“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)上市公司稅負影響研究

張玉輝 李瑩瑩

摘 要： “營改增”作為我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要措施，自實施對各行各業(yè)均產(chǎn)生深遠的影響。房地產(chǎn)行業(yè)在我國整個國民經(jīng)濟系統(tǒng)中占據(jù)非常重要的地位，不僅影響著我國的稅收收入，而且與人們的生活息息相關(guān)。因此，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響成為了大家關(guān)注的焦點。本文深入分析我國“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負影響以及影響因素，通過對上市公司“營改增”前后年度和季度稅負進行比較，并最終對房地產(chǎn)行業(yè)稅負的減輕提出相關(guān)的對策建議。

關(guān)鍵詞： 營改增;房地產(chǎn)業(yè);上市公司

1 引言

“營改增”作為中國“十二五”財稅體制改革的重要舉，有利于推進國家經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型，又促進稅收調(diào)節(jié)作用，解決重復征稅的問題。房地產(chǎn)涉及60多個行業(yè)，其發(fā)展在推動消費，擴大內(nèi)需，刺激上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟增長方面發(fā)揮著經(jīng)濟作用。房地產(chǎn)業(yè)作為“營改增”的最后一批，其地位舉足輕重。從稅率來看，增值稅稅率大幅度提高，導致稅負增加，直接影響增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)利潤，因此，稅負對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。稅率變化見表1。

2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負影響的理論分析

2.1 “營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的政策描述

2.1.1 房地產(chǎn)業(yè)納稅人

在國內(nèi)，銷售的自行開發(fā)的房地產(chǎn)，強調(diào)與應(yīng)稅行為相對應(yīng)的標的物在境內(nèi)。增值稅納稅人分為兩類：一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

2.1.2 房地產(chǎn)業(yè)征稅范圍

2.1.3 房地產(chǎn)業(yè)稅率和征收率

2.2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響

目前，我國增值稅抵扣鏈比較完整，全面實施“營改增”后，以房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人為例，稅率由5%變?yōu)?1%，再到10%，整體增長5個百分點，稅率提高了，但解決了重復征稅的問題和進項稅額得到了抵扣。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后較“營改增”之前稅負下降。但在現(xiàn)實的操作中，因為地產(chǎn)業(yè)上下游涉及的行業(yè)較多，增值稅鏈條長，會出現(xiàn)一些特殊情況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅負不降反而上升。因此，采用理論分析方法，測算稅負的變化。

2.2.1 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)稅的影響

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入為A，營業(yè)成本為B，改革之前房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為 C，改革后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅稅率為 D，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可抵扣的增值稅進項稅稅率為E，可抵扣的比例為Q。

3 “營改增”對房地產(chǎn)上市公司稅負影響實證分析

3.1 增值稅稅負率與樣本選取

3.1.1 增值稅稅負率

對小規(guī)模納稅人來說，稅負率為3%，而對一般納稅人而言，實際稅負率9%，計算公式為：

稅負率=實際繳納增值稅稅額÷不含稅的實際銷售收入×100% （13）

當期應(yīng)繳納增值稅=當期銷項稅額-實際抵扣稅額 （14）

實際抵扣進項稅額=期初留底進項稅額+本期進項稅額-進項轉(zhuǎn)出

-出口退稅-期末留抵進項稅額 （15）

生產(chǎn)企業(yè)實行了“免抵退”政策的，其增值稅包含了“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額”。通常來說：

當前增值稅=應(yīng)增值稅明細賬轉(zhuǎn)出未交增值稅累計數(shù)+出口抵減

內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額累計數(shù) （16）

2018年11月份統(tǒng)計的各行業(yè)的增值稅稅負率參考數(shù)據(jù)表4所示。

表中數(shù)據(jù)為2018年11月份的統(tǒng)計數(shù)，給出的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅負率為4.00%。和其他行業(yè)稅負率相比較而言偏高。稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)行業(yè)稅負率數(shù)據(jù)，監(jiān)控具體企業(yè)是不是足額繳納了增值稅，是不是有偷漏增值稅的行為。一般稅負率過低往往會引起稅務(wù)局的關(guān)注，招致稅務(wù)評估或稅務(wù)稽查，更有些基層稅務(wù)機關(guān)甚至讓企業(yè)按稅負率要求企業(yè)補交增值稅。一個企業(yè)的實際稅負率低于行業(yè)稅負率水平，只能推測或懷疑少交或漏交了增值稅，但并不意味著一定就少交或漏交了增值稅。要求企業(yè)按稅負率補稅的做法是簡單粗暴的，也是違背稅法精神的。

