商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式淺析

1 實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要性

商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款）。

業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)售資金監(jiān)管成為焦點，顯示政府部門對開發(fā)商監(jiān)管力度越來越嚴厲。此監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預(yù)售款不得他用，一些開發(fā)商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。這對購房者而言，也是利好消息。

房地產(chǎn)產(chǎn)品是特殊的商品，與社會穩(wěn)定、百姓生活密切相關(guān)，現(xiàn)已成為社會關(guān)注的熱點，從中央到地方各級政府都高度重視，規(guī)范房地產(chǎn)市場，包括土地出讓、規(guī)劃審批、建筑管理、經(jīng)營行為、價格管理、面積管理等，為了避免開發(fā)商截留、挪用預(yù)售資金,導(dǎo)致開發(fā)項目資金鏈斷裂，最終出現(xiàn)爛尾樓或攜款潛逃等現(xiàn)象，從而引發(fā)群體事件和不穩(wěn)定因素的發(fā)生。同時，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展，實行預(yù)售資金監(jiān)管將對保障購房資金安全、購房人的合法權(quán)益和化解潛在風險都將發(fā)揮極其重要的作用。

2 預(yù)售資金監(jiān)管在全國實行的幾種模式

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》等法律法規(guī)中的明確規(guī)定,“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當用于有關(guān)工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定”?！案鞯匾涌焱晟粕唐贩孔》款A(yù)售資金監(jiān)管制度。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管,確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè);預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。

所以預(yù)售資金的監(jiān)管模式在全國并沒有統(tǒng)一的立法，地方層級的立法較多但均不一致，在國家層級的法律規(guī)范中只有《城市房地產(chǎn)管理法》中有一條原則性的規(guī)定外，沒有其他統(tǒng)一標準，更沒有具體的操作規(guī)范可尋。這就為地方立法帶來了無章可循的困難，造成了各地立法不統(tǒng)一、效力和強制力無法保證、監(jiān)管效果大打折扣的發(fā)生。就全國而言，各地逐步摸索建立起的預(yù)售資金監(jiān)管辦法模式不一、方法多樣，按監(jiān)管主體的不同大致可以歸納為四類：一是政府為主體的監(jiān)管模式，代表省市有天津市、廣東省等地區(qū)；二是以銀行為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，主要是北京市、常州市等地區(qū)；三是以監(jiān)理機構(gòu)為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，典型代表省市有浙江省和重慶市；四是擔保公司+銀行，主要以濟南市為主。

各個地區(qū)的資金監(jiān)管主體均不統(tǒng)一，存在很大的差別，有行政主管部門、銀行、監(jiān)理機構(gòu)和銀行、擔保公司和銀行分別作為監(jiān)管主體。監(jiān)管程序和措施差別較大。監(jiān)管責任的承擔存在差別。地方層級的立法程序模糊，不具有可操作性，無法進行有效監(jiān)管。只有廣東省及濟南市的監(jiān)管規(guī)范較為具體，但是在各個部門如何配合及其法律責任的承擔上有待進一步明確。此外在強制性規(guī)定上有待細化。政府監(jiān)管角色定位的矛盾，政府應(yīng)當監(jiān)管并非政府可以隨意定位自己的角色，如果政府作為唯一的監(jiān)管主體，勢必龐大的工作量及造成權(quán)力尋租現(xiàn)象的產(chǎn)生，但是如果排除政府的監(jiān)管，單單由市場經(jīng)濟主體則可能造成監(jiān)管流于形式，無法保證監(jiān)管的效果。有些地方強調(diào)監(jiān)管機構(gòu)的專業(yè)性與便利性，有的又強調(diào)監(jiān)管機構(gòu)的中立性及更好地保護購房者利益方面出發(fā)。所以既要強調(diào)監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)威性又要保證機構(gòu)的中立性，勢必無法由單一的監(jiān)管主體來實現(xiàn)，應(yīng)考慮多層次多機構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管。

3 完善我國預(yù)售資金監(jiān)管制度的建議與思考

從根本上完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，離不開對監(jiān)管對象的準入與嚴格分層的管理，建議結(jié)合資質(zhì)管理及信用等級評定對開發(fā)企業(yè)進行差別化管理。由于商品房市場充滿著不確定因素及各類潛在的風險，按照資質(zhì)等級及信用等級提高相對較低等級的開發(fā)企業(yè)的預(yù)售標準是防范風險的可行手段之一，不具備相應(yīng)的資本實力的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不得進入預(yù)售市場，可降低監(jiān)管的難度及提高監(jiān)管的效果。充分發(fā)揮開發(fā)企業(yè)信用等級評級的作用，以鼓勵開發(fā)企業(yè)遵守誠信。定期公布增加信息的透明度，有利社會發(fā)揮監(jiān)督作用，督促開發(fā)企業(yè)誠實守信。相應(yīng)等級高的企業(yè)可降低監(jiān)管比例，以利于形成良性循環(huán)。

明確監(jiān)管主體及確定相應(yīng)標準，單一監(jiān)管主體無法做到身兼多職和高效專業(yè)的效果。應(yīng)從中立性、專業(yè)性、強制力的約束性、抗風險能力、賠償能力等方面標準去衡量與選擇監(jiān)管主體。具有不同特長的監(jiān)管主體可以相互配合、合理運作，才能發(fā)揮最大的監(jiān)管作用。濟南的“擔保機構(gòu)+銀行”模式監(jiān)管成本低、效果優(yōu)風險小，有借鑒意義，政府負責相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)的資格審查及監(jiān)督其實施情況。在監(jiān)管程序之上，起到一個召集和協(xié)調(diào)的作用。各個監(jiān)管主體的分工配合及具體操作上還需進一步的細化才能達到最佳效果。

統(tǒng)一預(yù)售款的收存方式，由購房者親自將預(yù)售款存入指定賬戶之中最為合適。《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十一條：“預(yù)購人應(yīng)當按合同約定的付款時間、將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售專用賬戶，憑銀行出具的存款憑證，向預(yù)售人換領(lǐng)收據(jù)?！痹摋l例之三十條第二款還規(guī)定：“預(yù)售人有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶?！边@些規(guī)定都旨在每個項目的專款專用，確保資金安全。

4 結(jié)束語

正是由于商品房預(yù)售過程中雙方的信息嚴重不對稱，才必須對預(yù)售款進行監(jiān)管。但監(jiān)管有優(yōu)點必存在弊端，本文從預(yù)售資金監(jiān)管的必要性和重要性出發(fā)，分析了我國目前存在的幾種監(jiān)管模式，最后提出了完善監(jiān)管制度幾點思考建議，學(xué)習目前已存的濟南模式并加以改進切實保障購房人利益。