合理，使工程情況完整、準(zhǔn)確。工程結(jié)算應(yīng)本著實(shí)事求是、客觀公正的原則進(jìn)行審核，考慮具體實(shí)際情況可結(jié)合外部審計(jì)單位，參考國(guó)家或地方統(tǒng)一制定的建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范、預(yù)算定額、費(fèi)用定額（標(biāo)準(zhǔn)）、材料價(jià)格信息、直接費(fèi)價(jià)格指數(shù)以及其他有關(guān)的計(jì)價(jià)取費(fèi)規(guī)定，保證結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

七、項(xiàng)目融資成本控制

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資形式、渠道較單一，單一的融資渠道獲得的資金有限、對(duì)資金來(lái)源方依賴程度較大。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，盡可能多的獲取資金來(lái)源。項(xiàng)目融資方式有債權(quán)融資、股權(quán)融資和同時(shí)兼?zhèn)鋫鶛?quán)和股權(quán)的融資方式。此外，施工方墊資、適當(dāng)延長(zhǎng)日常工程、服務(wù)付款期也可緩解短期資金壓力，也屬變相的融資方式。充分考慮各種融資資源，采用多種融資形式，綜合考慮各項(xiàng)融資組合，此外簽訂合同時(shí)考慮還本結(jié)息方式及時(shí)間，可適當(dāng)降低融資成本。

八、營(yíng)銷(xiāo)成本控制

應(yīng)針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)階段、自身項(xiàng)目特點(diǎn)等做好成本預(yù)算及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，制定分年度成本預(yù)算總額，并與營(yíng)銷(xiāo)回款計(jì)劃配比彈性控制，以保證項(xiàng)目周期營(yíng)銷(xiāo)回款計(jì)劃及成本總額控制的實(shí)現(xiàn)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目成本控制，必須從上到下，從始至終，時(shí)刻保持成本控制理念，設(shè)定目標(biāo)成本，實(shí)行動(dòng)態(tài)成本控制，關(guān)注重點(diǎn)控制項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。