3.1.2 樣本選取

因為需要考慮企業(yè)規(guī)模、企業(yè)影響力、企業(yè)執(zhí)行力、企業(yè)運營能力等多種影響因素，本文以房地產(chǎn)上市公司作為研究對象，同時為了對比“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)上市公司稅負的變化，樣本根據(jù)2018年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜100強和巨潮網(wǎng)數(shù)據(jù)庫的財務(wù)數(shù)據(jù)，以確保數(shù)據(jù)的準確性和可靠性。本文分析的主要數(shù)據(jù)來自于100強房地產(chǎn)上市公司中其中50家公司的稅負情況。

3.2 數(shù)據(jù)測算與構(gòu)建分析模型

3.2.1 數(shù)據(jù)測算

（1）增值稅稅負的測算。

根據(jù)上市公司2014年至2018年年報數(shù)據(jù)對50家房地產(chǎn)上市公司的樣本數(shù)據(jù)進行測算，采用一般納稅人，現(xiàn)行的最新9%的稅率，相關(guān)計算公式如下：

營業(yè)稅稅負=營業(yè)稅金及附加÷營業(yè)收入 （17）

增值稅稅負=應(yīng)繳納的增值稅稅額÷營業(yè)收入 （18）

應(yīng)繳納增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額 （19）

增值稅的銷項稅額=營業(yè)收入 不含稅 ÷9% （20）

營業(yè)收入 不含稅 =營業(yè)收入 含稅 ÷ 1+9% ?（21）

成本中可抵扣的進項稅額=（主營業(yè)務(wù)成本-土地出讓金-折舊-人工費）×9% （22）

新增固定資產(chǎn)進項稅額=新增固定資產(chǎn)÷ 1+9% ×9% （23）

土地出讓金可抵扣進項稅額=土地出讓金×9% （24）

表6中的營業(yè)收入均為不含稅收入，測算見表6。

表7由成本中可抵扣的進項稅額，新增固定資產(chǎn)的進項稅額和土地出讓金可抵扣的進項稅額三者的合計數(shù)計算數(shù)增值稅可抵扣的進項稅額合計。

通過增稅稅額，進項稅額的計算以及根據(jù)營業(yè)收入，應(yīng)繳納的增值稅稅額，計算出增值稅和營業(yè)稅稅負，見表8。

針對上述50家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)數(shù)據(jù)的測算分析可以得出，在房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策實施后，稅負整體是有所下降的，營業(yè)稅稅負在14年和15年稅負沒有太大的波動變化。但上述的數(shù)據(jù)僅對部分房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)進行了分析， 然而并不全面。事實上，在2016年5月1日之后，與房地產(chǎn)相關(guān)的扣除問題實際上并不那么容易。根據(jù)2016年5月1日后取得房地產(chǎn)建設(shè)項目的固定資產(chǎn)計算的房地產(chǎn)，進項稅金額自購置之日起2年內(nèi)從銷項金額中扣除，第一年的扣除率為60%。此后一年，比例為40%。由融資以及在施工現(xiàn)場建造的臨時建筑物和構(gòu)筑物資助的不動產(chǎn)，不應(yīng)扣除兩年的進項稅。在計算可抵扣的進項稅時，因各項抵扣項目所占的稅率不同，不同樣本企業(yè)的毛利率也不一樣，所以在計算時抵扣的程度不相同，并不是直接去乘以9%。因此數(shù)據(jù)測算可能是不精確的。

（2）企業(yè)所得稅的測算。

這里不考慮營業(yè)外收支、納稅調(diào)整、公允價值變動和資產(chǎn)減值損失。企業(yè)所得稅=（營業(yè)收入-營業(yè)成本、費用-稅金及附加）×所得稅稅率 （25）

企業(yè)所得稅稅負=當期實際繳納的企業(yè)所得稅稅額÷營業(yè)收入×100% （26）

表9是根據(jù)上述公式，對50家房地產(chǎn)上市公司14年-18年的企業(yè)所得稅稅負通過每兩年的稅負值進連續(xù)四次測算，最后得出五年平均整體的企業(yè)所得稅稅負變動。

通過分析50家樣本數(shù)據(jù)可以得出：“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)上市公司所得稅稅負上升的有33家，占其比列的60%，其原因可能是因為營業(yè)收入的增加和營業(yè)成本同比之前有所減少導致，可抵扣的金額減少，企業(yè)所得稅額相應(yīng)增大。部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司下降。說明“營改增”對企業(yè)所得稅稅負產(chǎn)生的影響不大。

