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    樓市遭遇政策大頂

    2018-12-29 09:02:54何佳艷張翠平
    投資北京 2018年9期
    關鍵詞:長租房租租金

    何佳艷 張翠平

    7月31日召開的中共中央政治局會議對下半年經(jīng)濟工作部署了六大主要任務,其中之一就是要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,并特別提到了要“堅決遏制房價上漲”。

    政治局會議是中央定調(diào)經(jīng)濟的頂級會議,反映了最高決策層對經(jīng)濟的判斷和接下來的治理思路。相比之前“遏制熱點城市房價過快上漲”“防范房地產(chǎn)泡沫”等模糊說法,此次政治局會議的表態(tài)簡單直接:堅決遏制房價上漲。業(yè)界由此判斷,樓市政策大頂已經(jīng)基本確定。

    堅決遏制房價上漲

    “堅決遏制房價上漲,這句話信息量非常大。我們要看到,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,這是中央政治局的會議內(nèi)容,用‘下決心這三個字,說明中央在房地產(chǎn)市場的問題上,決心是堅定的。這也與之前新華社連發(fā)四篇樓市述評的文章,所提出的是一致的,就是中央在向那些市場上對樓市調(diào)控還心存幻想、猶豫不決的人或機構宣示決心,不要再在樓市調(diào)控和監(jiān)管方面,有所遲疑或者懷疑,尤其是部分地方政府還是死死抓著‘土地財政不放松,表面上調(diào)控,但背地里卻上有政策下有對策,還有那些炒房者,投機者,希望通過惡意炒作、違法投機等行為,炒作樓市謀取暴力的行為,不要再心存幻想了?!?青島大學經(jīng)濟學院教授易憲容表示,“總之,本次政治局會議十分罕見地明確中央對房價的態(tài)度為堅決遏制上漲,而非過快上漲,這表明高層對房地產(chǎn)態(tài)度的根本性轉(zhuǎn)變。這表明高層已經(jīng)充分意識到高房價對經(jīng)濟的傷害,對社會穩(wěn)定的威脅。從這個意義上,我們可以大膽判斷,房價的政策大頂已經(jīng)形成。”

    堅決遏制房價上漲的嚴厲表述后面,是房地產(chǎn)市場越調(diào)越漲的現(xiàn)實。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華日前表示,今年1-7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元,同比增長10.2%。全國商品房銷售面積89990萬平方米,增長4.2%;全國商品房銷售額78300億元,增長14.4%。而在住房銷售價格方面,70個大中城市7月份上漲的有65個。具體來看,今年7月,據(jù)初步測算,北上廣深4個一線城市中,在新建商品住宅銷售價格上,上海比上月價格下降,北京、廣州和深圳價格分別比上月上漲0.2%、0.6%和0.5%。之前有一種聲音認為,國家對房價的控制所有放松?,F(xiàn)在看,其實不然。

    遏制房價上漲,會出現(xiàn)什么情況呢?易憲容分析,不準漲的意思,就是只有橫盤和跌。如果是橫盤,那就是房價基本穩(wěn)定,波動幅度會非常小,然而,通常情況下,長時間維持橫盤的可能性非常小,資本市場有一個說法,叫橫久必跌??紤]到炒房的各種機會成本,如果房價不再上漲,那么必然掉頭向下。然而,房價一旦下跌,受影響的面又會非常多,甚至很多地方經(jīng)濟會受到嚴重的影響,因此,從短時間來看,調(diào)控政策依然不會放松,各種限價、限售的政策,依然會加緊出臺,而這種限制交易,也是限制價格大幅度浮動的一個手段之一。

    也就是說,未來一段時間內(nèi),可能在有些地方會出現(xiàn),有房子你賣不出去,想買房也未必能買到的情形。

    7月31日中央政治局會議之后,深圳率先行動。當日,深圳出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,重點有三,第一限制企業(yè)買房,第二新購入商品住宅限售3年,第三離婚后兩年內(nèi)買房按照二套執(zhí)行。

    繼深圳之后,西安、長沙、杭州、上海、江陰、南京等城市紛紛出臺調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士分析,未來會有更多城市跟進。這輪調(diào)控會有三大趨勢,就是要限制企業(yè)購房,限制離婚后購房,限制短期內(nèi)賣出。

    這其中,最重要的一環(huán)就是限制企業(yè)購房。目前出臺調(diào)控政策的幾個城市,無一例外都將限制企業(yè)購房作為重要著力點。根據(jù)審計署公告, 2017年,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn),占比46.23%,合計持有市值9904.66億元,同比增長近兩成。公告還披露,上市公司炒房只是炒房冰山一角,非上市公司炒房規(guī)模遠比上市公司龐大,企業(yè)炒房能夠完美地避免限購,而且連交易成本都省了,炒房者把房子裝到公司底下,然后連同公司一起買賣,神不知鬼不覺就賺得盆滿缽滿。針對家庭的限購政策,反而成為了企業(yè)炒房的保護傘。

    加快建立房地產(chǎn)長效機制

    自2016年12月9日中央政治局會議首次提出加快研究建立房地產(chǎn)長效機制以來,房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)在租售并舉,房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地。此次政治局會議再提房地產(chǎn)長效機制,業(yè)內(nèi)人士預計后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布,而房產(chǎn)稅草案是否會在年內(nèi)出臺更成為關注焦點。

