萬達之惑：賣掉13座萬達城后萬達集團擬投420億再建萬達城

楊春霞 高方方

曾在文旅項目上遭遇挫折的王健林并未放棄在文旅領(lǐng)域的野心，在將13座萬達城賣給融創(chuàng)之后，大連萬達集團股份有限公司（以下簡稱“萬達集團”）近期重啟文旅投資。

12月13日和11月8日，兩座萬達城相繼簽約，分別落戶延安和蘭州，兩個項目的總投資分別為120億元、300億元，合計420億元，金額與當初甩賣給融創(chuàng)的13個文旅項目總價幾乎齊平。

此前，因為將原文旅集團和13個文旅項目的設(shè)計、建設(shè)和管理公司全部出售給融創(chuàng)萬達集團一度被業(yè)內(nèi)認為是要徹底告別文旅業(yè)務(wù)。此次萬達集團為何再建萬達城，且選址在西北地區(qū)，王健林在文旅業(yè)務(wù)上打著怎樣的算盤？《投資者報》記者致函萬達集團，截至發(fā)稿未得到官方回復。

戰(zhàn)略之惑

11月8日，蘭州市與萬達集團簽訂協(xié)議，蘭州萬達城將落戶該市，項目占地約1300畝，包括萬達茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街等，總投資近300億元，計劃2019年開工，2021年開業(yè)。

一個月后，萬達城在西北地區(qū)落下第二子。12月13日，萬達集團與延安市政府簽約，雙方將共同打造延安萬達城，以紅色旅游為主題，將引入超過50項陜西非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，總投資120億元，其中文旅投資約40億元，計劃2019年一季度開工，2021年上半年開業(yè)。

實際上，萬達集團將繼續(xù)投資文旅早前就有鋪墊。今年10月，因?qū)?3個文旅城項目的管理運營團隊繼續(xù)出售給融創(chuàng)，萬達集團曾被業(yè)內(nèi)認為要徹底告別文旅。不過，萬達集團多次出來辟謠聲明稱，萬達將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)，旗下文旅集團將繼續(xù)作為萬達的重要產(chǎn)業(yè)集團永續(xù)發(fā)展。

萬達集團董事長王健林也公開表示，一直看好中國文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景，未來將繼續(xù)在全國投資大型文旅產(chǎn)業(yè)項目。而延安萬達城、蘭州萬達城的簽約直接從行動上否定了萬達要退出文旅的說法。

不過，相比較發(fā)達城市來說，西北地區(qū)經(jīng)濟優(yōu)勢并不明顯，萬達集團選址蘭州和延安是出于何種戰(zhàn)略考慮？關(guān)于這一點，《投資者報》記者致函萬達集團未獲得回應。

對此，諾亞財富地產(chǎn)研究負責人黃琳珊表示，萬達集團大手筆投入在蘭州、延安建文旅，是支持國家“一帶一路”建設(shè)的重要體現(xiàn)，同時也可以借助“一帶一路”的建設(shè)，收獲西部地區(qū)萬達城的成功。易居研究院總監(jiān)嚴躍進也認為，類似城市雖然經(jīng)濟落后，但是后發(fā)優(yōu)勢明顯，所以有較好的發(fā)展機會和條件進行開拓。

一位接近萬達集團的人士對記者表示，根據(jù)萬達做商業(yè)地產(chǎn)和以前做文旅項目的經(jīng)驗，在做這種大型項目之前，都會對輻射范圍內(nèi)的消費能力和后期增長做過相關(guān)的測算。該人士還稱，蘭州是中部進入西部的大通道，且目前大型商場和購物中心都比較稀缺，市場比較廣闊。

值得提及的是，萬達集團目前除了剛簽約的延安萬達城、蘭州萬達城之外，手里還有西安、長沙、廈門、武漢四個文旅項目，以及丹寨萬達小鎮(zhèn)等扶貧項目。此外還持有出售給融創(chuàng)13個文旅項目9%的股權(quán)。

