借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn) 完善我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的構(gòu)想

文/郭福珍，武昌首義學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

1 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)概況

新常態(tài)的這個(gè)概念最早也是由國(guó)外傳進(jìn)來的，這是一種經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后自我修復(fù)的一種過程，這種過程一般時(shí)間長(zhǎng)，并且過程中還會(huì)遇到很多困難和問題，目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段正處在一個(gè)特征非常明顯的階段，因此我們必須適應(yīng)這樣的一個(gè)新常態(tài)的背景，而經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的概況總的來說就是在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)稱態(tài)的基礎(chǔ)上，允許經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，其主要的內(nèi)容就是在一種新形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)的、穩(wěn)定的增長(zhǎng)，畢竟經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的核心點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，看中的是這個(gè)過程，而并不是最后的結(jié)果，著眼于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的對(duì)稱態(tài)以及在對(duì)稱態(tài)基礎(chǔ)上的可持續(xù)發(fā)展，所以說，所謂的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，就是把促進(jìn)和增長(zhǎng)這兩者有機(jī)的結(jié)合在一起，幫助積極的可持續(xù)性發(fā)展。

在如今這樣的復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)背景下，中央始終保持著宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，從科學(xué)的判斷角度出發(fā)，堅(jiān)持我國(guó)的戰(zhàn)略政策，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)穩(wěn)定的雙向發(fā)展，這也就是我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，尤其是全面預(yù)算管理這一方面，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)還需要及時(shí)調(diào)整各項(xiàng)機(jī)制，畢竟這種新背景下，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)是并存的，全面預(yù)算管理這一環(huán)節(jié)，能否適應(yīng)新環(huán)境下的挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，意義都是非常重大的。

1.2 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的新特征

房地產(chǎn)目前的狀況就是房?jī)r(jià)的一路飛漲，同時(shí)沒有下降的趨勢(shì)，但是整體的前景還是被業(yè)內(nèi)的人士看好的，畢竟現(xiàn)代人的生活條件都好了，各種東西都在漲價(jià)，房子作為一種硬性的居住標(biāo)準(zhǔn)，漲價(jià)也是必然的，而基于以上這種情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算的特征有以下幾點(diǎn)：

隨著過去十幾年的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變革，在如今這個(gè)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)全面預(yù)算基于這種特殊的外部環(huán)境，在制度上已經(jīng)完全發(fā)生了轉(zhuǎn)變，國(guó)人的收入隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展同時(shí)也出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，因此，全面預(yù)算的前提就必須是以國(guó)人的購買能力為基準(zhǔn)，不然想要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展必定很難實(shí)現(xiàn)；其次，由于房地產(chǎn)本身在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下已經(jīng)不再是經(jīng)濟(jì)支柱的形態(tài)了，國(guó)家政策的出臺(tái)一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲，所以現(xiàn)代房產(chǎn)的實(shí)質(zhì)是要解決住房問題，所以房地產(chǎn)全面預(yù)算的指向也要轉(zhuǎn)向于民生產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)；最后，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)新的住房體制，房地產(chǎn)全面預(yù)算管理必然也會(huì)隨著體制的改革而發(fā)生轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)低端促保障、中端求支持、高端有市場(chǎng)的全面覆蓋目標(biāo)。從我國(guó)國(guó)情來看，總的方向是要構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主導(dǎo)滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。因此全面預(yù)算管理的資源配置必須堅(jiān)持市場(chǎng)化和保障化并重，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)低端促保障、中端求支持、高端有市場(chǎng)的全面覆蓋目標(biāo)。

1.3 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的新挑戰(zhàn)

對(duì)于創(chuàng)新企業(yè)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理而言，適應(yīng)新常態(tài)，就必須要?jiǎng)?chuàng)新考核機(jī)制，畢竟在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，企業(yè)能否抓住新的機(jī)遇，應(yīng)對(duì)新常態(tài)下的各種挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展無疑具有極其重要的意義。房地產(chǎn)全面預(yù)算管理是運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)，融入經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本預(yù)算、工程預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算及全面預(yù)算執(zhí)行中的預(yù)算執(zhí)行與控制、預(yù)算執(zhí)行分析與調(diào)整、與全面預(yù)算執(zhí)行后的預(yù)算考核與評(píng)價(jià)等綜合管理系統(tǒng)，是企業(yè)優(yōu)化資源配置、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，提高運(yùn)行質(zhì)量、改善經(jīng)營(yíng)效益管理的工具和管理機(jī)制，保障企業(yè)現(xiàn)代發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，所以，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，其所面臨的挑戰(zhàn)總的來說就是全面預(yù)算的新指標(biāo)和新的管理方向以及制度的改革。

