淺析投資性房地產(chǎn)評估應(yīng)用策略

武守領(lǐng)

摘要：近幾年，投資性房地產(chǎn)備受國家重視，在分析內(nèi)外發(fā)展形勢后，開始鼓勵房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)靠近投資，以實現(xiàn)最大發(fā)展目標?；诖?，為促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和健康的發(fā)展，激發(fā)發(fā)展活躍度，本文選擇就投資性房地產(chǎn)品股應(yīng)用策略進行分析和研究，闡述內(nèi)容包括，投資性房地產(chǎn)內(nèi)涵、投資性房地產(chǎn)界定、投資性房地產(chǎn)評估方法、投資性房地產(chǎn)評估工作優(yōu)先建議，力求為相關(guān)企業(yè)以及工作人員，提供理論參考資料。

關(guān)鍵詞：投資性;房地產(chǎn)評估;應(yīng)用策略

社會的進步，經(jīng)濟的高速發(fā)展，促進房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，又反作用于經(jīng)濟，為國民經(jīng)濟建設(shè)做出巨大貢獻。為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國家開始制定相關(guān)政策鼓勵其發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展形勢樂觀，但在投資工作中存在一些不足，其利用資產(chǎn)評估手段不合理，評估缺失有序性，阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，要想更好的發(fā)展，必須注重此方面的問題，把評估針對性、評估多面性、評估合理性作為評估標準，謹慎選擇投資性房地產(chǎn)的評估方法、做好實際評估工作，強化工作人員的專業(yè)技能，培養(yǎng)其職業(yè)素養(yǎng)，保障評估工作順利開展，以促進行業(yè)規(guī)范、有序、健康發(fā)展。

1.投資性房地產(chǎn)介紹

1.1投資性房地產(chǎn)內(nèi)涵

投資性質(zhì)的房地產(chǎn)，就是那些為了賺取租金以及資本增值（賺取房地產(chǎn)買賣的交易差），以及兩種兼有的一種房地產(chǎn)項目。投資性質(zhì)的房地產(chǎn)可以單獨的計量，并實施市場營銷活動。投資性質(zhì)房地產(chǎn)涵蓋：已經(jīng)出租的房地產(chǎn)的土地應(yīng)用權(quán)利、持有并即將準備增值后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)用權(quán)利和已經(jīng)出租的房產(chǎn)項目。

1.2投資性房地產(chǎn)界定

一些各個房產(chǎn)不能歸類到投資性的房地產(chǎn)項目之中。其一，自用的房地產(chǎn)項目，包括生產(chǎn)商品以及經(jīng)營管理或者提供勞務(wù)，所持有的房地產(chǎn)項目。其二，用作存儲貨物的房地產(chǎn)項目。投資性質(zhì)的房地產(chǎn)，是一種正常的活動，企業(yè)利用租賃以及增值收益等模式，開展各項經(jīng)營性活動。

2.投資性房地產(chǎn)評估目標

2.1評估針對性

投資性質(zhì)的房地產(chǎn)質(zhì)一種新興起投資項目，和以往投資項目存在差異性，投資性房地產(chǎn)在投資后產(chǎn)生的回報率是其他各個投資項目的幾倍之多，且穩(wěn)定性顯著。因此，要想?yún)^(qū)分房地產(chǎn)投資和其他投資，做好投資房地產(chǎn)評估工作，必須把針對性作為評估目標，有效劃分其與其他各個投資項目的差別。

2.2評估多面性

多面性是投資性房地產(chǎn)評估的又一目標，因此，工作人員必須把此作為依據(jù)，選擇適合的評估手段以及方式，結(jié)合實際情況，去評估市場營銷價格，判斷市場價格的走向。并結(jié)合不同環(huán)境以及不同地段，去多面性進行評估，只有這樣才能確保準確和高效完成此項工作。

2.3評估合理性

在投資性房地產(chǎn)進行評估期間，必須依據(jù)相關(guān)標準落實此項工作，如出臺的會計準則，工作人員應(yīng)依據(jù)準則中標準以及內(nèi)容，充分發(fā)揮自身的自主性，結(jié)合以往的評估經(jīng)驗，來確定評估目標，只有這樣，才能保障投資性房地產(chǎn)工作合理性、有序性和規(guī)范性。

3.投資性房地產(chǎn)評估方法

3.1直接資本評估方法

直接資本評估方法，不僅在房地產(chǎn)領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用，也在其他不同行業(yè)評估項目中采用。此評估方法通過直接資本化，有效分析出房地產(chǎn)效益，受時間限制小，工作人員僅利用其中的任意基本數(shù)額，就可以判斷整體效益情況，并此其作為依據(jù)分析未來的市場收益，可保障在每個時間段的實際收益值一致，作為不變的整體存在。直接資本的評估方法包括，金額折現(xiàn)方法、租期折現(xiàn)方法、現(xiàn)金流的折現(xiàn)方法，在無規(guī)律的收益性房產(chǎn)中，選擇現(xiàn)金流的折現(xiàn)方法具有應(yīng)用價值，在帶租約的投資性防丟產(chǎn)資本評估中，選擇租期或者收回金額的折現(xiàn)方法，效果佳。

