商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃策略及其效果研究

黃俊杰

摘 要：隨著我國社會的不斷進步，科學技術(shù)的日漸成熟，帶動我國城市化發(fā)展進程，使得房地產(chǎn)項目數(shù)量增加。如在城市化進程中，商業(yè)地產(chǎn)的項目數(shù)量增加，發(fā)展形勢大好。商業(yè)地產(chǎn)建設完善城市商業(yè)基礎設施建設，優(yōu)化大眾消費環(huán)境，對人們生產(chǎn)和生活具有較大影響。為了更好的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，需增加對其市場營銷策劃和策略研究?；诖吮疚倪x擇就商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃策略及其效果展開分析，力求分析其發(fā)展中不足，并對提升商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃策略效果給予科學指導。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；營銷策劃；策略；效果

商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)營銷不同，商業(yè)地產(chǎn)市場策劃營銷和商家、投資者、發(fā)展商的利益聯(lián)系密切，而普通地產(chǎn)和居民利益聯(lián)系更密切。當下，我國商業(yè)地產(chǎn)市場策劃和營銷中存在一些不足，影響了營銷的利潤和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如對營銷設計缺失合理規(guī)劃，忽視品牌定位，營銷手段單一等，使得商業(yè)地產(chǎn)在市場中地位降低，也降低了商業(yè)地產(chǎn)競爭力。因此，針對這一現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)必須做出改變，利用多樣化的市場營銷方法，完善商業(yè)地產(chǎn)的市場營銷的策略，解決掉以往市場營銷中存在的不足。

一、商業(yè)地產(chǎn)相關闡述

1.商業(yè)地產(chǎn)理論闡述

商業(yè)地產(chǎn)，英文名為Commercial real estate，經(jīng)營模式包括出租、只租不售、租售結(jié)合三種。從其字面上來看，商業(yè)地產(chǎn)就是用作于商業(yè)用途的土地，因此，也被稱之為商鋪地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)和以居住為主要功能的別墅、公寓、普通住宅在用途、功能方面具有較大不同，商業(yè)地產(chǎn)主要作為工業(yè)用地，體現(xiàn)工業(yè)生產(chǎn)功能。廣義上商業(yè)地產(chǎn)常指用于休閑、健身、娛樂、餐飲、零售等不同用途的商業(yè)建筑。

2.商業(yè)地產(chǎn)營銷的營銷要素

商業(yè)地產(chǎn)從其外觀來看，并不是一個單一固定的產(chǎn)品，其也包括營銷主體、產(chǎn)品的定位、營銷需求、營銷價值、目標客戶等要素。詳細來說，商業(yè)地產(chǎn)各要素具體內(nèi)容如下。其一，營銷需求。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商自身的營銷需求為，在短時期的現(xiàn)金流以及商業(yè)品牌建設和商業(yè)獲得經(jīng)濟利潤。其二，營銷的主體。商業(yè)地產(chǎn)的營銷主體包括地產(chǎn)開發(fā)的商家，也包括入駐的不同商家。其三，目標客戶群體。目標客戶群體可劃分成初期階段客戶和后期階段客戶。初期階段客戶有商鋪租用人員和商鋪的投資者，后期階段客戶有游客和普通類型消費者。其四，產(chǎn)品的定位。商業(yè)地產(chǎn)地址選擇、外觀設計選擇主要是商圈的環(huán)境和液態(tài)分成的選擇。其五，營銷策略。營銷策略需注重內(nèi)容營銷和位置營銷，保證營銷的全面性、多層次和多角度。其六，營銷價值。把開發(fā)商投資效益和品牌價值的實現(xiàn)整合，以求實現(xiàn)商圈經(jīng)濟發(fā)展目標和帶動程式化建設的共同目標。