2 國(guó)外房地產(chǎn)全面預(yù)算研究現(xiàn)狀

基于國(guó)外房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀，我們以美國(guó)房屋市場(chǎng)的特點(diǎn)，以Horton房地產(chǎn)公司為例來進(jìn)行現(xiàn)狀的闡述，Horton房地產(chǎn)公司的房屋全面預(yù)算已經(jīng)非常成熟了，而國(guó)外的側(cè)重點(diǎn)主要是在預(yù)算目標(biāo)和預(yù)算編制這兩方面，就目前Horton公司目前的情況來看，房屋的預(yù)算目標(biāo)主要有主目標(biāo)和從目標(biāo)的區(qū)別，為了實(shí)現(xiàn)最基本的目標(biāo)，公司設(shè)立了一個(gè)統(tǒng)一的部門，來規(guī)定各個(gè)部門的職能和方針，而所謂的方針，就是項(xiàng)目預(yù)算所需要達(dá)到的目標(biāo)。而在預(yù)算編制方面，Horton主要強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算單位的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，確保預(yù)算彈性是該公司比較重視的，最后就是充分的利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)和自動(dòng)化設(shè)備，讓整個(gè)全面預(yù)算的過程變得更加的簡(jiǎn)潔、快速，使工作變得更加的有效率。

3 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算存在的問題

3.1 預(yù)算體系存在漏洞

預(yù)算體系的編制主要是由公司的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行一個(gè)統(tǒng)一的編排的，根據(jù)每個(gè)部門性質(zhì)的不一樣，基于預(yù)算之后，會(huì)根據(jù)全面預(yù)算的結(jié)果上報(bào)到最高領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行核算，同時(shí)會(huì)對(duì)預(yù)算結(jié)果進(jìn)行分析并找出不合理的地方并進(jìn)行修改，最終給出預(yù)算體系的方案，在這整個(gè)過程中，監(jiān)督部門都會(huì)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，因此，基于領(lǐng)導(dǎo)層和決策層的現(xiàn)狀，目前我國(guó)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的體系還是存在著一些漏洞的，合理的預(yù)算指標(biāo)能夠在企業(yè)提高資源利用率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上帶來巨大作用，而漏洞的存在直接決定了預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)的程度。

3.2 預(yù)算編制不夠完善

預(yù)算編制的不完善主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，首先是編制方法的不恰當(dāng)，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算的編制都是單獨(dú)存在的個(gè)體，因此編制的內(nèi)容不夠完善，影響了最終的準(zhǔn)確性；其次是預(yù)算程序的不合理，目前我國(guó)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理是按照從上到下的程序來開展編制工作的，而在這種情況下預(yù)算的編制已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)的整體發(fā)展的要求的，所以這種程序目前是存在不合理性的，長(zhǎng)久以往就會(huì)導(dǎo)致編制結(jié)果的不科學(xué)性；最后是資金管理方面，對(duì)成本管理的關(guān)注程度不夠，導(dǎo)致了成本方面預(yù)算的缺失，畢竟全面預(yù)算管理是要針對(duì)各個(gè)部門以及各個(gè)環(huán)節(jié)來進(jìn)行資金預(yù)算的，是為了后期資金預(yù)算提供重要參考的，因此在管理的過程中，難免會(huì)對(duì)一小部分的項(xiàng)目預(yù)算的內(nèi)容屬于管理，長(zhǎng)期以往，必定會(huì)對(duì)預(yù)算編制的準(zhǔn)確性造成不利的影響。

3.3 預(yù)算執(zhí)行模塊存在問題

預(yù)算執(zhí)行的問題體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，首先，我國(guó)房地產(chǎn)公司的預(yù)算執(zhí)行流程或多或少存在不合理的地方，帶有很大的主觀性，所以導(dǎo)致了內(nèi)部制度控制的不完善，因此在執(zhí)行過程中的效果也會(huì)大打折扣；其次，預(yù)算執(zhí)行分析的不到位，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)目前對(duì)于預(yù)算執(zhí)行的完成效果的全面評(píng)估還存在很多不合理的地方，而這種問題的出現(xiàn)導(dǎo)致了其分析的結(jié)果并不能為后期的全面預(yù)算提供參考；最后，預(yù)算調(diào)整不夠科學(xué)，具體來說，就是預(yù)算的調(diào)整指標(biāo)不夠細(xì)致，指標(biāo)的來源都不是統(tǒng)一的，缺少來源的科學(xué)依據(jù)，導(dǎo)致后期在進(jìn)行預(yù)算的時(shí)候，出現(xiàn)了執(zhí)行偏差，最終還會(huì)影響結(jié)果。

3.4 考核與激勵(lì)制度不完善

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算體系并不是依托戰(zhàn)略性、全局性而建立起來的，編制過程的準(zhǔn)確度還有待提高，同時(shí)對(duì)預(yù)算的考核和激勵(lì)不及時(shí)，所以企業(yè)的全面預(yù)算工作還是存在很多不完善的地方，尤其是對(duì)于每個(gè)月的考核績(jī)效沒有在考核結(jié)束后及時(shí)地給予相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，更沒有記錄在員工的個(gè)人信息中，使得出現(xiàn)預(yù)算最后所出現(xiàn)的問題變得很零散。而這些問題的出現(xiàn)，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)環(huán)境的影響，使得自身的發(fā)展疲軟，另一方面是因?yàn)槠髽I(yè)的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲沒有與績(jī)效掛鉤，使得近年企業(yè)招聘到的高級(jí)管理人才流動(dòng)率較大，管理者在自己的崗位就職時(shí)間較短，對(duì)工作了解度不夠，所以很難為企業(yè)的發(fā)展提供良好的建議措施。

