基于時(shí)間序列方法對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析

夏江月

摘 要：試圖從房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系分析入手，通過對(duì)2006—2016年中山市房?jī)r(jià)和地價(jià)的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)，以期為政府進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng)秩序提出建議。通過對(duì)中山市時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，結(jié)果表明：房?jī)r(jià)的上漲對(duì)地價(jià)的上漲確實(shí)存在一定程度的影響。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；Granger檢驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.31.003

1 引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自1998 年的城鎮(zhèn)住房制度改革后，在這十幾年里快速發(fā)展，為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善居民生活水平發(fā)揮了顯著作用。然而，近年來我國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍保持著高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，一些城市的房?jī)r(jià)甚至早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)鼐用竦闹Ц赌芰Α！笆晃濉逼陂g，商品房銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)甚至達(dá)到 9.7%。其中，住宅類商品房銷售價(jià)格的年均增長(zhǎng)高達(dá)10.0%。對(duì)此，國(guó)家除了運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政政策等傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段外，還相繼出臺(tái)了一系列法律法規(guī)加強(qiáng)土地供給調(diào)整、維護(hù)市場(chǎng)秩序。

2017年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告明確提出，“要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮港澳獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能”。隨著深中通道的正式施工建設(shè)和港珠澳大橋的正式通車運(yùn)行，位于粵港澳大灣區(qū)幾何中心的中山，其地理優(yōu)勢(shì)將被徹底激活。受中山市周邊城市房?jī)r(jià)大幅飆升及等鄰近城市炒房客所帶來的炒房狂潮等一系列因素的影響，中山市住宅類商品房?jī)r(jià)格居高不下，購(gòu)買的居民也逐漸從剛需性住房需求演變?yōu)橥稒C(jī)性炒房需求，甚至出現(xiàn)了具有剛性購(gòu)房需求的中山市居民買不起房的畸形局面。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的一個(gè)重要影響因素，不少人認(rèn)為正是由于房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)土地需求的增加，從而帶動(dòng)地價(jià)的水漲船高，如此惡性循環(huán)為高房?jī)r(jià)的狂潮推波助瀾。

雖然國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了不少研究，但研究大多主要集中在發(fā)展成熟的一線大城市群體。本文通過使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，理性探討位于粵港澳大灣區(qū)下快速發(fā)展中的二線城市—中山市—房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系，為政府部門、房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民提供一種較為科學(xué)的思考，以期能為相關(guān)部門的宏觀調(diào)控提供建議。

2 文獻(xiàn)綜述

房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互影響一直是國(guó)內(nèi)外研究的熱點(diǎn)。國(guó)外學(xué)者的研究觀點(diǎn)大致可以分成兩派。其中一種觀點(diǎn)是成本決定論，其認(rèn)為土地價(jià)格將決定房?jī)r(jià)，即“面粉貴引起面包貴”；另一種觀點(diǎn)是引致需求論，其認(rèn)為是房?jī)r(jià)影響地價(jià)，即“面包貴引起面粉貴”。這兩種觀點(diǎn)的爭(zhēng)鋒起源于英國(guó)，以20世紀(jì)80年代的Grigson-Evans爭(zhēng)辯影響最大， 以Grigson為代表的一批學(xué)者支持房?jī)r(jià)影響地價(jià)，而以Evans為代表的另一批學(xué)者持相反觀點(diǎn)。