二、營銷策劃工作的影響

商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃，體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)自身價值實現(xiàn)的全過程。近些年，我國城市化建設不斷深入，也相應促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，逐漸引起商業(yè)地產(chǎn)商對商業(yè)地產(chǎn)的市場策劃、市場發(fā)展策略的重視度。營銷策劃整體方向、營銷策略對商業(yè)地產(chǎn)自身的市場營銷率具有較大營銷，也對商業(yè)地產(chǎn)的成品所處城市生態(tài)化建設等具有較大影響，塑造商業(yè)地產(chǎn)所處城市的全新形象，給大眾帶來全新的體驗。

1.對商業(yè)地產(chǎn)銷售影響

一個優(yōu)秀的策劃方案，需把客戶作為服務主體，了解客戶的實際需求，把客戶的需求和商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃結(jié)合，并從商業(yè)地產(chǎn)的設計、管理和推廣等方面，實施差異化和個性化、全面化服務。因此，對于商業(yè)地的產(chǎn)營銷策劃來說，也是如此，其在營銷策劃期間，應從不同方面策劃，包括價格、戶型、區(qū)位、環(huán)境、設計等方面，并把其與整個房地產(chǎn)的營銷策劃整合，對市場營銷目標進行良好定位。并針對客戶的多樣化需求，為其提供滿足自身需求的服務，以此來帶動商業(yè)地產(chǎn)的市場銷售額。由此可見，一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)策劃應從市場出發(fā)，了解市場中的每一個細節(jié)，細化每個客戶實際需求，針對性對客戶定位，收集客戶的反饋，判斷客戶潛在需求。企業(yè)應注重品牌建設，在實現(xiàn)客戶群體自我需求基礎上，促進商業(yè)地產(chǎn)的市場銷售，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展大目標。

2.對生態(tài)城市建設營銷

城市化發(fā)展帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但是商業(yè)地產(chǎn)要想穩(wěn)定、長遠發(fā)展，必須做好建筑區(qū)位的選擇，既要滿足市場導向要求，也要滿足市場發(fā)展需求。而且其也要做好市場營銷策劃工作，設計一個健全的營銷策劃方案，發(fā)揮營銷策劃積極影響。首先，一個健全的營銷策劃，可以保證商業(yè)地產(chǎn)在建設后，發(fā)揮價值最大，并可帶動城市的發(fā)展，塑造城市中最具標志性和最具特色的建筑，為城市增添美感和為大眾帶來美的享受。其次，良好的城市建設規(guī)劃，也可能帶動商業(yè)地產(chǎn)的市場營銷和品牌建設和品牌推廣工作，提升商業(yè)地產(chǎn)對城市的影響力，為城市建設增添景觀特色，塑造了商業(yè)地產(chǎn)所在城市的視覺美感。最后，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，也對城市的生態(tài)化建設帶來積極影響，多重業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，改善了城市中居民的生活環(huán)境，多樣化價值觀的宣傳，也有利于建設豐富都市文化，擴展城市中商業(yè)類型，帶動城市的全面、綜合化發(fā)展，這樣才能實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值

三、商業(yè)地產(chǎn)市場營銷期間存在不足

1.缺失品牌意識

商業(yè)和地產(chǎn)具有復合性，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生。我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，優(yōu)先從一線城市開始并逐漸延伸到二線和三線城市，一線城市中商業(yè)地產(chǎn)市場較為密集，而二線和三線市場相對發(fā)展空間較大。但是，受到開發(fā)商缺失品牌意識，對品牌建設不夠重視，導致大部分開發(fā)商把一線城市的市場營銷方法直接復制到二線、三線城市，導致商業(yè)地產(chǎn)在二線和三線城市開發(fā)受到阻礙。如一些開發(fā)商忽略整體品牌的塑造，單一對個別建筑特色廣泛推廣和宣傳，注重短期的利益，導致顧客的粘性降低。也有部分開發(fā)商對品牌建設不夠重視，延續(xù)以往市場營銷方式，僅是對商業(yè)地產(chǎn)的重新命名，盡管這確實會讓客戶眼前一亮，但是卻不能深入人心。