4 完善我國(guó)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的建立

4.1 建立預(yù)算組織構(gòu)建體系

建立預(yù)算組織所需要做的就是構(gòu)建相應(yīng)的預(yù)算體系，對(duì)預(yù)算體系的漏洞進(jìn)行修正，首先董事會(huì)等最高決策機(jī)構(gòu)需要確定這一年的發(fā)展目標(biāo)是什么，為全面預(yù)算打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并根據(jù)實(shí)際的情況對(duì)體系進(jìn)行調(diào)整，然后是預(yù)算委員會(huì)在原有的組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上，成立一個(gè)委員會(huì)，對(duì)全面預(yù)算的日常問題進(jìn)行干預(yù)，把握好各個(gè)級(jí)別預(yù)算工作，積極做到董事會(huì)所制定的既定目標(biāo)，對(duì)各個(gè)部門之間的預(yù)算矛盾進(jìn)行調(diào)節(jié)，最后是常設(shè)預(yù)算機(jī)構(gòu)，將組織構(gòu)建體系監(jiān)控資金的使用狀況，為全面預(yù)算的監(jiān)管提供全方面的服務(wù)，以便最后的預(yù)算結(jié)果更加的貼近實(shí)際。

4.2 完善全面預(yù)算的編制程序

完善全面預(yù)算的編制程序主要有以下幾個(gè)步驟，首先，在預(yù)算編制之前，預(yù)算委員會(huì)需要對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行備選方案的確定，以便企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得以最大程度上的實(shí)現(xiàn)，其次是基于每個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，即使調(diào)整預(yù)算編制程序的運(yùn)行過程，并制定新的方案，交由上級(jí)進(jìn)行審核，最后是各個(gè)部門上交預(yù)算方案之后，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)做最后的程序?qū)嶒?yàn)，具體還是以編制的項(xiàng)目類別來決定項(xiàng)目的編制程序。總的來說，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算的編制程序，除了固定資產(chǎn)之外，所有的資產(chǎn)類目都需要實(shí)施滾動(dòng)式的預(yù)算編制模式。

4.3 加強(qiáng)全面預(yù)算的執(zhí)行控制

基于這一點(diǎn)，主要從以下幾個(gè)角度入手，首先，建立完善的預(yù)算執(zhí)行體系，在這個(gè)過程中，需要充分體現(xiàn)責(zé)權(quán)對(duì)等的原則，根據(jù)部門的職責(zé)來確定責(zé)任的歸屬問題，然后是加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的資金控制，這部門資金需要按照相關(guān)的流程進(jìn)行手續(xù)的辦理，經(jīng)過審批之后財(cái)務(wù)部會(huì)根據(jù)實(shí)際情況給予一定資金墊付，而預(yù)算之外的資金使用，上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)可以基于實(shí)際情況來決定資金是否進(jìn)行支付，總的來說，基于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的社會(huì)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)全面預(yù)算部門應(yīng)該對(duì)預(yù)算外的資金進(jìn)行仔細(xì)的核查，必要的時(shí)候可以進(jìn)行單獨(dú)的核算。

4.4 加強(qiáng)員工的考核與激勵(lì)制度

對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)來說，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，一個(gè)完整的全面預(yù)算體系，必須包含考評(píng)機(jī)制，而現(xiàn)在很多企業(yè)往往將考評(píng)機(jī)制依賴于財(cái)務(wù)指標(biāo)，因此這對(duì)于調(diào)動(dòng)員工積極性來說產(chǎn)生了負(fù)面影響，因此，建議企業(yè)可以使用平衡計(jì)分卡來進(jìn)行考核，主要有四個(gè)維度，即財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部業(yè)務(wù)以及學(xué)習(xí)創(chuàng)新。當(dāng)然，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的社會(huì)背景下，為了盡量減少考核制度的偏差，可以將更加科學(xué)的考評(píng)制度引進(jìn)到全面預(yù)算的日常管理中，加強(qiáng)員工的管理，充分調(diào)動(dòng)他們的積極性。

5 總結(jié)

本文基于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理來進(jìn)行闡述，結(jié)合了我國(guó)房地產(chǎn)全面預(yù)算的現(xiàn)狀，借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，分析其預(yù)算管理過程中存在的問題，并給予相應(yīng)的對(duì)策，得出以下一個(gè)結(jié)論就是，預(yù)算管理必須是遵循企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)來進(jìn)行的，企業(yè)應(yīng)該運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，幫助全面預(yù)算管理的效率，同時(shí)還可以提高準(zhǔn)確率，這是企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的保證，也是一種良性的運(yùn)行模式。