如何踐行產(chǎn)城融合

陳忠

摘要：歷經(jīng)30余年發(fā)展，星河從一個傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型成一個集地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營、酒店管理、物業(yè)服務(wù)、金融投資為一體的多元化控股集團(tuán)。目前，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融、置業(yè)、物業(yè)五大業(yè)務(wù)集團(tuán)。星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營商，以“產(chǎn)·城.融.投”創(chuàng)新運(yùn)營模式，陪伴企業(yè)更好成長，助推創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。深耕粵港澳大灣區(qū)，重點布局長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點城市群，致力于打造“引人才、聚產(chǎn)業(yè)、共發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)高地，實現(xiàn)產(chǎn)城融人文和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：業(yè)態(tài)分布;城市選址;盈利模式;特色打造;產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0045-47

收稿日期：2019-10-03.

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營商，以“產(chǎn)、城、融、投”創(chuàng)新運(yùn)營模式，陪伴企業(yè)更好成長，助推創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。深耕粵港澳大灣區(qū)，重點布局長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點城市群，致力于打造“引人才、聚產(chǎn)業(yè)、共發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)高地，實現(xiàn)產(chǎn)城融人文和諧發(fā)展。

1業(yè)態(tài)分布

歷經(jīng)30余年發(fā)展，星河從一個傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型成一個集地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營、酒店管理、物業(yè)服務(wù)、金融投資為一體的多元化控股集團(tuán)。目前，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融、置業(yè)、物業(yè)五大業(yè)務(wù)集團(tuán)。依托星河地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、金融、置業(yè)、物業(yè)五大優(yōu)勢協(xié)同，星河產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)品線可分為幾大類：

一、產(chǎn)融聯(lián)盟新城。一線城市及強(qiáng)二線城市中心/次中心，打造“園區(qū)+金融”雙閉環(huán)總部基地。

二、雙創(chuàng)社區(qū)。一線城市及強(qiáng)二線城市核心地帶，輻射全球，打造一站式創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)投平臺。

三、特色小鎮(zhèn)。一線城市及強(qiáng)二線城市周邊，依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源和文化底蘊(yùn)，導(dǎo)人深圳新興科技創(chuàng)新特色。

四、中心系商務(wù)綜合體。一線城市及強(qiáng)二線城市中心，打造高端商務(wù)綜合體系。

作為新型產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營商，依托母體星河控股集團(tuán)的綜合發(fā)展勢頭，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)基于“產(chǎn)·城.融.投”發(fā)展模式，重點開展產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)與運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)資本投資、產(chǎn)城研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)實體經(jīng)營4大核心板塊業(yè)務(wù)。星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)打造產(chǎn)融聯(lián)盟新城、特色小鎮(zhèn)、雙創(chuàng)社區(qū)等多元產(chǎn)品形態(tài)，致力于構(gòu)筑“引人才、聚產(chǎn)業(yè)、共發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)高地。

2城市選址

星河產(chǎn)業(yè)對于目標(biāo)城市選取主要布局粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝經(jīng)濟(jì)圈、京津冀等重點城市群，其它城市則考慮一線城市及強(qiáng)二線城市中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的城市。深耕粵港澳大灣區(qū)，重點布局長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點城市群。目前，深圳、重慶、天津、成都、南京、鄭州、珠海、惠州、普寧、廈門項目已進(jìn)人建設(shè)運(yùn)營階段，與廣州、杭州、武漢、東莞、無錫、貴陽等地政府簽訂合作建設(shè)協(xié)議。

粵港澳大灣區(qū)：星河起步成長的地方，以深圳星河WORLD為典型代表項目，包括惠州和南沙也有一些布局。

長三角：華東區(qū)域的布局以南京星河WORLD為代表，專注于小鎮(zhèn)的開發(fā)形式，形態(tài)各異，網(wǎng)狀發(fā)展。目前在蘇州、南京和無錫等都有進(jìn)入，上海也在積極尋求機(jī)會進(jìn)人。

成渝經(jīng)濟(jì)圈：在一帶一路的背景下，成都、重慶都有一些新的發(fā)展機(jī)遇，包括成渝片區(qū)的航天技術(shù)也是走在技術(shù)行列前端的，都可以尋求一些產(chǎn)業(yè)合作的機(jī)會，也可以和政府合作洽談一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目。

