房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工程的品質(zhì)管理優(yōu)勢研究

劉鋒

山東高速置業(yè)發(fā)展有限公司 山東濟(jì)南 250014

房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功完成的必要保障，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)效率和開發(fā)質(zhì)量的必要環(huán)節(jié)，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理是十分必要的。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中遇到的問題

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理

施工進(jìn)度是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中最重要的內(nèi)容，隨著建筑施工技術(shù)的不斷發(fā)展，現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模不斷增加，結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜，當(dāng)然房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度受到的印象因素也更多。同時，由于城市化建設(shè)進(jìn)程的需要，現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期要求很高，這就導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工期，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作不夠重視，前期的調(diào)研工作比較草率。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前也沒有做好準(zhǔn)備工作，施工材料設(shè)備以及人員準(zhǔn)備不到位，雖然在短時間內(nèi)可以開工建設(shè)，但是隨著建設(shè)進(jìn)度的加深，前期準(zhǔn)備工作不足的隱患終究會體現(xiàn)出來，并且對施工的整體進(jìn)度造成嚴(yán)重的影響。除此之外，很多房地產(chǎn)施工企業(yè)為了趕工期，對于施工過程中出現(xiàn)的問題處理方式過于簡單，這對于后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)工作會造成很大影響，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理工作的順利開展。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理問題

施工質(zhì)量管理一直以來都是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)，施工質(zhì)量與房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、勘察、施工管理以及監(jiān)督管理等密不可分，同時要求施工中各個部門要有效的溝通和協(xié)作。不過目前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，缺乏有效的施工管理和監(jiān)督管理，很多施工企業(yè)為了追求利益，降低施工標(biāo)準(zhǔn)，采取用不符合施工要求的施工材料，對于人員的管理也不夠嚴(yán)格，這些都對房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量造成了很大影響。同時，現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)到眾多的專業(yè)領(lǐng)域，在施工現(xiàn)場可能會存在多個施工團(tuán)隊(duì)共同施工的情況，由于缺乏有效的監(jiān)督和協(xié)調(diào)管理，這些施工團(tuán)隊(duì)在交叉施工中經(jīng)常會出現(xiàn)相互干擾的情況，這也是影響施工質(zhì)量的重要因素。

2 建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用策略

2.1 施工準(zhǔn)備

根據(jù)項(xiàng)目全景計(jì)劃，充分做好施工準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重視程度，對周邊競品、地塊周邊條件和業(yè)主潛在進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研；認(rèn)真評審各項(xiàng)方案和設(shè)計(jì)圖紙，盡量采用自身已形成的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，減少評審時間和環(huán)節(jié)，提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量；及時完成現(xiàn)場的臨水、臨電、施工場布、地質(zhì)勘察等等，為及時開工做好準(zhǔn)備。

2.2 合同管理

應(yīng)把合同管理作為工程管理合作雙方的權(quán)責(zé)依據(jù)，簽訂的合同時必須把工程管理的要求作為主要約束條款約定。方案規(guī)劃階段必須約定需多方案比選；工程設(shè)計(jì)階段必須把工程的限額標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)配置、外立面造型及基礎(chǔ)選型要求等重點(diǎn)指標(biāo)明確清楚；與各施工單位的合同中需明確安全及質(zhì)量管理范圍，并明確相應(yīng)的獎罰措施等等。

2.3 進(jìn)度管理

項(xiàng)目的進(jìn)度管理涉及工程設(shè)計(jì)進(jìn)度、施工證件辦理進(jìn)度、招標(biāo)進(jìn)度、施工推進(jìn)進(jìn)度，銷售進(jìn)度及資金回款進(jìn)度等。項(xiàng)目通過節(jié)點(diǎn)完成支撐銷售，而銷售通過資金回款反哺工程推進(jìn)。各項(xiàng)工程管理工作，我們要前期制定合理的管控計(jì)劃，并明確主線，管控過程中不斷反檢糾偏，確保各項(xiàng)計(jì)劃的有效實(shí)施。

2.4 加強(qiáng)對安全施工的重視，加強(qiáng)安全管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中發(fā)生安全事故對于工程的建設(shè)十分不利，對此，施工企業(yè)要有針對性的加強(qiáng)施工安全管理，在施工過程中要始終堅(jiān)持安全第一的原則。組織施工人員進(jìn)行安全培訓(xùn)工作，提高施工人員的安全意識，并且安排專門的安全管理人員進(jìn)行現(xiàn)場的安全管理工作。確保施工人員按照施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，防止意外事故的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

2.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對此，施工企業(yè)首先對于施工材料設(shè)備要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，選擇有相關(guān)資質(zhì)的材料設(shè)備供應(yīng)商，安排專業(yè)的質(zhì)檢人員進(jìn)行質(zhì)量檢查工作，確保施工材料設(shè)備質(zhì)量符合施工要求，對于不符合質(zhì)量要求的材料設(shè)備要進(jìn)行清退。其次，加強(qiáng)施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，對于施工現(xiàn)場的材料設(shè)備加強(qiáng)管理，對于施工現(xiàn)場的人員也要進(jìn)行監(jiān)督，適當(dāng)?shù)慕o與工藝指導(dǎo)，嚴(yán)禁發(fā)生盲目施工的行為。最后，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個工序要做好質(zhì)量驗(yàn)收工作，任何工序項(xiàng)目完成后，必須要做全面的質(zhì)量檢查，符合要求后才能開始下一工序項(xiàng)目的施工，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的質(zhì)量得到有效的控制。

2.6 WBS工作分解結(jié)構(gòu)體系的創(chuàng)建

根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)規(guī)劃，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況創(chuàng)建WBS，使整個項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能夠達(dá)到矩陣式網(wǎng)格化管理，責(zé)任到人、區(qū)域到人，確定和有效地管理項(xiàng)目的工作。對其總控進(jìn)行目標(biāo)計(jì)劃分解，以周保月、月報年、年度保總控，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的既定目標(biāo)；并將計(jì)劃落實(shí)到每位責(zé)任人，達(dá)到責(zé)任清晰、目標(biāo)明確，有標(biāo)準(zhǔn)、有考核，實(shí)現(xiàn)工作業(yè)績的量化管理。

2.7 高效團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)作為工程管理目標(biāo)之一，以增強(qiáng)員工的責(zé)任心，提高執(zhí)行力，使大家勇于承擔(dān)責(zé)任，以每個人的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)整個計(jì)劃的完成目標(biāo)。通過本項(xiàng)目的歷練，建立一支懂專業(yè)會管理的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，為公司的人才戰(zhàn)略發(fā)展提供有效的資源。

2.8 制度及管理流程體系的建立

以公司的管理標(biāo)準(zhǔn)、制度、流程為主線，在過程中引入標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)秀的做法，以建立本項(xiàng)目的管控體系。對執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督，并及時采取糾偏措施，建立結(jié)果導(dǎo)向的考核機(jī)制。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中運(yùn)用建筑工程管理，能夠有效的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本，保證施工進(jìn)度和質(zhì)量，在實(shí)際運(yùn)用中要重視制度體系建設(shè)，加強(qiáng)人員、材料以及進(jìn)度管理，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的管理水平。