我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營模式多元化和融資模式創(chuàng)新

李海英

（南京大學(xué)，江蘇 南京 210093）

從1998年房改至今剛好20年,期間，從2007年至2016年接近十年內(nèi)，無論是商品房、別墅、住宅商品房、高檔公寓還是辦公樓的平均售價(jià)都處于不斷漲漲漲的狀態(tài)。像北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州等這樣的一二線城市來說房價(jià)上漲幅度特別大，尤其是學(xué)區(qū)房，因而房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為牽動(dòng)百姓吃穿住用行的那根敏感神經(jīng)。同時(shí)，房價(jià)的飛速高漲與其價(jià)值出現(xiàn)嚴(yán)重的偏離。為了讓房市健康發(fā)展，國家出臺(tái)了”限購”、”限貸”、”房產(chǎn)稅”等政策來對(duì)房市進(jìn)行調(diào)控政府，在各種政策調(diào)控下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)競標(biāo)拿地、開發(fā)、融資、銷售等方面都產(chǎn)生了不利影響。在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)要獲得存生必須打破房地產(chǎn)市場過去的經(jīng)營模式，加之我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”時(shí)期，調(diào)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新經(jīng)營模式也成為房地產(chǎn)市場不斷向前健康發(fā)展的必經(jīng)之路。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營模式逐漸擴(kuò)展于長租公寓、養(yǎng)老、旅游、物流、商業(yè)等方面，創(chuàng)新出現(xiàn)房地產(chǎn)+金融的融資模式。

一、房地產(chǎn)市場經(jīng)營模式多元化

在房市調(diào)控密集、融資受限的條件下，房企為了獲得更多的資金流，以便更好的支撐企業(yè)營運(yùn)，各大房產(chǎn)企業(yè)爭相擴(kuò)大銷售規(guī)模，據(jù)公開資料2018年上半年，規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)中完成年銷售目標(biāo)50%的企業(yè)占以半數(shù)以上，突破之前房產(chǎn)行業(yè)整體銷售額滯漲或緩慢上漲現(xiàn)狀，在危機(jī)與機(jī)遇并存的市場條件下，為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，房地產(chǎn)市場的競爭將會(huì)越來激烈，小的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)被大的房地產(chǎn)企業(yè)兼并，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的集中化程度不斷的加深。房地產(chǎn)企業(yè)土地購置由負(fù)轉(zhuǎn)正、三四線城市成為新寵。雖然我國出臺(tái)了限制土地價(jià)格的政策在一定程度上抑制土地價(jià)格上漲，但并不影響房企拿地的熱情。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-11月購買房地產(chǎn)企業(yè)土地累計(jì)增速和面積分別為16.3%、22158.24萬平方米，創(chuàng)近兩年新高；其中對(duì)三四線城市的土地購置做的貢獻(xiàn)最大，當(dāng)然就目前市場來看一二線城市土地市場依然是房地產(chǎn)企業(yè)的首選。但在中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”+政府對(duì)房地產(chǎn)市場多管齊下調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不單單是競標(biāo)拿地-設(shè)計(jì)-投資建房-出售這樣的單一經(jīng)營模式，開始探索多領(lǐng)域多維度的經(jīng)營模式。

（一）長租公寓

自2015年中央政府文件和工作會(huì)議明確提出發(fā)展住房租賃市場的具體措施后，在國家的號(hào)召下，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)營，除了政策的助推外，市場的需求也建立長租公寓的原因之一，尤其對(duì)于人口流動(dòng)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市來說，對(duì)長租公寓的需求缺口巨大；據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2017年為止我國流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)到2.44億，當(dāng)中約68%的流動(dòng)人員有租房居住需求，其中90后畢業(yè)生成為租房的主要需求者，占總租房人數(shù)約40%。國家教育部副部長林蕙青曾經(jīng)預(yù)測2018年我國高校畢業(yè)生人數(shù)將達(dá)到820萬。對(duì)于大多數(shù)參加工作的畢業(yè)生來說租房居住成為首選。面對(duì)這樣巨大的租房需求量是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)房屋租賃市場具有強(qiáng)有力的吸引力。目前像萬科、龍湖、旭輝、碧桂園等房地產(chǎn)公司已經(jīng)設(shè)立長租門公寓店。長租公寓房收益來源于個(gè)人房東處收取的手續(xù)費(fèi)、自營或者與第三方公司合作，還通過APP為客服提供餐飲、零售等增值服務(wù)。目前市面上大家熟知的長租公寓品牌有自如、朗詩寓、魔方公寓等。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