2.沒有深入對市場調(diào)研

同質(zhì)化是商業(yè)地產(chǎn)的突出問題，此問題的出現(xiàn)源自開發(fā)商對市場調(diào)研不夠深入影響，導致建設的商業(yè)地產(chǎn)無法滿足市場和客戶需求。經(jīng)濟發(fā)展的速度、文化形態(tài)的不同、氣候特點的不一，均是影響商業(yè)地產(chǎn)的市場項目建設、營銷策劃關鍵因素。介于這些因素也是市場調(diào)研的主要內(nèi)容，如果商業(yè)地產(chǎn)忽略對這些因素進行市場調(diào)研，定會影響商業(yè)地產(chǎn)的建設與市場營銷，導致商業(yè)地產(chǎn)無法了解市場的需求，無法滿足客戶多樣化和個性化的實際需求。

3.營銷模式單一

首先，當下我國商業(yè)地產(chǎn)的市場營銷主要是通過人員營銷進行，其忽略網(wǎng)絡營銷，沒有把線上營銷和線下影響良好結(jié)合，導致市場營銷模式過于單一，影響市場營銷的效果。其次，商業(yè)地產(chǎn)在市場營銷期間，也忽略全過程營銷，沒有構(gòu)建一套系統(tǒng)化，內(nèi)容健全、環(huán)節(jié)銜接性好的市場營銷系統(tǒng)，對市場營銷目標和宣傳目標沒有統(tǒng)計設計標準，阻礙商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)市場營銷策劃策略效果提升途徑

1.加強房地產(chǎn)品牌建設

商業(yè)地產(chǎn)的周圍商圈、建筑地址、外觀是其外在價值的體現(xiàn)，客戶使用商業(yè)地產(chǎn)后的服務感受是商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價值體現(xiàn)。當下社會，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，使得商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭更加激烈，一些開發(fā)商為了實現(xiàn)短期經(jīng)濟發(fā)展目標，忽略房地產(chǎn)的內(nèi)在價值和外在價值。導致商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了建筑同質(zhì)化問題，建筑物失去特色，商業(yè)地產(chǎn)的應用無法滿足客戶的需求。因此，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)外價值均無法體現(xiàn)。基于上述發(fā)展現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)應樹立品牌營銷理念，注重對建筑物的外觀設計，凸顯自身建筑優(yōu)勢和特色，并充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)外價值，打造一個全新的房地產(chǎn)品牌，注重客戶群體的口碑與美譽度。本著為客戶全體忠實服務的理念去營銷策劃，了解客戶對商業(yè)地產(chǎn)的需求特點，這樣才能實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值，獲得最大的經(jīng)濟效益。

2.深入調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)項目營銷的前提是，了解和明確客戶群體的需求，依據(jù)客戶的需求，制定營銷策劃和方案。因此，為了促進商業(yè)地產(chǎn)營銷，開發(fā)商需做好市場調(diào)研工作，深入調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)市場。并利用不同渠道收集市場中客戶信息、房地產(chǎn)發(fā)展形勢信息等，對這些重要信息研究、整理，尋找到消費者以及市場的實際需求，這樣才能進行針對性的市場營銷活動。而后，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也要注重客戶的反饋，了解客戶消費體驗，只有這樣才能避免出現(xiàn)客戶信息不對稱問題的發(fā)生，增加對客戶需求了解，以此提升客戶的滿意度和消費動力。

