淺談開封市不動產(chǎn)權籍調查工作

馬福星 楊宏光,2

(1.開封市祥和房地產(chǎn)測繪大隊,河南 開封 475004;2.開封市不動產(chǎn)登記中心,河南 開封 475004)

不動產(chǎn)權籍調查作為不動產(chǎn)登記的基礎，是落實登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”要求的重要舉措，也是條例實施、簿冊統(tǒng)一和信息平臺建設的重要支撐［1］。不動產(chǎn)權籍調查通過權屬調查和不動產(chǎn)測量，查清不動產(chǎn)的權屬、界址、面積、用途、等級等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、簿冊等調查資料，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)權證等提供依據(jù)。2016年下半年以來，為了深化“放管服”改革，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記服務轉型升級，開封市不動產(chǎn)登記中心按照河南省國土資源廳和河南省不動產(chǎn)登記局的統(tǒng)一部署，結合開封市不動產(chǎn)登記工作的實際情況，因地制宜、多措并舉，積極開展不動產(chǎn)權籍調查工作，摸索出一套適合開封市不動產(chǎn)登記特點的權調方法，取得了較好成效。

1 不動產(chǎn)權籍調查的范圍和內容

1.1 不動產(chǎn)權籍調查范圍

本著節(jié)約開支、服務登記的原則，開封市經(jīng)過深入調研、專家會審，確定了不動產(chǎn)權籍調查的范圍，即開封市轄龍亭區(qū)（含城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)）、順河回族區(qū)、鼓樓區(qū)、禹王臺區(qū)城市建成區(qū)內的國有建設用地（不含棚戶區(qū)改造征收范圍內的國有建設用地）。

1.2 不動產(chǎn)權籍調查內容

開封市不動產(chǎn)權籍調查是根據(jù)存量不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合要求，查清已登記和未登記存量不動產(chǎn)的空間信息及與之關聯(lián)一致的屬性信息，編制每宗、每幢、每套（間）房屋全國唯一的不動產(chǎn)單元號，實現(xiàn)宗地形成格網(wǎng)、房屋落入宗地、信息登簿上冊，建立統(tǒng)一坐標系統(tǒng)的不動產(chǎn)權籍調查“一張圖”，形成與不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)關聯(lián)統(tǒng)一、相互推送數(shù)據(jù)的不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。

具體內容包括：一是查清存量宗地的權利人、權利類型、權利性質、土地用途、四至、面積等土地狀況；二是查清存量宗地內已登記房屋的權籍信息；三是查清存量宗地內未登記房屋的權籍信息，設定未登記房屋不動產(chǎn)單元號［2］。

2 不動產(chǎn)權籍調查的方法

開封市不動產(chǎn)登記中心是全國“房地一體、交易登記合一”的不動產(chǎn)登記機構之一，多年的一體化、合理化、專業(yè)化、精細化管理，為不動產(chǎn)權籍調查工作的順利開展打下堅實基礎。其下屬專業(yè)不動產(chǎn)測繪隊伍積累了較完備的、現(xiàn)勢性較好的不動產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和檔案信息，為完成不動產(chǎn)權籍調查工作提供了原始資料。2016年下半年，開封市通過調研、考察，以招投標方式，確定與重慶光大網(wǎng)絡技術有限公司聯(lián)合打造“開封市不動產(chǎn)交易登記綜合信息平臺”（以下簡稱“光大系統(tǒng)”）。為服務好數(shù)據(jù)整合和不動產(chǎn)登記工作，根據(jù)開封實際，不動產(chǎn)權籍調查采取兩步走方法。

2.1 不動產(chǎn)登記中心獨立完成部分

開封市新增商品房和廠礦企事業(yè)單位用房、老舊小區(qū)住房的權籍調查工作由開封市不動產(chǎn)登記中心統(tǒng)一完成。對于部分老舊小區(qū)住房，由于缺少空間數(shù)據(jù)，無法在“光大系統(tǒng)”里完成有圖落宗，不能生成真實唯一不動產(chǎn)單元號。為了提高不動產(chǎn)登記效率，保證群眾在三個工作日內領取不動產(chǎn)權證，開封市不動產(chǎn)登記中心變登記前調查為發(fā)證后服務，根據(jù)當事人提供的材料，在確定該房屋所處宗地的地籍區(qū)、地籍子區(qū)后，進行無圖落宗，并在該宗地內生成虛擬不動產(chǎn)單元號，用于辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務。而后通過權屬調查和不動產(chǎn)測量，完成該不動產(chǎn)的有圖落宗，生成真實唯一的不動產(chǎn)單元號，并與之前虛擬產(chǎn)生的該房屋不動產(chǎn)單元號關聯(lián)，保證“一房一號，一一對應”［3］。

