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    秋風(fēng)吹,公寓涼

    2018-11-28 08:03:40仉澤翔石萬佳
    財(cái)經(jīng)天下周刊 2018年21期
    關(guān)鍵詞:長(zhǎng)租租客房東

    仉澤翔 石萬佳

    一大批長(zhǎng)租公寓,迎來了秋風(fēng)掃落葉般的凄冷。

    北京東五環(huán),昊園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資金鏈斷裂,黃浦江邊,是上海寓見公寓爆雷,湘江之東,長(zhǎng)沙咖啡貓公寓卷入連環(huán)套。更早一些,杭州鼎家公寓宣布因資金斷裂停止運(yùn)營(yíng)?!伴L(zhǎng)租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害?!蔽覑畚壹仪案笨偛煤皶熢陔x職時(shí)的這句話,一語成讖。

    租客和房東關(guān)心的,是自己的租金和房子是否安全。在從業(yè)者眼中,一場(chǎng)圍繞長(zhǎng)租公寓的洗牌已悄然開始。

    連續(xù)爆雷

    10月18日,許迪記得天有點(diǎn)陰,事后回想起來,他將這一天標(biāo)記為“黑色星期四”。

    晚上8點(diǎn)半,臨近下班之時(shí),許迪看見一篇標(biāo)題為《排名前十的長(zhǎng)租公寓爆倉了,房東租客損失慘重!》的10萬+稿件,他有些傻眼,文中提到的寓見公寓正是他所租住的長(zhǎng)租公寓品牌。許迪趕緊聯(lián)系室友,商討維權(quán)事宜。

    兩天前,10月16日,寓見公寓發(fā)布《業(yè)主公告》稱:“公司已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺,股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行,賬戶管理權(quán)也已經(jīng)被貸款銀行全面接收,公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配……瀕臨倒閉,已沒有任何能力支付各位業(yè)主的租金?!?/p>

    在寓見公寓的投資人中,出現(xiàn)了近期現(xiàn)身港交所敲鐘的雷軍身影。工商信息顯示,2014年11月,寓見公寓獲得順為資本、聯(lián)創(chuàng)策源A輪融資,2015年3月再次獲得聯(lián)創(chuàng)策源投資。順為資本是小米創(chuàng)始人雷軍旗下創(chuàng)投平臺(tái)。同年,長(zhǎng)租公寓品牌YOU+青年公寓也獲得雷軍1億元投資。

    寓見公寓創(chuàng)始人林小森表示,兩個(gè)月前杭州鼎家的突然崩盤,是壓垮寓見的最后一棵稻草,“我們6月份已經(jīng)敲定了一筆融資,簽了TS(投資框架協(xié)議),并在7月份接受了投資方的盡調(diào)。但8月份鼎家公寓爆雷,導(dǎo)致我們的投資方對(duì)行業(yè)信心不足,就放棄了投資?!?/p>

    杭州文二路文欣苑文欣大廈8層,這是鼎家的公司總部,在今年8月鼎家爆雷后的幾天里,《財(cái)經(jīng)天下》周刊數(shù)次到訪發(fā)現(xiàn),事發(fā)后已經(jīng)沒有鼎家的員工在此上班,取而代之的則是租客、房東和特勤人員。屋里的燈大亮著,空調(diào)還在低聲運(yùn)轉(zhuǎn),地上散落著身份證復(fù)印件、租房合同和收據(jù)賬單,煙蒂直接按滅在茶幾上,沒吃完的外賣扔在那,散發(fā)著腐臭。

    “就這滿屋的廢紙,魏永鋒還在媒體上喊他們沒跑路,那你們公司這百十來號(hào)人是去集體團(tuán)建了嗎?”