京津冀環(huán)渤海：以天津城市為主，包括雄安，都有一些進(jìn)人機(jī)會。

此外，還有其他一些一線城市或新一線城市，都可以尋找機(jī)會布局進(jìn)人。一個企業(yè)產(chǎn)業(yè)投入的平衡，不僅和自身的投資布局實力有關(guān)，還和當(dāng)?shù)爻鞘械恼吆统鞘械奶厣氨尘懊懿豢煞帧?yīng)該因地制宜，產(chǎn)城結(jié)合，共同發(fā)展。

3盈利模式

當(dāng)前的星河產(chǎn)業(yè)從3個方面來看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利點。

空間開發(fā)：通過物業(yè)銷售或者自持租賃產(chǎn)生收益。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是投人大、周期長、回報慢的行業(yè)，通過適當(dāng)比例的銷售回籠資金達(dá)到現(xiàn)金流平衡才能更好地做好項目的整體運(yùn)營。物業(yè)租賃也是重要的收入來源，通過有效的招商及運(yùn)營，實現(xiàn)租賃收人的穩(wěn)定和持續(xù)增長。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營：園區(qū)提供匹配企業(yè)及人員實際需求的多元、有效服務(wù)，搭建全方位線上線下服務(wù)平.臺，通過增值服務(wù)兌現(xiàn)獲得政府扶持資金、企業(yè)服務(wù)收入等，目前已實現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。良好的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能加快產(chǎn)業(yè)集聚、提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍，租金價格也會隨之提升，拉高物業(yè)估值。

產(chǎn)業(yè)投資：資產(chǎn)證券化是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利的重要模式。目前，星河產(chǎn)業(yè)通過多梯次的金融服務(wù)體系，投資了40多家戰(zhàn)略新興、人工智能、航空航天等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)，助力企業(yè)全生命周期成長，促進(jìn)創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、金融鏈的深度融合，實現(xiàn)“孵化一批、加速一趴、投資一批、上市一批、退出一批”。

4特色打造

深圳星河WORLD目前已成為深圳產(chǎn)業(yè)新城的標(biāo)桿項目之一，標(biāo)桿效應(yīng)輻射全國，據(jù)2018年統(tǒng)計，項目考察總接待批次已超2000次，毋庸置疑已成為區(qū)域城市封面。深圳星河WORLD成功運(yùn)營的內(nèi)在邏輯在于全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造，集合地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、物業(yè)服務(wù)和投資服務(wù)幾大優(yōu)勢，是星河30多年以來所有產(chǎn)業(yè)的融合。

產(chǎn)融聯(lián)盟新城代表作深圳星河WORLD總建筑面積約160萬平方米，總投資額逾150億元，聚焦戰(zhàn)略新興、人工智能、航空航天、文化&創(chuàng)意等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚合度達(dá)77%。星河WORLD目前為止共人駐了600+企業(yè)，未來會有超千家企業(yè)，如何將這1000+企業(yè)建立資源共享，打通產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，產(chǎn)生新的思維與運(yùn)營模式，是未來需要進(jìn)一步努力的方向。

未來，星河產(chǎn)業(yè)將持續(xù)把產(chǎn)業(yè)聚焦能力和產(chǎn)業(yè)投資能力相結(jié)合，通過完善的投資服務(wù)體系，深度參與核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉高優(yōu)質(zhì)企業(yè)投資占比，提供更好的產(chǎn)業(yè)服務(wù)為企業(yè)發(fā)展賦能，讓他們更快能進(jìn)入市場，實現(xiàn)完善自身產(chǎn)業(yè)鏈條、提升投資回報率雙收益。

5產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)

星河在4個方面從產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)服務(wù)為企業(yè)解決痛點，包括技術(shù)、人才、資本和市場。

技術(shù)：這本身是企業(yè)自身的核心競爭力。能在行業(yè)內(nèi)生存下來的企業(yè)，都有著自己的核心技術(shù)支持。星河能做的是為企業(yè)約見行業(yè)大咖，和行業(yè)領(lǐng)軍人物做交流，提供顧問和咨詢服務(wù)。

人才：一方面是提供招聘會招聘人才，包括人才培訓(xùn)等。另一方面是給員工提供完善的吃住玩，全方位休閑娛樂配套，留住現(xiàn)有員工。有的企業(yè)人駐之前，先拉幾輛大巴車員工過來參觀體驗，回去之后員工投票決定，投票通過立即決定人駐。

市場：星河目前的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)輻射到上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資源提供，既有資源優(yōu)先園區(qū)企業(yè)。

資本：對于融資能力弱的企業(yè)，星河本身可以提供相關(guān)融貸服務(wù)，或者直接人股，注人資金，取得股權(quán)。