近幾年來，一線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)一直在上漲，不少國(guó)內(nèi)學(xué)者通過運(yùn)用中國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了大量的實(shí)證分析，大致觀點(diǎn)可以概括為以下四種：（1）地價(jià)上漲引起房?jī)r(jià)上漲。徐艷認(rèn)為地價(jià)過高是引起北京房?jī)r(jià)上漲過快的主要原因。殷佳偉認(rèn)為地價(jià)是房?jī)r(jià)的基本組成部分，土地供給會(huì)影響商品房的供給從而影響房?jī)r(jià)。（2）房?jī)r(jià)上漲影響地價(jià)上漲。況偉大認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)，高房?jī)r(jià)是導(dǎo)致“地王現(xiàn)象”的主要原因。朱道林、董瑪力認(rèn)為土地需求是住房需求的引致需求，土地價(jià)格顯示與房?jī)r(jià)變化相同的趨勢(shì)。（3）房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響。劉琳、劉洪玉認(rèn)為，在市場(chǎng)運(yùn)行過程中，房?jī)r(jià)和地價(jià)是相互決定并且相互轉(zhuǎn)化的，他們之間也存在著正相關(guān)關(guān)系。鄧俊濤認(rèn)為一個(gè)地方的房?jī)r(jià)與地價(jià)都會(huì)受到當(dāng)前的價(jià)格與政策的影響，人們的住房需求決定房?jī)r(jià)的高低，從而也影響到地價(jià)的變化。（4）房?jī)r(jià)和地價(jià)沒有關(guān)系。李景國(guó)認(rèn)為，北京的中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和地價(jià)是由其自身的供求關(guān)系決定，沒有顯著的因果關(guān)系。陳延林通過對(duì)廣州市的住宅地價(jià)指數(shù)和新建商品價(jià)格指數(shù)建模分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)互相獨(dú)立，各自由自身的供求關(guān)系決定。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了廣泛而深入的討論。本文采用2006-2016年中山市住宅類商品房銷售價(jià)格和住宅用地交易價(jià)格的年度時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過時(shí)間序列的單位根檢驗(yàn)、回歸分析和協(xié)整檢驗(yàn)來分析房?jī)r(jià)與地價(jià)的長(zhǎng)期關(guān)系，并采用格蘭杰因果檢驗(yàn)以驗(yàn)證兩個(gè)變量在時(shí)間上的因果關(guān)系。

3 中山市房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)的分析

近幾年來，隨著各種政策規(guī)劃的支持和城市建設(shè)的完善，中山市各地的房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)攀升現(xiàn)象，特別是東區(qū)和火炬開發(fā)區(qū)，一些熱銷樓盤的房?jī)r(jià)不僅大大高于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常水平，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的承受能力。這不禁讓人對(duì)增長(zhǎng)速度失常的房?jī)r(jià)產(chǎn)生擔(dān)憂，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有泡沫產(chǎn)生擔(dān)心，筆者因此決定采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法對(duì)近十一年來中山市房?jī)r(jià)和地價(jià)的變化進(jìn)行更深入的研究。

由圖1，我們首先可以看到中山市2006-2016年住宅類商品房銷售均價(jià)的大致走勢(shì)，從2006年的2961元/平方米上漲到2009年的4394元/平方米，在此期間，2006-2009年價(jià)格基本勻速上漲。2009年之后商品房?jī)r(jià)格快速上漲，從4394元/平方米一路飆升到2011年的5936元/平方米緊緊逼近6000元，增長(zhǎng)率高達(dá)20%。隨后2012年出現(xiàn)首次回落至5235元/平方米，增長(zhǎng)率出現(xiàn)-11.81%。在經(jīng)歷了三年的價(jià)格穩(wěn)定期后，于2015年開始新一輪的暴漲，截至到2016年數(shù)據(jù)來看，已突破7000元大關(guān)，達(dá)到7124元/平方米比2015年上升了24.35%。

從地價(jià)的變化趨勢(shì)來看，2006-2016年中山市住宅用地的價(jià)格一直呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，2006-2009年上漲速度較緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)剛剛打開新市場(chǎng)，2006年的住宅用地交易價(jià)格僅為947元/平方米。而到了2009年則開啟了高速發(fā)展的勢(shì)頭，增長(zhǎng)速度達(dá)到最高，從2009年的1071元/平方米，僅一年時(shí)間就快速上漲到1326元/平方米。而2010年之后，增長(zhǎng)速度回到正常水平，經(jīng)歷了平穩(wěn)的發(fā)展期后，以穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度一路上漲到2016年的1981元/平方米（地面地價(jià)），同比增長(zhǎng)14.18個(gè)百分點(diǎn)，并呈現(xiàn)出一種即將再次迎來一個(gè)高速上漲的趨勢(shì)。

4 建立模型與檢驗(yàn)

4.1 計(jì)量模型

本文選取中山市統(tǒng)計(jì)局及國(guó)土資源局公布的2006-2016年商品房銷售價(jià)格和住宅用地成交價(jià)格年度數(shù)據(jù)來度量中山市的房?jī)r(jià)與地價(jià)。通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，即先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)以驗(yàn)證數(shù)據(jù)是否在同階平穩(wěn)，然后進(jìn)行回歸分析、協(xié)整檢驗(yàn)以驗(yàn)證兩個(gè)變量間是否存在長(zhǎng)期關(guān)系，并采用用格蘭杰因果檢驗(yàn)驗(yàn)證變量之間的因果關(guān)系。