    在董事長(zhǎng)魏永鋒的桌子上,擺著一本2015年5月出版的《中國(guó)企業(yè)家》雜志,封面是《堂吉訶德·賈:顛覆者的孤獨(dú)之旅》,如今魏永鋒也面臨著和賈躍亭一樣的窘境:債務(wù)、欠薪和被窒息的夢(mèng)想。

    易居企業(yè)集團(tuán)旗下克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,自2017年以來,至少有8家長(zhǎng)租公寓宣布倒閉,且多是因?yàn)橘Y金鏈斷裂而導(dǎo)致的生存危機(jī)。

    年輕人住在出租房的時(shí)光正在被無形拉長(zhǎng),貝殼研究院曾給出數(shù)據(jù),從2013年到2016年,北京、上海居民首次購(gòu)房年齡從30歲推遲到34歲;預(yù)計(jì)到2020年,租房人數(shù)將達(dá)到1.9億;到2025年,中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長(zhǎng)到2.9萬億元。

    順應(yīng)時(shí)局,地產(chǎn)商早已布局長(zhǎng)租公寓。數(shù)據(jù)顯示,目前國(guó)內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中,已有超過30家涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。如碧桂園、萬科、保利、龍湖、旭輝、華潤(rùn)等開發(fā)商已經(jīng)發(fā)布了獨(dú)立的公寓品牌。

    旁門左道

    僅僅在一年前,長(zhǎng)租公寓還是蓬勃的新生力量。

    2017年,被稱為長(zhǎng)租公寓元年,各種鼓勵(lì)租賃的政策密集出臺(tái):3月7日,北京市提出,試點(diǎn)推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃用房;7月20日,住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、國(guó)土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,提出要采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè),培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),并選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)。

    寓見的起步比這更早一些,2016年的一篇媒體報(bào)道稱,2014年7月,他們只有13間房間在經(jīng)營(yíng);而到了2015年年底,已經(jīng)上線了6000多間公寓。

    人人都擔(dān)心被時(shí)代所拋下,在政策利好的刺激下,即便利潤(rùn)微薄,仍有諸多選手選擇加入長(zhǎng)租公寓這條賽道。

    2017年,寓見公寓在上海高校舉辦的一次主題活動(dòng)上宣布,將旗下的優(yōu)質(zhì)房源以首月半價(jià)的優(yōu)惠,租給即將畢業(yè)的大學(xué)生。

    行業(yè)的火熱,也拉低了獲取資金的門檻,先是有資金背景的企業(yè)自持房產(chǎn),緊接著,金融故事開始興起,從資產(chǎn)管理的角度去刺激資金流轉(zhuǎn)。

    中聯(lián)基金總經(jīng)理何良宇曾這樣概括目前長(zhǎng)租公寓的四種資產(chǎn)模式;第一是資金直接入股租賃公司;第二是購(gòu)買并持有房產(chǎn);此外還有ABS融資,但其中又分為以魔方為代表的資產(chǎn)ABS和以自如為代表的租賃貸ABS兩種。前者是利用自身的系統(tǒng)和信用,后者則是立足于租金消費(fèi)貸。

    所謂ABS融資,就是項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式,用證券化的形式代替直接的資金的流動(dòng),在無形中追逐并放大著利潤(rùn)。

    2017年10月,新派公寓發(fā)行的國(guó)內(nèi)首單權(quán)益級(jí)長(zhǎng)租公寓類REITs獲批,擬募集資金2.7億元。

    有業(yè)內(nèi)人士指出,目前活躍在市場(chǎng)的多家租房月付平臺(tái),大多定位于“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)+金融”,試圖打破傳統(tǒng)租房市場(chǎng)上押一付三的模式。

    蛋殼公寓方面曾對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示,押一付一的分期模式是目前長(zhǎng)租公寓互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)普遍做法,對(duì)于租客來說,月付房租可以大大緩解打工族的租房付款壓力,因此現(xiàn)在絕大多數(shù)蛋殼公寓的租客都自愿選擇月付分期形式,目前蛋殼公寓的租客不需要支付任何利息,由蛋殼公寓補(bǔ)貼租客直接交付分期平臺(tái)。

