從蘇州園區(qū)鄰里中心REITs看其運營情況

摘要：作為國有資產(chǎn)，蘇州鄰里中心有其特點和特殊性。鄰里中心，作為社區(qū)商業(yè)，被納入了園區(qū)公共配套管理體系。在70平方公里的園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)17個鄰里中心，作為承載居住配套、商業(yè)配套的主體，同時也承載社會功能。

關(guān)鍵詞：鄰里中心;大社區(qū);大組團

中圖分類號：F293

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0022-26

收稿日期：2019-11-12

1國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REITs產(chǎn)品

4月2日，由東吳證券作為計劃管理人的“中聯(lián)東吳一新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項計劃”正式掛牌上交所，成為國內(nèi)首單在交易所掛牌交易的社區(qū)商業(yè)REITs產(chǎn)品。該產(chǎn)品計劃發(fā)行規(guī)模為20.5億元。優(yōu)先級規(guī)模14.5億元，次級規(guī)模6億元其中.優(yōu)先級證券獲AAA評級，產(chǎn)品期限為5年，發(fā)行利率5.8%。

這一單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的底層物業(yè)是9個鄰里中心+一個商業(yè)廣場。建面總計37.12萬平方米，可租面積21.92萬平方米，最老的鄰里中心從1998.年開始運營，目前均處于穩(wěn)定運營期（部分鄰里，中心曾經(jīng)銷售過一部分商鋪，所以無法確定具體的底層物業(yè)抵押面積）。

從目前披露的數(shù)據(jù)來看，十處物業(yè)估價總額20.5億元，NOI五年總計7.72億元，每一期的利息覆蓋倍數(shù)在1.41以上，CAPRATE（資產(chǎn)收益率）約6.1%。資產(chǎn)與資產(chǎn)收益率的關(guān)系相對穩(wěn)定，目測這是在低估物業(yè)價值的基礎(chǔ)上做到的（物業(yè)估值低于平均10000元/平方米）。

2資產(chǎn)包情況

蘇州園區(qū)是新區(qū)，先規(guī)劃后建造，因此道路橫平豎直，幾乎所有片區(qū)的都是1公里x1公里方塊。而鄰里中心作為配套開始時基本按照2萬人配置個而規(guī)劃的。輻射直徑是0.5-1.5公里。由此，布局就變成了一個方塊（100萬平方米）配置一個鄰.里中心這樣的現(xiàn)狀。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資產(chǎn)包中所有的物業(yè)都處于蘇州園區(qū)之內(nèi)，圍繞著金雞湖和獨墅湖周圍。高鐵在園區(qū)單獨有站?？?，蘇州市1號地鐵線貫穿園區(qū)北部，大部分鄰里中心通達情況良好，既有產(chǎn)業(yè)支撐又有足夠的居民，是開發(fā)商業(yè)項目的好地段。

項目輻射范圍來看，集中的相對體量較小，分散的體量較大，但具體的項目大小和輻射范圍實際與周邊的居住人口相關(guān)，計劃為項目面積為：1000-1500平方米/千人配置。

從規(guī)劃開始園區(qū)的鄰里中心基本都和住宅區(qū)分開，并不在小區(qū)之內(nèi)所以形態(tài)也不是傳統(tǒng)意義的底商形態(tài)。鄰里中心的設(shè)計定位理念先進，是“大社區(qū)、大組團，服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，而不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”。

根據(jù)鄰里中心的定位，不一定每一座鄰里中心都是外向型，部分鄰里中心雖與大路相鏈接，實則非常的內(nèi)向。

大部分鄰里中心都是由一棟或者幾幢單體獨立建筑構(gòu)成，一般層高控制在4層以內(nèi)。現(xiàn)在整體建筑形態(tài)向商辦復(fù)合體變化，整體體量也在逐漸增加（如：景城鄰里中心）。

因為鄰里中心自身是按照規(guī)劃所建設(shè)，所以一般情況下，鄰里中心自身之間，相互不會產(chǎn)生競爭和影響。競品主要是來自于外部的大型、沿街商業(yè)體。

3資產(chǎn)包運營情況

周邊商業(yè)體對其沖擊從運營情況就可以看出來。2017年以來，revpau綜合效用穩(wěn)步提升的四個物業(yè)就是周邊沒有競品的商業(yè)體。

作為國有資產(chǎn)，蘇州鄰里中心有其特點和特殊性。鄰里中心，作為社區(qū)商業(yè)，被納人了園區(qū)公共配套管理體系。在70平方公里的園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)17個鄰里中心，作為承載居住配套、商業(yè)配套的主體，同時也承載社會功能。

從管理者角度來看，蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的的鄰里中心基本上是一種政府行為，有著明顯的政府引導(dǎo)性質(zhì)。政府規(guī)劃、政府投資，然后交由國資背景的公共企業(yè)運營管理，鄰里中心公司不完全以盈利為導(dǎo)向，必須負(fù)擔(dān)一部分社會責(zé)任和功能。

從建造初期，鄰里中心是主題、體量受到限制的命題作文。（1）客戶來源肯定是園區(qū)周邊的居民，客群來源有一定的基數(shù)保障;（2）定位沒有辦法高檔，只能夠以中檔和生活為主，然而在各種業(yè)態(tài)中，可以承受較高租金的零售和金融比例會比較低，因此商業(yè)物業(yè)整體的收益性較低。

然而，商業(yè)地產(chǎn)自身是有生命周期的（20年），主要是由于消費者的消費能級、習(xí)慣和消費點會隨著時間不斷的升級更新，商業(yè)地產(chǎn)本身的硬軟件都會老化。為了保證商業(yè)體自身的價值，專業(yè)運.營商一般會采取積極的資產(chǎn)管理策略。