2.2 存量不動產(chǎn)權籍調查部分

對于存量不動產(chǎn)權籍調查工作，通過公開招投標方式，確定一家實力較強、具有測繪資質的企業(yè)承擔，該項工作于2018年6月全面展開，合同工期365日。截至2018年10月，在2000國家大地坐標系下，“一張圖”宗地劃分工作全部完成，上傳到不動產(chǎn)登記系統(tǒng)3500余宗地、2000多幢樓房、近60000套房屋。

3 不動產(chǎn)權籍調查成果的審查程序

對不動產(chǎn)權籍調查成果，開封市不動產(chǎn)登記中心嚴格按照申請、接收、審查、入庫程序進行審查［4］。

（1）申請。由承擔本次不動產(chǎn)權籍調查的項目單位向開封市不動產(chǎn)登記中心提出書面申請，并提供不動產(chǎn)權籍調查授權委托書、權源資料、不動產(chǎn)權籍調查表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等材料。

（2）接收。對于權籍調查材料齊全、符合國家規(guī)定要求的，予以接收并出具回執(zhí)。

（3）審查。按照《不動產(chǎn)權籍調查技術方案（試行）》有關規(guī)定和甲乙雙方簽訂的不動產(chǎn)權籍調查合同的約定，組織專家組對調查項目單位提供的不動產(chǎn)權籍調查成果進行審查。

（4）入庫。不動產(chǎn)權籍調查成果審查合格后，對形成的電子成果提交入庫，相應紙質成果按要求歸檔。

4 不動產(chǎn)權籍調查中存在的問題與建議

4.1 存在的問題

開封市是國務院首批確定的24座歷史文化名城和聞名全國的八朝古都，但歷史背后也有大面積的棚戶區(qū)和院壓院、房摞房的居民區(qū)。受原有的管理和技術條件限制，許多房屋和土地信息不完整或者缺少空間數(shù)據(jù)，權籍調查難以準確劃分宗地和不動產(chǎn)單元，舊城區(qū)內居民自建房存在實地面積與發(fā)證面積不符的現(xiàn)象，給后續(xù)在“光大系統(tǒng)”里落宗帶來極大困難。

本次權籍調查按照統(tǒng)一的空間參考坐標系，即采用2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。因不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前審批的用地紅線坐標系采用1980西安坐標系、1954北京坐標系或城市獨立坐標系，需要將上述坐標系轉換為2000國家大地坐標系，轉換的精確程度直接影響宗地界址點的坐標精度和產(chǎn)權面積。

本次不動產(chǎn)權籍調查費用由開封市財政全額支出，政府出資審批手續(xù)較為煩瑣，資金不能及時到位，影響了權籍調查項目的整體進度。

4.2 工作建議

在未完成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的過渡期內，應優(yōu)先選擇不動產(chǎn)交易活躍的重點地區(qū)或開發(fā)區(qū)，完成房屋數(shù)據(jù)掛接和不動產(chǎn)單元編碼；利用已有資料無法實現(xiàn)房屋落幢落宗的，在確認土地權屬合法的前提下，依據(jù)《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》先完成不動產(chǎn)單元虛擬編碼，先行辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務，同時督促權籍調查承擔單位盡快完成權籍調查，實現(xiàn)“一張圖”落宗。

要建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權籍調查工作效果評價機制，定期將權籍調查成果質量評價進行公示，切實做到“事前有方案，事中有監(jiān)督，事后有懲戒”。

隨著不動產(chǎn)權籍調查工作持續(xù)推進，不動產(chǎn)登記機構應進一步規(guī)范化、精細化、流程化權屬調查操作規(guī)范和不動產(chǎn)測量管理辦法，形成部門規(guī)章制度，進而提高權籍調查工作效率和成果質量。

建立不動產(chǎn)測繪中介準入機制，逐步開放不動產(chǎn)測繪市場，定期在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站發(fā)布準入測繪機構名錄，使有測繪資質、有業(yè)務能力的測繪單位參與不動產(chǎn)權籍調查工作，既緩解了不動產(chǎn)權籍調查工作的壓力，給了企事業(yè)單位和人民群眾自主選擇的機會，也響應了國務院“放管服”改革要求，激活了不動產(chǎn)測繪市場，促進測繪機構服務和技術升級。

5 結語

開封市不動產(chǎn)登記中心根據(jù)實際，走出符合開封市情和不動產(chǎn)登記管理特點的權籍調查之路。以權籍管理為核心的不動產(chǎn)登記，將調查、審核取得的權籍數(shù)據(jù)入庫登記，實時更新權籍狀態(tài)，下載最新的權籍數(shù)據(jù)，開展權籍調查，形成整體互動循環(huán)模式。將登記系統(tǒng)、權籍調查系統(tǒng)納入“光大系統(tǒng)”，將權籍數(shù)據(jù)與登記數(shù)據(jù)統(tǒng)一入庫管理，互相支撐，同步更新，滿足登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的要求。