    一家蛋殼公寓的合作方對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示,雙方的合作模式為,蛋殼公寓在為租客提供租房服務(wù)時(shí),推薦租客通過該公司的產(chǎn)品申請(qǐng)消費(fèi)分期并取得租金支付給蛋殼公寓;當(dāng)?shù)皻す⒋_認(rèn)收到租金后,將正式為租客提供租房等相關(guān)服務(wù),租客根據(jù)合同約定按月償還消費(fèi)分期等相關(guān)款項(xiàng)。

    對(duì)租客來說,當(dāng)房租變身貸款之后,由此帶來的一系列問題也在悄然發(fā)生著改變。在退租或轉(zhuǎn)租方面,正常簽訂租房合同時(shí),租客只需與房東、中介協(xié)商一致便可將房屋退租或轉(zhuǎn)租,但引入租金貸后,合約期內(nèi)的轉(zhuǎn)租和退租則可能成為死結(jié),一旦租期未滿,退租或轉(zhuǎn)租行為有可能變?yōu)橘J款逾期,進(jìn)而影響征信。

    10月22日,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾撰文抨擊“租金貸”現(xiàn)象,他指出,長(zhǎng)租公寓最大的問題,其實(shí)不僅僅在推漲房租,更大的問題是金融化帶來的“資金池”,現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè),而是一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“金融企業(yè)”。

    張大偉表示,租房應(yīng)該是和吃飯一樣屬于最底層消費(fèi),這不應(yīng)該有任何信貸支持,“租金貸款這個(gè)事物從出生就是一個(gè)錯(cuò),如果連租房都需要貸款!這就和吃飯需要貸款一樣,這是非常非常不健康的行為?!?/p>

    熊貓公寓創(chuàng)始人王璽龍對(duì)這種觀點(diǎn)表示不滿,他對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示,“這個(gè)行業(yè)是和資產(chǎn)十分相關(guān)的偏重資的行業(yè)。沒有資金投入是不行的。現(xiàn)在在媒體的報(bào)道影響之下,金融產(chǎn)品全面退出租賃行業(yè)。這是什么樣的局面???”

    王璽龍認(rèn)為,租賃和房產(chǎn)是完全不一樣的,國(guó)家去建立這個(gè)行業(yè),是為了建立長(zhǎng)效的住房?jī)r(jià)格管控機(jī)制,住房剛需租賃化,是很重要的一個(gè)事情,這個(gè)行業(yè)是很需要資金的,“目前來看,共享單車行業(yè)這幾年燒掉的錢,都沒有自如一筆融資多。”

    盈利難題

    鼎家的爆倉,讓租客齊心險(xiǎn)些無家可歸,但在和房東商量之后與室友直接與房東簽約也算是解決了這場(chǎng)矛盾。不過回想起租房時(shí)的種種跡象,齊心還是覺得自己被套路了。

    齊心在3月份在鼎家分期租了一套房子,每月1600元,價(jià)格不貴,剛好到達(dá)齊心的心理預(yù)期,“他說他們主要是押一付三,或者押一付半年。我就比較擔(dān)心,怕一次性給的太多了,把自己的積蓄掏空掉,就問他能不能押一付一,他說可以,就是做分期?!?/p>

    齊心清楚地記得,簽訂的租房合同上寫著押一付十二,“我沒有這么多錢啊,怎么押一付十二?”齊心質(zhì)問中介,“分期就得這么寫,相當(dāng)于公司提前給你支付了一整年的房租,你只要按月在我們的平臺(tái)上還款就好了。”

    中介的解釋讓齊心更加疑惑,“哪家公司給我付的房租???”