隨著我國老年人口老年化時(shí)期逐漸到來，老年人口數(shù)量逐年增加，雖然我國把法定退休年齡延后5年，女性年齡滿55周歲、男性年齡60周歲退休，但這只是延緩中國養(yǎng)老問題，并不能從根本上解決此問題。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到2017年我國65歲及以上的人口數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.58億，而且老年人的數(shù)量仍在增加，預(yù)計(jì)2025年中國60歲以上的老年人將為4.4億，我國老年人口數(shù)量將進(jìn)入高峰期。面對(duì)未來龐大的老年人口數(shù)量，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供需不均衡的我國來說，為房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提市場供機(jī)遇。目前有萬科的社區(qū)型（隨園嘉樹）和機(jī)構(gòu)型（青島怡園）養(yǎng)老兩者養(yǎng)老型機(jī)構(gòu)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)的機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（遠(yuǎn)洋.椿萱茂）、復(fù)星的社區(qū)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（星堡中環(huán)社區(qū)）等。2017年3月6日國務(wù)院發(fā)布的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》以及2018年11月10日，民政部發(fā)布《關(guān)于確定第二批中央財(cái)政支持開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革試點(diǎn)》為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)保駕護(hù)航，就我國當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來講養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的都建設(shè)在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，相對(duì)于其他中小城市的老人來說更傾向于居家式的養(yǎng)老。

（三）文旅地產(chǎn)

近年來，人們的生活越來越富余，更加注重品質(zhì)生活，因而旅游成為多數(shù)人生活中的必要組成部。據(jù)國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年我國國內(nèi)旅游人數(shù)為50.01億人次，同比增長12.8%；并且按照當(dāng)前的旅人數(shù)增長趨勢來看，我國境內(nèi)旅游人數(shù)處于不斷增加狀態(tài)。有需求就有市場，這為房地產(chǎn)企業(yè)投資旅游地產(chǎn)提供廣闊的市場機(jī)遇。我國的文旅地產(chǎn)類型主要有∶一是主題樂園型，一般模式為利用某一主題樂園的形式加入與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)或者地產(chǎn)項(xiàng)目。典型的代表有華僑城、長隆集團(tuán)、常州恐龍園等。二是景點(diǎn)依托型，一般為在已有的自然資源基礎(chǔ)上打造與之相匹配的娛樂設(shè)施。三是度假酒店型，主要是在滿足旅客住宿的基礎(chǔ)上，酒店設(shè)計(jì)更具有文藝特質(zhì)以及加入當(dāng)?shù)氐奈幕兀瑫r(shí)還會(huì)提供拍賣、博彩、會(huì)議室、影視等增值服務(wù)。如國內(nèi)的亞龍灣紅樹林度假酒店、三亞紅樹林度假世界等。四是文旅小鎮(zhèn)型，一般根據(jù)當(dāng)?shù)鼐哂械娜宋奶厣约暗乩硖卣鞔蛟煲幌盗械穆糜纬擎?zhèn)。如麗江、烏鎮(zhèn)、鳳凰等。房企之所以投資于文旅地產(chǎn)項(xiàng)目為了占有土地資源從而最終實(shí)現(xiàn)土地的升值。目前國內(nèi)房企對(duì)文旅地產(chǎn)差異性不明顯，許多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目太雷同沒有各自特色，如烏鎮(zhèn)和周莊兩地區(qū)分度不高。其次是大部分旅游地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是出售房屋，對(duì)旅游地域房產(chǎn)的開發(fā)，導(dǎo)致像云南、青黃島等城市出現(xiàn)大量旅游地產(chǎn)庫存。

（四）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

一般以某一產(chǎn)業(yè)的為中心，進(jìn)行土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。目前我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要集中在一二三線城市郊區(qū)建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分為三種模式，1.政府主導(dǎo)模式，這種模式是政府部門自己規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開發(fā)以及招商引資。如成都藍(lán)頂藝術(shù)中心、深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。2.開發(fā)商主導(dǎo)模式，開發(fā)商前期參與土地開發(fā)，中期建設(shè)和招商引資，后期運(yùn)營和服務(wù)。在其中政府扮演監(jiān)督者的角色，主要是對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢測以及服務(wù)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管。

（五）物流地產(chǎn)

