文/楊海妍
商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平的提升策略研究
文/楊海妍
陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院
商業(yè)地產(chǎn)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)高、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn),在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展下,行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步規(guī)范起來(lái),近年來(lái),一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸暴露出成本管理上的問題,影響了項(xiàng)目的整體利益。本文針對(duì)成本管理在商業(yè)地產(chǎn)中的重要價(jià)值進(jìn)行分析,并探討具體的提升策略。
商業(yè)地產(chǎn);成本管理水平;提升策略
在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的繁榮下,商業(yè)地產(chǎn)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工作的研究熱點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)具有綜合性、復(fù)雜性的特征,涉及的部門繁多,協(xié)調(diào)難度非常高,在以往的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,大多是將重點(diǎn)放置在建造階段成本管理上,忽視了投資決策、前期招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的成本管理,影響了成本管理質(zhì)量?;诖?,有必須要從多個(gè)渠道著手,提高商業(yè)地產(chǎn)的成本管理水平。
成本管理是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資工作的重點(diǎn)內(nèi)容,經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,我國(guó)房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于成熟,競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈,在這一背景下,成本管理的重要性也日益凸顯。這表現(xiàn)在幾個(gè)方面:
首先,商業(yè)地產(chǎn)投資額大,動(dòng)輒幾千萬(wàn)、上億元投資,加上土地購(gòu)買成本的上升,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì);
其次,商業(yè)建筑投入高。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)過(guò)程中,需要大批管理人員、大量物資與機(jī)械設(shè)施,成本高,且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期很長(zhǎng),需要占用大量資金,在這一過(guò)程中,也會(huì)伴隨出現(xiàn)利息成本。
由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本高,在管理工作中的核心地位也是不言而喻的,商業(yè)地產(chǎn)成本管理質(zhì)量,直接影響著企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與經(jīng)濟(jì)效益,因此,必須要強(qiáng)化成本管理制度的建設(shè)與實(shí)施效果。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址直接影響后續(xù)的成本投資效率,選址優(yōu)勢(shì)能夠?yàn)楹罄m(xù)經(jīng)營(yíng)、招商等帶來(lái)積極影響,因此,成本管理工作,需要建立在科學(xué)選址、科學(xué)定位的基礎(chǔ)上。在前期開發(fā)階段,必須要重視市場(chǎng)調(diào)查工作,深入研究地區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局,根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)確定選址,并充分考慮到周邊客戶群體的人口數(shù)量、收入水平、交通情況、消費(fèi)習(xí)慣等。為此,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積累已完成開發(fā)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研數(shù)據(jù),成立專門的團(tuán)隊(duì)建立并維護(hù)一套完成的項(xiàng)目投資測(cè)算數(shù)據(jù)庫(kù),并建立投資評(píng)估指標(biāo)體系,為投資決策的高效性提供有力保障
就目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看,招商方式主要以先建房、后招商的方式為主,成本回收、建設(shè)價(jià)值的凸顯主要由后續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)決定,為此,必須要重視招商工作,在施工之前,對(duì)招商內(nèi)容進(jìn)行合理規(guī)劃,達(dá)成事前協(xié)議,做好商鋪規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作,若投入后再招商,容易給后續(xù)的招商造成隱患。
商業(yè)地產(chǎn)成本回收方式、運(yùn)營(yíng)模式與住宅地產(chǎn)都存在顯著差異,但是從本質(zhì)上而言,兩者的產(chǎn)權(quán)商鋪、售后租賃本質(zhì)是相同的,都是在建設(shè)完畢后快速收回。部分地產(chǎn)開發(fā)商,為了快速收回成本,推行分散產(chǎn)權(quán)銷售機(jī)制,這種機(jī)制容易影響商業(yè)統(tǒng)一性,出現(xiàn)各自為政的問題,難以對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一有效的管理,影響了成本管理效率。為了解決上述問題,有必要改變傳統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思想,推行“只租不售”的模式,從短期來(lái)看,這種模式的成本回收速度慢,但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度而言,對(duì)后續(xù)的成本管理、統(tǒng)一招商,都有著積極的價(jià)值。隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化,還能及時(shí)調(diào)整現(xiàn)有方案,靈活性高。
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用后,并不代表成本回收工作完成,而只是成本回收工作的開始,商業(yè)地產(chǎn)具有特殊之處,相比于住宅項(xiàng)目,其后續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本管理,才是管理工作中的重點(diǎn)。為了提高成本管理效率,需要構(gòu)建專業(yè)化經(jīng)營(yíng)成本管理模式,打造專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),團(tuán)隊(duì)人員不僅要具有扎實(shí)的成本管理專業(yè)知識(shí),還要掌握商業(yè)地產(chǎn)的特殊之處與運(yùn)營(yíng)模式,具有超高的商業(yè)靈敏度。在工作時(shí),要做到具體問題、具體分析,避免照搬傳統(tǒng)投資模式,關(guān)注后續(xù)的財(cái)務(wù)資金管理工作,提高管理工作的針對(duì)性與專業(yè)性。
商業(yè)地產(chǎn)資金投入高,涉及時(shí)間長(zhǎng),如果使用單一的融資模式,很難滿足實(shí)際工作的要求,在傳統(tǒng)模式下,開發(fā)商往往會(huì)采用債券融資、貸款等方式來(lái)提升資金總量,但是該種方式容易增加財(cái)務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn),影響成本管理水平。筆者認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要進(jìn)一步拓展現(xiàn)有的融資渠道,幫助企業(yè)更好的應(yīng)對(duì)融資工作中出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)。在這一方面,我們可以借鑒當(dāng)前國(guó)際上流行的信托投資資金模式,該種模式能夠拓展融資渠道,有效降低開發(fā)商壓力,并提高資金儲(chǔ)備,避免產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割問題的出現(xiàn),便于后續(xù)的統(tǒng)一管理。
隨著市場(chǎng)公平化、公開化程度的提高,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈,商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)不斷縮減。為使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中保持常青活力,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在全過(guò)程中加強(qiáng)成本管理,通過(guò)精細(xì)化、規(guī)劃化、流程化的成本管理,使其成本控制能力成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素之一,為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn),為社會(huì)貢獻(xiàn)效益。
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