    “鼎家?!敝薪槟托牡亟忉專捌鋵?shí)就是我們的平臺(tái)給你辦了一筆分期貸款,賺些利息,中介這邊剛好可以快速回籠資金?!?p>

    2018年8月24日,鼎家地產(chǎn)位于杭州門店里面人去樓空。

    無論是鼎家還是寓見都曾采用租金貸的模式招攬租客,快速回籠資金,加速資金周轉(zhuǎn),這也是迫于長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)微薄的壓力。

    此前SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾公開表示,“我不建議去做長(zhǎng)租公寓,這個(gè)生意是虧的?!倍辔粯I(yè)內(nèi)人士也紛紛表示,長(zhǎng)租公寓作為一種新型業(yè)態(tài),面臨前期投入大,回款周期長(zhǎng),短期難以盈利的問題。

    唯一對(duì)長(zhǎng)租公寓情有獨(dú)鐘的房產(chǎn)巨頭是龍湖,在公司內(nèi)部,已將長(zhǎng)租公寓提升至四大戰(zhàn)略之一的位置。據(jù)其內(nèi)部人士向《財(cái)經(jīng)天下》周刊分析,這應(yīng)該是一種戰(zhàn)略上的布局,是企業(yè)建筑自身護(hù)城河與核心競(jìng)爭(zhēng)力的一種嘗試,而非出于盈利的考慮。

    據(jù)了解,目前長(zhǎng)租公寓普遍分為兩類,一種是分散式長(zhǎng)租公寓,即運(yùn)營(yíng)商從分散的房東手中取得房源, 經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。目前,這類公寓市場(chǎng)份額最大的是鏈家旗下自如,其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。

    另一種則是集中式公寓,即運(yùn)營(yíng)商通過收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟或整棟中的幾層),統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有新派、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來,萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商的集體入局,讓集中式公寓更加火熱。

    對(duì)于利潤(rùn),各家自有看法。

    9月3日,聯(lián)訊證券發(fā)布《長(zhǎng)租公寓融資工具深度解析》,文中指出,集中式長(zhǎng)租公寓收益率普遍為10%~20%,10年以內(nèi)回本,而分散式長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率則在10%左右,具體與運(yùn)營(yíng)方是否囤積足夠房源以及運(yùn)營(yíng)能力有關(guān)。

    紅璞公寓總經(jīng)理甘偉曾公開表示,公寓的底租成本占總成本的55%~60%,租金差為1.6~1.7倍,還需每年攤銷15%~20%的裝修成本以及人工等成本?!捌鋵?shí)還是很難盈利?!?/p>

    新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示,長(zhǎng)租公寓是一個(gè)不需要談利潤(rùn)的行業(yè),“現(xiàn)在談利潤(rùn)都是假的,利潤(rùn)沒有意義,現(xiàn)金流健康才有意義?!蓖醺旰攴Q,“比方說現(xiàn)在拿房成本是70%,加上12%的折舊,10%的運(yùn)營(yíng)成本還有6%的稅,基本是沒法掙錢的?!?h3>多方糾紛

    許迪最近很懵,房東還沒來趕他走,但他心里明白,這房子他住不久了。

    原本看著維權(quán)群中動(dòng)輒數(shù)萬的維權(quán)金額,以及許多“被貸款的租客”,損失不算大的他有種“變態(tài)的慶幸感”。但后來房東的一句“住完這個(gè)月就差不多了”,又讓他的心像北京的天氣一樣驟然冰冷。

    受害者不僅租客一方。中介平臺(tái)倒閉或跑路后,房東原本穩(wěn)定的租金收入被迫中斷,開始考慮收房趕人;租客隨著面臨著失去落腳之處的風(fēng)險(xiǎn),還要繼續(xù)償還欠下的貸款,否則個(gè)人征信記錄可能會(huì)受到影響,甚至遭遇暴力催收;第三方金融機(jī)構(gòu)大筆貸款面臨逾期甚至成為壞賬的風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營(yíng)受到考驗(yàn)。

    其中房東和租客雙方各執(zhí)一詞,維權(quán)群中氣氛詭異,劍拔弩張。

    第三方金融機(jī)構(gòu)則有的鋌而走險(xiǎn),繼續(xù)從租客卡中扣款;有的暗吞苦水,在之前鼎家爆雷事件中,部分涉及“租金貸”的信貸機(jī)構(gòu)或高調(diào)或低調(diào)地解除了租客賬單,承擔(dān)了最終的風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)房東方,寓見等中介機(jī)構(gòu)以尋找其它同行接盤的方式解決;對(duì)租客方,寓見創(chuàng)始人林小森曾在上海徐匯公安分局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查支隊(duì)向租客承諾:“不會(huì)因?yàn)槲覀兊呢?zé)任造成大家的征信問題不良,我們會(huì)跟中國(guó)人民銀行反映,人民銀行接到特殊情況查證,經(jīng)過核實(shí)可以集中銷除?!?/p>