3.2.2 構(gòu)建分析模型

（1）增值稅稅負影響因素分析。

上述表格數(shù)據(jù)依據(jù)100個樣本數(shù)據(jù)進行測算，其中因變量是總稅負，各影響因素是自變量，基于上述所使用的線性回歸模型分析可以得出：稅負是指收入稅負，因為稅負具有較高的穩(wěn)定性。通過T值顯著性檢驗分析可以看出，“營改增”后，各個影響因素對總體稅負的影響不大。但在這幾個影響因素中，增值稅銷項稅額的T值最大為12.060，β值最小為-0.511。增值稅銷項稅額影響最顯著。

（2）企業(yè)所得稅稅負影響因素分析。

從表9我們不難得到結(jié)論，影響因素所包含的六項內(nèi)容中，營業(yè)收入的T值最大達到了12.230，營業(yè)成本次之。說明營業(yè)收入對企業(yè)所得稅稅負的顯著性越大，其影響程度越高，表明營業(yè)收入的大小決定著企業(yè)所得稅的大小。同時，總體營業(yè)成本的要低于營業(yè)收入，可能由于營業(yè)成本部分不涉及增值稅，或者不能扣除進項稅收抵免，因此無需價稅分離，不產(chǎn)生成本下降。

3.3 結(jié)論

（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅負率是相對較高的。不同行業(yè)有不同稅負率，在現(xiàn)代諸多行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)的稅負地位還是比較重要的。（2）本文數(shù)據(jù)具有客觀性。以房地產(chǎn)上市公司為研究對象，上市公司規(guī)模大、制度優(yōu)、體系健全、財務(wù)數(shù)據(jù)準確。（3）實行“營改增”其意義是深遠的，房地產(chǎn)上市公司流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅稅負整體上呈現(xiàn)出下降趨勢。本文分別對增值稅和企業(yè)所得稅做出線性回歸分析，其中增值稅稅負的測算因素中，增值稅的銷項稅額其影響最大，企業(yè)所得稅稅負因素中，營業(yè)收入最為顯著。因此，房地產(chǎn)業(yè)上市公司認真核算進項稅額的抵扣，加強發(fā)票的管理，盡可能的取得抵扣發(fā)票，為避免重復征稅帶來風險。隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，有利于房地產(chǎn)業(yè)上市公司市場的繁榮發(fā)展和營業(yè)利潤的提高。

4 建議

房地產(chǎn)業(yè)上市公司的經(jīng)營管理在“營改增”后逐步發(fā)展，“營改增”應(yīng)對的工作的開展應(yīng)從公司整體出發(fā)，不僅僅只是財務(wù)部門人員的職責。因此，房地產(chǎn)業(yè)上市公司應(yīng)高度重視，抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，提升企業(yè)長遠競爭力實力。

（1）稅負轉(zhuǎn)嫁。通過房地產(chǎn)業(yè)上市公司詳細財務(wù)分析，在進一步確定定價臨界點的前提下，實施“營改增”，要逐步落實增值稅稅負應(yīng)盡可能的向房地產(chǎn)業(yè)下游轉(zhuǎn)移。盡可能避免房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)鏈上游產(chǎn)生的稅負轉(zhuǎn)嫁。

（2）銷項環(huán)節(jié)避免增值稅不利處理。不同增值稅稅率及稅務(wù)處理的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)也有所不同，為了避免房地產(chǎn)業(yè)上市公司對稅務(wù)不利的處理，應(yīng)合理調(diào)整進行稅務(wù)籌劃。

（3）爭取進項應(yīng)抵盡抵。增值稅進項稅額在整個鏈條上的作用重大。房地產(chǎn)業(yè)上市公司的進項稅專用發(fā)票必須由相應(yīng)的主管稅務(wù)機關(guān)進行核實。盡量取得專用發(fā)票并進行百分之百的抵扣，同時要加強對供應(yīng)商進項端合同審閱、流程梳理并進行合理分類和選擇。

（4）匹配進銷項時間。為防止房地產(chǎn)業(yè)上市公司因進銷項不匹配而造成的特定期間增值稅稅負上升，導致額外現(xiàn)金流占用。房地產(chǎn)業(yè)上市公司要加強收付款管理，合理調(diào)節(jié)收付款進度，銷項稅額與進項稅額的發(fā)生時間要把控好。

（5）不斷學習稅收政策。房地產(chǎn)業(yè)上市公司對增值稅法規(guī)知之甚少，或完全不知，“營改增”后上市公司面臨的最大挑戰(zhàn)是不了解業(yè)上下的增值稅政策。不可能再使用增值稅稅收法規(guī)指導正常的運營管理工作。因此上市房地產(chǎn)公司難以防范稅務(wù)風險。財務(wù)人員可以惡補增值稅的稅收知識，不斷學習稅收政策。

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