由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的數(shù)據(jù)大部分是不平穩(wěn)的，如果直接對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析可能會(huì)出現(xiàn)“偽回歸的現(xiàn)象”，因此現(xiàn)需要對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，得到表1。

單位根的原假設(shè)為接受存在單位根，通過比較ADF與5%的臨界值，若ADF小于5%的臨界值水平，則表明在0.05的顯著性水平下拒絕存在單位根的原假設(shè)，變量是平穩(wěn)的，反之，數(shù)據(jù)是不平穩(wěn)的。LNY的ADF檢驗(yàn)值為2.623，大于5%的臨界值-1.950，因此，LNY序列是接受存在單位根的原假設(shè)的，LNY是不平穩(wěn)的，依次類推，LNX、LNY均是二階平穩(wěn)的。在此，原序列平穩(wěn)的序列為I（2）序列。

由于各變量均是原序列單整，因此可以得出兩兩變量序列的線性組合可能是平穩(wěn)的，即變量之間可能存在協(xié)整關(guān)系。由于研究的是兩兩變量之間的關(guān)系，因此運(yùn)用EG兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)的目的是決定一組非平穩(wěn)序列的線性組合是否具有穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此，對(duì)于解釋變量和被解釋變量之間是否存在穩(wěn)定均衡關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，若通過協(xié)整檢驗(yàn)，證明變量之間的回歸分析不是偽回歸。

4.3 回歸分析

為了檢驗(yàn)變量間是否協(xié)整，恩格爾和格蘭杰提出了兩步檢驗(yàn)法，也稱EG檢驗(yàn)。

通過殘差的ADF單位根檢驗(yàn)可得，ADF檢驗(yàn)值為-1.950，5%的臨界值為-1.950，ADF檢驗(yàn)值小于5%的臨界值，prob值為0.050，因此在0.05的顯著性水平下，拒絕存在單位根的原假設(shè)，即殘差項(xiàng)是平穩(wěn)的，因此，變量具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，LNX與LNY存在穩(wěn)定均衡關(guān)系。

5 結(jié)論與建議

本文根據(jù)中山市2006-2016年的房?jī)r(jià)與地價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)，通過實(shí)證分析檢驗(yàn)得出房?jī)r(jià)上漲對(duì)地價(jià)上漲是存在一定影響的結(jié)論。在對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系分析過程中，可以得到如下三點(diǎn)政策建議：

（1）明確房?jī)r(jià)與地價(jià)的因果關(guān)系，更加有效地實(shí)現(xiàn)調(diào)控。通過實(shí)證檢驗(yàn)我們得出房?jī)r(jià)上漲對(duì)地價(jià)的影響較大，當(dāng)期房?jī)r(jià)的上漲可以通過需求傳導(dǎo)拉動(dòng)下一期地價(jià)。因此，政府應(yīng)著重控制由投資需求快速膨脹所帶來的房?jī)r(jià)與地價(jià)的非理性異常上漲。

（2）嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入的相關(guān)制度，加強(qiáng)政府部門對(duì)市場(chǎng)行為的監(jiān)管。通過擴(kuò)大保障性住房的供給，適當(dāng)延緩低收入群體和新增城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房需求。此外，必須采取有力措施遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的投機(jī)和投資需求，依法懲處哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等擾亂市場(chǎng)秩序的不良行為。

（3）不斷完善土地儲(chǔ)備制度，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)。中山市作為一個(gè)快速發(fā)展中的二線城市，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，更要科學(xué)合理地做好土地儲(chǔ)備和規(guī)劃，特別是在土地價(jià)格上漲過快時(shí)，確保有足夠的土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)。

（4）清晰認(rèn)識(shí)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況與潛在問題，及時(shí)有效地出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。政府應(yīng)堅(jiān)持“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”的原則，通過推行房地產(chǎn)稅和土地增值稅等多樣化稅收政策、控制開發(fā)商銀行貸款，調(diào)整購(gòu)房者按揭首付比例等方式，以期在一定程度上控制投資性住房需求。

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