    根據(jù)6月份自然資源部的消息,全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。這被普遍認為是房地產(chǎn)稅的技術前提已經(jīng)打通。

    更早在今年全國兩會上,全國人大發(fā)言人表示,加快房地產(chǎn)立法,是黨中央提出的重要任務,并透露房產(chǎn)稅法草案正在加快起草。

    據(jù)不具姓名的財稅專家透露,房地產(chǎn)稅有可能加速立法。今年10月,或者是12月,房地產(chǎn)稅法草案有可能提交全國人大常委會審議。

    租售比將回歸合理狀態(tài)

    7月31日政治局會議之后,房租暴漲突然成為火爆話題。

    據(jù)報道,近期部分重點城市房租出現(xiàn)了較快上漲,尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關注的焦點。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,北京7月房租較2017年同期漲幅達到20.3%。我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示,2018年上半年,北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套,環(huán)比2017年下半年的4335元/套,上漲了300多元。同時,由于租金上漲的預期,個人房東普遍不愿簽約長租合同,大部分的租賃合同都是1年租期,占整個租賃交易的79%,超過一年租期是交易占比僅13.4%。

    在本輪住房市場租金上漲過程中,全國情況如何?貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,今年7月份,北京、上海與深圳三城的租金環(huán)比均上漲,漲幅分別為2.4%、2.1%與3.1%。二線城市中,南京與濟南的租金環(huán)比上漲更為明顯,分別為3.7%與2.4%。

    環(huán)比數(shù)據(jù)反映的是逐期的發(fā)展速度,同比數(shù)據(jù)反映的相對發(fā)展速度或許更直觀。據(jù)中國房情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,上海7月份同比上漲16.46%,深圳同比上漲29.68,熱點二線合肥同比上漲24.04%,寧波同比上漲19.92%。

    業(yè)內(nèi)人士分析認為,當前熱點城市房租上漲與受房價上漲刺激,新增市場供給尚未形成有效需求,以及畢業(yè)季到來短期內(nèi)拉高的租賃需求等重要因素有關。

    房租暴漲引起社交媒體上一片哀嘆:剛需不僅買不起房,就連租房,可能將要租不起了。而長租公寓、信用租房等站在 “風口”的租房模式及其背后的資本被視為“推手”,成為爭議焦點。爭議之下,北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會于8月20日召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等企業(yè)共同承諾不漲租金,并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。

    從2017年起,在租售并舉戰(zhàn)略規(guī)劃下,中國排名靠前的房企,從萬科到碧桂園,再到華潤,全部推出長租公寓項目。長租公寓品牌可以通過吸收房源,提升房屋硬件配套、軟件服務從而獲得租金溢價。

    除了地產(chǎn)開發(fā)商,以鏈家為代表的中介商、華住為代表的酒店、以及創(chuàng)業(yè)公司們也紛紛做起長租公寓。華平投資合伙人丁毅曾公開表示,國內(nèi)體量前十大城市,租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍,一居的品牌長租公寓有巨大的市場空間。

    長租公寓需要規(guī)模效應,而各路資本在有限的房源市場上跑馬圈地,必然需要以高于市場價格的租金搶占地理位置好、熱門小區(qū)的房源。長租公寓的圈地行為,確實一定程度上助推了房租上漲,但需要厘清的是,熱點城市的長租公寓品牌目前是否取得了壟斷定位,使消費者沒有選擇權,不得不接受長租公寓機構溢價后的房租價格?

    根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),目前長租公寓占整個房屋租賃市場的比例不足5%,而在房價漲幅最大的10個城市中,租賃住房的機構化比例其實都不高,最高的北京也僅為10.3%,北京也是唯一超過10%的城市。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說:“長租公寓至多在部分熱點區(qū)域起到了哄抬的效果,但說他壟斷市場操縱價格,可能真的沒這個本事?!?/p>

    曾聲稱長租公寓資金回報率低而尚未涉足此領域的SOHO中國董事長潘石屹,日前又發(fā)表長微博,直指房租猛漲的根本原因是畸形的租售比和供需矛盾。他認為,正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%,所以租金回報率就應該是6%或7%。而現(xiàn)在,以北京為例,北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番,作為房子的擁有者,仍然虧本。

    同時,他認為這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這么低的情況下,有一些中介和資本就開始囤積房子,商人的本質(zhì)是逐利的,昨天租金低的時候租進來,今天租金高的時候再租出去,他們就可以賺到其中的差額,他們是在利用價值規(guī)律做生意。

    一位不愿具名的分析師認為,7月31日政治局會議后,房價基本被按住,資金買房不成,買股不獲利,將眼光投向尚未進行嚴格管控的原材料、農(nóng)產(chǎn)品、儲備物質(zhì)等,外加人民幣的貶值,進口原材料的價格在上漲,當物價開始溫和啟動,自然也會帶動房租等生活資料的上漲。

    而對于未來的房租走向,這位分析師和潘石屹均認為,租金回報率將回到一個合理穩(wěn)定的狀態(tài),在房價難以大跌的情況下,房租也會朝租售比提高的方向逐步演進。

    (特約撰稿人單位:中央財經(jīng)大學)

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