3.2收益乘數(shù)評估方法

收益乘數(shù)評估方法，也是投資性房地產(chǎn)主要評估方法之一。此方法主要是利用假設(shè)，開預(yù)設(shè)估算房地產(chǎn)項目在某年可能獲得的收益，并把其和相應(yīng)收益的乘數(shù)相乘，進而獲得一個數(shù)值。此數(shù)值為投資性房地產(chǎn)實際評估價值。通常來說，直接資本評估方法包含收益乘數(shù)評估方法，兩種方法又相互獨立，發(fā)揮著不同作用。在收益乘數(shù)評估方法中，要想獲得標準評估數(shù)值、收益乘數(shù)，必須把待估算房產(chǎn)的替代品作為依據(jù)，把其與年收益設(shè)置為商，以此來獲得一個更加精準收益乘數(shù)。

3.3市場比較評估方法

顧名思義，在投資性房產(chǎn)評估工作中，市場比較分析方法，就是利用找到和評估房地產(chǎn)相似或者相同的房產(chǎn)替代品，利用對替代房產(chǎn)的價值評估，判斷其商業(yè)價值以及實際收益。需要注意的是，所選擇的對比房產(chǎn)，必須是近幾年在市場出現(xiàn)的房產(chǎn)，若是時間過長，則不具有實際參考意義。此外，在實際應(yīng)用期間，也要整合各個資料，利用資料判斷和評估房地產(chǎn)的價值，分析未來房地產(chǎn)的價格趨勢。

4.投資性房地產(chǎn)評估工作有效開展建議

4.1謹慎選擇投資性房地產(chǎn)的評估方法

選擇哪一種房地產(chǎn)的評估方法，對評估的結(jié)果具有較大影響，因此，相關(guān)人員必須謹慎選擇。首先，在選擇期間結(jié)合需要評估房地產(chǎn)實際情況，相應(yīng)的進行分析，總結(jié)分析資料，確定評估方法。此外，也要分析影響房地產(chǎn)評估效果的各個因素，針對性進行評估。同時，要收集以往評估的數(shù)據(jù)信息，看是否存在和將要評估房產(chǎn)相同的項目。最后，確定評估方式后，不要過急地進行評估，而是應(yīng)反復(fù)去確認，確保評估結(jié)果的精準性、合理性。

4.2做好實際評估工作

在選擇收益乘數(shù)評估方法，對房產(chǎn)進行評估時，需要注重房地產(chǎn)項目具體情況，特別是那些重要環(huán)節(jié)與關(guān)鍵步驟，必須給予足夠重視。如，在對待房產(chǎn)進行評估時，要把評估房產(chǎn)出售費用與出租房產(chǎn)費用作為基礎(chǔ)和出發(fā)點，整體分析房子不同層面以及影響因素，比較響應(yīng)條件和價格是否相符。后再通過此類手段把計算得到的凈收益與準確值深入分析，可以判斷其相近值與相似值。再如，在評估期間，也應(yīng)深入的研究關(guān)于房子每個月獲得租金，以及最短租期和長期租房的優(yōu)惠問題。

4.3強化工作人員的工作能力

房地產(chǎn)的評估工作之一，專業(yè)性強，對工作人員的要求嚴格。投資性房地產(chǎn)評估工作參與人員的能力、理論知識素養(yǎng)、道德水準等，均對投資性房地產(chǎn)的評估結(jié)果具有較大影響。因此，必須注重對工作人員的培養(yǎng)，嚴格要求工作人員，確保其具備扎實的個理論知識，如了解公允價值，可對公允價值有深刻的了解與認知，這樣才能確保評估更加的客觀。此外，各個工作人員必須嚴格要求自身，樹立終身學(xué)習(xí)目標，必須更新知識和總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，強化自身的專業(yè)水平。并在工作期間遇到各類影響因素后，需要結(jié)合自己學(xué)習(xí)的知識、以往的經(jīng)驗等，進行正確的判斷，把嚴謹、科學(xué)作為評估理念，進行深入論證分析，后作總結(jié)。

結(jié)束語

投資性質(zhì)房地產(chǎn)在進行評估工作期間，工作人員必須正視投資對于房地產(chǎn)產(chǎn)出所帶來的影響，了解到期不僅會影響房產(chǎn)市場銷售，也對出租的效果具有較大影響。此外，相關(guān)工作者，也要在評估期間辯證的看待和評估房子基本情況，選擇適合的方式，應(yīng)反復(fù)去確認，強化自身的能力以及技能。整合各個資料，利用資料判斷和評估房地產(chǎn)的價值，分析未來房地產(chǎn)的價格趨勢，保證各個環(huán)節(jié)有序規(guī)范和嚴謹?shù)耐瓿?，確保評估結(jié)果的精準性、合理性。以此來保障房地產(chǎn)投資的準確度，促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為實現(xiàn)房產(chǎn)長遠發(fā)展目標作保障。

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