是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶需要而投資建設(shè)的現(xiàn)代物流設(shè)施。主要有配送中心、物流產(chǎn)業(yè)園等不動(dòng)產(chǎn)物流地產(chǎn)。從物流地產(chǎn)地域布局來說，處于全國領(lǐng)先規(guī)模的物流地產(chǎn)為長三角地區(qū)的物流地產(chǎn)，其次有京津地區(qū)、川渝和珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)。從城市分布上來看，物流園一般分布于城市邊緣，位于運(yùn)輸便利的交通干道并且距市中心車程為一小時(shí)左右，分布于這些地區(qū)主要是地價(jià)便宜且交通便利。物流地產(chǎn)的主要運(yùn)營模式通常為把自己投資建設(shè)好的倉儲(chǔ)設(shè)施出租收取租金和把已完工的項(xiàng)目賣給基金公司這兩種營運(yùn)模式。物流地產(chǎn)按投資者身份劃分主要有四類：一是外資企業(yè)投資設(shè)立。如安博、豐數(shù)等物流倉儲(chǔ)設(shè)施；二是國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè).如萬科利用自身豐富的土地資源以及收購其他物流設(shè)施來建立物流園區(qū)；三是電商企業(yè)，以京東,為代表，根據(jù)自身發(fā)展需要建立物流園區(qū)；四是還有一些其他的物流產(chǎn)業(yè)投資者，如環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園等。

（六）購物中心

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，我國人均居可支配收入為25974元，表明我國居民消費(fèi)實(shí)力是房地產(chǎn)企業(yè)投資購物中心的動(dòng)力之一。房企投資于對(duì)購物中心的開發(fā)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并，機(jī)遇是越來越多的90后，00后成為消費(fèi)主體，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，00后人口為1.5億左右，這些新的消費(fèi)群體的加入為消費(fèi)市場帶來大量人流，面臨的挑戰(zhàn)是作為新生90后，00后的消費(fèi)群體的消費(fèi)思維與傳統(tǒng)消費(fèi)方式不同，要留住消費(fèi)者得摸清消費(fèi)者的消費(fèi)心理和模式。并且還有來自線上電商市場對(duì)線下購物中心的沖擊。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的融資創(chuàng)新

根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月份，我國社會(huì)融資增量為7608億元，同比減少3023億元，與同年4月份社會(huì)融資15604.75億元相比減少了一般額度；并且2018年6月我國審計(jì)署對(duì)房企投資開發(fā)資質(zhì)嚴(yán)加審計(jì)，如必須同時(shí)具備《建設(shè)工程開工許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》文件才能夠進(jìn)行投資開發(fā)。這些信號(hào)使得銀行對(duì)房企貸款更加審慎，同時(shí)嚴(yán)加監(jiān)管流向房地產(chǎn)市場的銀行表外資產(chǎn)。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)開發(fā)資金主要來自購房者定金及預(yù)收款、籌資金、國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款這四種方式，除此外還有企業(yè)自有資金發(fā)行股權(quán)和債券融資、房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司、資管公司的合作、房地產(chǎn)基金等多種融資方式，這些是房企已有的融資渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式多元化經(jīng)營下衍生出與其相配合的融資模式，從而形成房地產(chǎn)企業(yè)新型融資模式。

（一）住房租賃證券化

在房地產(chǎn)企業(yè)改革創(chuàng)新多元化的經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)融資來源也隨之增多，產(chǎn)生與之相匹配的融資渠道。房企在融資方面受到銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格控制，使得企業(yè)融資成本增加，在這樣的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把融資渠道轉(zhuǎn)向租賃證券化。2018年4月5日中國證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》為房地產(chǎn)企業(yè)通過房屋租賃資產(chǎn)證券化融資渠道提供政策支持。這一文件的發(fā)布使得在海外融資、境內(nèi)發(fā)債等傳統(tǒng)資金融資渠道受阻的企業(yè)來說是一個(gè)利好的消息。目前在國內(nèi)排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)運(yùn)用住房租賃證券化這種模式進(jìn)行融資。

表1 房企住房預(yù)計(jì)租賃證券化狀況

（二）與養(yǎng)老地產(chǎn)相適應(yīng)的融資模式

養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn)為投資資金巨大，資金回籠期限長，為了盡快回收投資資金，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通常做法是建設(shè)完成養(yǎng)老地產(chǎn)后迅速賣掉；除了這種回收資金的模式外還有BOT和ABS模式。BOT模式則是政府允許養(yǎng)老地產(chǎn)投資企業(yè)融資修建公用設(shè)施并在政府規(guī)定的期限內(nèi)以營利為目的進(jìn)行經(jīng)營，在經(jīng)營期到期后，以無償?shù)姆绞桨汛斯迷O(shè)施移交給政府；ABS模式則是以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目未來可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)發(fā)行可交易證券從而達(dá)到融資目的。