3.擴寬市場營銷渠道

商業(yè)地產(chǎn)的營銷，采取多樣化市場營銷模式，可協(xié)調(diào)經(jīng)營和銷售之間存在矛盾，擴展市場營銷渠道，引進先進技術(shù)，實施網(wǎng)絡營銷計劃，更加靈活和全面的為客戶服務。信息時代，計算機信息技術(shù)的出現(xiàn)，豐富了人生的生活，使得網(wǎng)絡成為大眾的常見的一大生活方式。客戶群體可以足不出口，在網(wǎng)絡上就獲取商業(yè)地產(chǎn)的消息，客戶可以反復在內(nèi)網(wǎng)絡中對比，選擇適合自己的商業(yè)地產(chǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)需認知到這一點，發(fā)揮網(wǎng)絡技術(shù)的優(yōu)勢，注重網(wǎng)絡影響，把商業(yè)地產(chǎn)的信息在網(wǎng)絡系統(tǒng)中，為客戶全面展現(xiàn)。為了確保網(wǎng)絡技術(shù)營銷效果，房地產(chǎn)商家在網(wǎng)絡營銷期間，需注重以下幾點內(nèi)容。

首先，構(gòu)建一個可體現(xiàn)自身優(yōu)勢的網(wǎng)站，并結(jié)合自身特色、優(yōu)勢設計網(wǎng)站，吸引客戶群體的瀏覽欲望。而且在網(wǎng)站中，要保證房地產(chǎn)信息可在網(wǎng)絡系統(tǒng)中完整展示，可為客戶帶來視覺沖擊，使其一目了然。其次，建設互動平臺體系。商業(yè)地產(chǎn)商必須了解這一點，不能單一認為網(wǎng)站的建設就是為了展示商業(yè)樓群所處位置、外在結(jié)構(gòu)和商業(yè)價值。應明確網(wǎng)站的建設目標是及時與客戶溝通交流。因此，為了實現(xiàn)和客戶良好交流，必須建設一個互動平臺系統(tǒng)，對客戶的咨詢及時回復。最后，要發(fā)揮網(wǎng)絡推廣的優(yōu)勢，把線上和線下完美結(jié)合，線上做好樓群的推廣活動，線下與線上的客戶溝通，并輔以促銷活動，邀請客戶參與到企業(yè)實施的促銷活動中，增加客戶對商業(yè)地產(chǎn)的了解，利用促銷激發(fā)客戶的購買欲。

4.逐步推進營銷的全過程

其一，營銷策劃。為了提升商業(yè)地產(chǎn)的影響力和知名度，使得商業(yè)地產(chǎn)項目可以在激烈的市場競爭中脫穎而出，必須做好基礎的營銷策劃工作。依據(jù)市場的發(fā)展形勢，設置市場發(fā)展目標，突出顯示項目的特點、外在包裝、市場形象和經(jīng)營檔次。其二，廣告宣傳。商業(yè)地產(chǎn)營銷傳播手段選擇，影響市場銷售額。廣告宣傳是一個常見的營銷宣傳手段，企業(yè)可把項目的市場口碑形象作為統(tǒng)一的宣傳標準，統(tǒng)一對項目進行市場定位與宣傳，實施目標一致的廣告營銷策略，保證商業(yè)地產(chǎn)市場宣傳效果。其三，促進營銷。需構(gòu)建一套系統(tǒng)化，內(nèi)容健全、環(huán)節(jié)銜接性好的市場促銷體系，對銷售的項目設置統(tǒng)一的市場銷售目標、策略，統(tǒng)一市場營銷的行為和統(tǒng)一部署市場營銷工作。

五、結(jié)束語

綜上所述我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)在市場營銷期間，存在一些問題如缺失品牌意識，沒有深入對市場調(diào)研，營銷模式單一等。針對于此，商業(yè)地產(chǎn)需注重自身以往市場影響環(huán)節(jié)存在不足，加強房地產(chǎn)品牌建設，深入調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場，增加對客戶群體的了解，為其提供個性化服務。也應逐步推進營銷的全過程并擴寬市場營銷渠道，把線上營銷和線下影響良好結(jié)合，策劃商業(yè)地產(chǎn)促銷活動，引領商業(yè)地產(chǎn)高速、健康和長遠運行。

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