新形勢下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新

文/朱峰松，安徽工商管理學(xué)院

1 引言

隨著我國改革開放的不斷深入，社會主義市場經(jīng)濟也在逐步發(fā)展中。從上個世紀(jì)九十年代中期開始，我國房地產(chǎn)業(yè)就開始迅猛發(fā)展，尤其是最近幾年，發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)稱為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。但在其發(fā)展的同時還也存在諸多問題。因為我國房地產(chǎn)業(yè)和西方一些發(fā)達(dá)國家相比較而言，還處于發(fā)展初期，并不是太成熟，所以存在的問題也較多。正因為這些問題的存在，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有一定的阻礙。本篇論文就針對我國房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，指出其當(dāng)前存在的問題，并提出一些有針對性的意見和建議。也希望本文研究能夠為以后的相關(guān)研究打下良好基礎(chǔ)。

2 我國房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀

近幾年來，我國房地產(chǎn)價格一直都是居高不下，即使是在爆發(fā)全球性金融危機時，房地產(chǎn)價格都僅僅有小幅度下滑，而且隨后又處于飛速上升的狀態(tài)?；诖?，我國政府在2010年采取了一系列有關(guān)措施來對房價問題進(jìn)行調(diào)控，希望能夠有效遏制房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升。到目前為止，盡管通過國家宏觀調(diào)控，我國房價上漲有所緩解，但從整體而言，房子對于普通老百姓依然是一個奢侈品。

3 房地產(chǎn)營銷中現(xiàn)存的主要問題

3.1 營銷手段具有局限性

通常營銷定價經(jīng)過調(diào)查、分類、比較、匯總?cè)缓笮纬射N售定價，這種市場對比法只能靜態(tài)地反映價格卻不能動態(tài)地反映市場趨勢，定時定點的價格測定不能反映市場的價格趨勢以及趨勢的程度。在市場好的時候會使估價過低，反之市場低迷時會使估價過高。市場趨勢和趨勢程度對價格變化的敏感性被忽略，常常導(dǎo)致定價與市場情況不符，從而銷售陷入困難局面或房地產(chǎn)企業(yè)虧損。其次，市場對比法只能反映市場價格，卻不能反映市場的銷售情況，因此指導(dǎo)價格會偏高或偏低。市場對比法的局限性決定了實際定價和目標(biāo)定價的差距，導(dǎo)致營銷出現(xiàn)問題。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立

我國各行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)可以說是屬于高利潤行業(yè)，其所獲得的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。另外由于該行業(yè)的門檻較低，所以在上個世紀(jì)九十年代就有很多渠道的資金進(jìn)入。進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)一大批小規(guī)模，資金較少的房地產(chǎn)開發(fā)商，這類開發(fā)商只顧眼前利益，并沒有長遠(yuǎn)的計劃，所以其信用度和品牌度較低。也因為如此，造成一系列問題的出現(xiàn)，比如說面積短缺，價格欺詐，質(zhì)量不過關(guān)等等。

3.3 營銷手段乏味，缺少創(chuàng)新因素

房地產(chǎn)商缺少創(chuàng)新意識，不愿承擔(dān)創(chuàng)新帶來的風(fēng)險，因此不曾嘗試新出路，同時缺乏創(chuàng)新型人才，房地產(chǎn)行業(yè)缺少新鮮的血液。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)制現(xiàn)象嚴(yán)重，不考慮實際情況，對成功樓盤的規(guī)劃設(shè)計、戶型甚至廣告文案等都進(jìn)行抄襲，效果卻慘慘淡淡。如今，社會快速發(fā)展、市場競爭加劇、消費心理成熟、居住品質(zhì)提高等因素導(dǎo)致樓盤銷售低迷。因此房地產(chǎn)商必須注重創(chuàng)新的因素，根據(jù)自己的實際情況，展開自己獨特的營銷策略。

4 房地產(chǎn)營銷的策略創(chuàng)新

4.1 房地產(chǎn)銷售管理策略創(chuàng)新

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)其銷售部的管理基本上是以基本資金加提成的方式來充分調(diào)動銷售人員的積極性，但是也存在著銷售人員的怠慢性，雖是以基本資金加提成的方式進(jìn)行銷售管理，但卻是以工作輪班的形式接待消費者，最后的提成卻是以消費者辦理購房手續(xù)后記錄為當(dāng)時銷售員的提成，這在很大程度上導(dǎo)致了員工心理不平衡。改變這種銷售管理模式，不僅能平衡銷售人員的心理，還能增大銷售人員之間的競爭，同時還能進(jìn)一步提高銷售量。

4.2 豐富營銷文化

而為了達(dá)到營銷效果，房地產(chǎn)建筑應(yīng)當(dāng)注重提升藝術(shù)性和文化內(nèi)涵。不同地域的人有不同的生活方式和生活態(tài)度，因此在建筑的設(shè)計風(fēng)格上，應(yīng)該相對應(yīng)地體現(xiàn)不同的文化內(nèi)涵。通過文化營銷這一途徑，不斷提升房地產(chǎn)建筑的文化品味，優(yōu)化建筑物文化環(huán)境，從而大大提高營銷效果。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要學(xué)會通過建筑物傳達(dá)出自身的品牌文化和價值理念，豐富和提升企業(yè)形象，使房地產(chǎn)營銷散發(fā)出新的活力。

4.3 顧客關(guān)系營銷

在市場競爭中，顧客有著較強的動態(tài)性，其忠誠度不是一成不變的，會受各種因素影響而變化。因此，企業(yè)需要提高顧客的忠誠度，這樣才能夠贏得更加穩(wěn)定的市場。企業(yè)可以通過某些有效的方式在業(yè)務(wù)、需求等方面與客戶建立關(guān)聯(lián)，以形成一種互求、互需的關(guān)系，從而將客戶與企業(yè)更好地聯(lián)系在一起，有效減少了客戶流失的可能性。企業(yè)需要堅持平等互利的原則，與客戶建立互利互惠的伙伴關(guān)系，要聽取客戶所提出的各種建議，了解他們所面臨的各種困難，要切實提高客戶在購買中的服務(wù)價值、形象價值，要盡可能地降低客戶的成本。

4.4 國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行積極調(diào)控

正因為房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟中很重要的一個組成部分，所以近年來國家相關(guān)部門也出臺一系列調(diào)控政策來確保房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠穩(wěn)定健康發(fā)展。作為國家而言，需要進(jìn)一步加大對惡性囤地和炒房行為的整治，這兩種行為的存在直接影響到我國房價波動，造成房價虛高。另外，還應(yīng)該針對當(dāng)前市場住房供求緊張的問題來進(jìn)行房地產(chǎn)稅收改革，為構(gòu)建良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場打下堅實基礎(chǔ)。

5 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)營銷中，首先要考慮到購房者的需求和傾向，提高自身產(chǎn)品價值和吸引力，還要配有專業(yè)、實用的物業(yè)管理服務(wù)，提升建筑檔次，豐富建筑文化，提高內(nèi)涵，在很多細(xì)節(jié)方面注重創(chuàng)新和宣傳，從而達(dá)到營銷的目的。