另據(jù)媒體報道稱，王健林近一個月以來頻繁在延安、西安、敦煌、蘭州、遵義、武漢等城市與政府會晤，業(yè)內(nèi)猜測，萬達或有更多的萬達城項目要洽談。不過，對于這一猜測，萬達內(nèi)部人士稱，一切應以萬達集團官網(wǎng)信息為準。

前景不明

在文旅新賽道上，全國百強三分之一的房企都已開始布局，比如恒大、融創(chuàng)、華僑城、佳兆業(yè)、碧桂園等，重新殺回來的萬達集團還能從文旅市場上分得多少蛋糕不得而知。

2017年7月，融創(chuàng)以438.44億元的總價拿下萬達13個文旅城項目，今年10月，前者再將萬達原文旅集團和13個文旅項目的設(shè)計、建設(shè)和管理公司收入囊中，此外融創(chuàng)還于今年8月在海南成立了文旅集團加速文旅板塊的布局。

與融創(chuàng)一樣成立專門文旅公司的還有富力地產(chǎn)、碧桂園、保利等。11月5日，富力文化旅游發(fā)展有限公司在?？谧猿闪ⅰo獨有偶，2018年6月，保利集團設(shè)立了保利（海南）旅游發(fā)展有限公司。此外，據(jù)媒體報道稱，今年8月，碧桂園將旗下購物中心、社區(qū)商業(yè)等六大業(yè)務(wù)進行整合，成立文商旅集團。而佳兆業(yè)今年也從中弘股份手中接下了海南如意島，加緊文旅領(lǐng)域的布局。

延安萬達文旅項目簽約儀式

拋開市場競爭因素，從萬達集團及文旅地產(chǎn)本身性質(zhì)來看，萬達集團重啟文旅城也存在很多不確定性。黃琳珊認為，文旅城投入巨額的成本需要漫長的發(fā)展期，很有可能5-7年才能產(chǎn)生資本回報，且萬達城相當于造城，各物業(yè)類型之間的協(xié)調(diào)發(fā)展以及互補效應非常重要，難度很大，目前國內(nèi)并沒有成功的范例。

此外，嚴躍進指出，文旅產(chǎn)業(yè)雖大趨勢看好，但前幾年還是需要警惕市場風險，尤其是要警惕房地產(chǎn)市場的各類資金流動性風險?！氨热缯f文旅產(chǎn)業(yè)更新很快，可能很多項目還未成型，市場需求就開始變化了，這是類似企業(yè)需要關(guān)注的地方?！眹儡S進進一步解釋。

而從萬達集團自身來看，包括文旅團隊重建以及公司架構(gòu)調(diào)整也都會有影響。在上文提及的與融創(chuàng)的交易中，萬達集團雖保留了文旅團隊骨干，并表示要重組文旅規(guī)劃院、文旅建設(shè)中心和文旅管理公司，但重組而來的文旅團隊能否匹敵甚至超越賣給融創(chuàng)的團隊也是業(yè)內(nèi)認為可能存在的挑戰(zhàn)。“這將給萬達文旅業(yè)務(wù)的研發(fā)、運營能力帶來很大影響，”嚴躍進表示。

另據(jù)媒體報道，在此前的項目出讓后，文旅業(yè)務(wù)的同事已經(jīng)大量流失，近期又有很多同事離開，再加上項目大幅縮減，文旅業(yè)務(wù)在公司內(nèi)部顯得勢單力薄。針對這一說法，萬達集團內(nèi)部人士表示，人員流動性大與否很難界定。

還有一點需要注意的是，當初萬達集團出售文旅項目是因為公司面臨資金問題，而文旅產(chǎn)業(yè)回報期限長，負債壓力大，未來仍可能產(chǎn)生的千億負債如何避免，萬達集團輕重資產(chǎn)戰(zhàn)略如何結(jié)合暫沒有明確和具體的方向。（思維財經(jīng)出品）