    但據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解,目前仍有寓見租客早已退租卻仍被催收或扣款,甚至有已退租半年又被重新扣款的情況發(fā)生。對(duì)此,《財(cái)經(jīng)天下》周刊多次致電貸款機(jī)構(gòu)元寶e家電話欲了解情況,均無人接聽。

    此前據(jù)獵云網(wǎng)報(bào)道,元寶e家方面表示,最近由于很多商戶存在虛假退租的情況,所以仍然會(huì)持續(xù)扣款,除非租客把相關(guān)手續(xù)材料發(fā)給元寶e家進(jìn)行核實(shí),確認(rèn)退租狀態(tài)真實(shí)之后再返還相應(yīng)款項(xiàng)。

    寓見公寓的廣告牌。

    今日據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)報(bào)道稱,10月29日有租客在出資方晉商消費(fèi)金融通知下前往元寶e家分公司處尋求問題解決方案,但晉商消費(fèi)金融方并未出面,同時(shí)元寶e家工作人員稱并未接到相關(guān)通知。

    值得注意的是,元寶e家在此前爆雷的長(zhǎng)租公寓愛公寓、昊園恒業(yè)皆已因資金鏈斷裂而倒閉。而向寓見公寓、鼎家公寓發(fā)放租客貸款的機(jī)構(gòu)中,既包括浦發(fā)銀行信用卡、建設(shè)銀行信用卡、工商銀行信用卡、平安好房金融等大型傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu);亦出現(xiàn)螞蟻借唄、分付君、應(yīng)花分期、么么貸、元寶e家等互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺(tái)身影。

    也就是說,租房作為一種普遍存在的消費(fèi)場(chǎng)景,對(duì)于國(guó)家鼓勵(lì)的消費(fèi)金融而言,的確是一塊值得一嘗的巨大蛋糕,但在具體操作過程中卻極易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

    理論上,租房分期可以解決租客一次性支付較大金額資金時(shí)的暫時(shí)性困境,但事實(shí)上卻成為中介機(jī)構(gòu)的一大現(xiàn)金流支撐。其與金融機(jī)構(gòu)合作后,以各種方式鼓勵(lì)甚至誘騙租客貸款,資金到賬后則挪作高價(jià)獲取房源為主的其他用途,一旦沒有新的租金回籠,就會(huì)出現(xiàn)押金清退及房租支付等資金困難。

    對(duì)此,互金專欄作者肥皂分析稱,租客是否需要承擔(dān)還款責(zé)任,從金融角度講需要看合同中是否體現(xiàn)貸款債權(quán)人為第三方金融機(jī)構(gòu),而法律層面如何處理還需咨詢律師。從租金貸這一金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)的角度來看,若要最大程度減弱中介跑路帶來的風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)只需繞過中介,直接將款項(xiàng)打給租客或者房東個(gè)人賬戶,但這在實(shí)際操作時(shí)較為復(fù)雜。

    蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融中心主任、高級(jí)研究員薛洪言曾撰文指出,從長(zhǎng)租公寓行業(yè)角度來看,諸如搶房源等激進(jìn)的市場(chǎng)拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)等,遲早要經(jīng)歷一個(gè)洗牌期。屆時(shí),批量的公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)關(guān)門不可避免。

    目前看來,洗牌期已經(jīng)開始,至于何時(shí)結(jié)束、影響如何,無人能夠預(yù)測(cè)。

    “我是在鄭重地告訴同行,我們要老老實(shí)實(shí)地介入,不要看規(guī)模,一定要保證生意是安全的。”胡景暉如是說。

    (唐煜對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

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