房屋優(yōu)先承租權(quán)法律問(wèn)題研究

林尉

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人口流動(dòng)隨之變得更為頻繁，相對(duì)于購(gòu)置房屋而言，進(jìn)行房屋租賃來(lái)滿足短期生活以及工作需要顯然有著更大的優(yōu)勢(shì)，更為便捷，靈活性較高。而租賃作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)眾多經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的重要組成部分，的不斷推進(jìn)，國(guó)家和政府越來(lái)越重視對(duì)于公民正當(dāng)權(quán)益的保護(hù)，并且公民自身的權(quán)利意識(shí)在不斷增強(qiáng)，由此，在租賃關(guān)系中，出租人權(quán)利以及承租人權(quán)利的有關(guān)問(wèn)題受到了學(xué)界越來(lái)越多的重視。本文基于此種背景，在保護(hù)出租人的相關(guān)權(quán)益的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋的承租人的優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)法律概念和問(wèn)題進(jìn)行了初步探究。

【關(guān)鍵詞】承租人；租賃關(guān)系；優(yōu)先承租權(quán)；房屋租賃

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮的勢(shì)態(tài)下，房屋租賃身為日常生活中比較常見(jiàn)的社會(huì)行為，在日漸更近的社會(huì)變革下也增加了很多復(fù)雜的內(nèi)容，也成為了當(dāng)今社會(huì)生活中難以規(guī)避的一種法律關(guān)系。在社會(huì)生活中看，房屋的承租人在合同的基礎(chǔ)上享有對(duì)房屋的直接占有和居住的權(quán)利，其為了最大的發(fā)揮房屋的功能會(huì)在承租的過(guò)程中對(duì)房屋投入大量的資源，進(jìn)而間接地讓房屋“增值”。然而，在房屋的租賃關(guān)系中，出租人與承租人雙方的關(guān)系在一定程度上是不對(duì)等的，出租人由于享有對(duì)于房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，處于較為主動(dòng)的地位，享有絕對(duì)權(quán)以及對(duì)房屋的支配權(quán)；而相對(duì)來(lái)說(shuō)，承租人基于二者的租賃合同關(guān)系，享有一定的權(quán)利，但此種權(quán)利的基礎(chǔ)是相對(duì)于出租人的債權(quán)關(guān)系，僅僅享有對(duì)房屋一定期限內(nèi)的使用權(quán)。在此種基礎(chǔ)上，承租人往往在履行合同的過(guò)程中處于弱勢(shì)地位，甚至在某種情況下，承租人對(duì)于權(quán)利的訴求往往不能夠得到滿足。因此，重視承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律概念及其建設(shè)，對(duì)于保障承租人合法權(quán)利是十分重要的。在租賃關(guān)系中，出租人權(quán)利以及承租人權(quán)利的有關(guān)問(wèn)題受到了學(xué)界越來(lái)越多的重視。本文基于此種背景，在保護(hù)出租人的相關(guān)權(quán)益的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋的承租人的優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)法律概念和問(wèn)題進(jìn)行了初步探究。

一、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度相關(guān)概念

本文基于租賃雙方的合同關(guān)系，對(duì)于房屋承和人優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)理論進(jìn)行分析。在對(duì)某一具體理論進(jìn)行研究之前，需要明確此項(xiàng)理論的概念以及相關(guān)內(nèi)容，才能夠?yàn)檠芯刻峁┗镜睦碚撝巍?/p>

（一）房屋優(yōu)先承租權(quán)概念

房屋優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)概念是這一理論的重要組成部分，具體而言，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃雙方的租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人在所簽訂的租賃合同執(zhí)行期限屆滿之時(shí)，享有在同等條件下優(yōu)先于第三人對(duì)房屋進(jìn)行繼續(xù)承租的權(quán)利。房屋優(yōu)先承租權(quán)是為了保證房屋承租人的權(quán)益，而為了保護(hù)此項(xiàng)權(quán)利，需要在一定程度上犧牲房屋所有權(quán)人以及第三方承租人的利益，因此，在我國(guó)的實(shí)際司法實(shí)踐中，需要進(jìn)一步探究此項(xiàng)制度的合理性，并且針對(duì)其可行性作出較為明確的規(guī)定，以指導(dǎo)法律實(shí)踐，使其有法可依，維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

（二）房屋優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)特征

總體上，承租人享有對(duì)于房屋的優(yōu)先承租權(quán)，是基于其與房屋出租人所簽訂的房屋和賃合同，并且此項(xiàng)權(quán)利是基于第三方權(quán)利人所享有，因此，這一權(quán)利所涉及的主體大體上可以分為三個(gè)部分。

首先，在某一具體的合同關(guān)系中，所必不可少的就是權(quán)利主體以及義務(wù)主體，而對(duì)于房屋優(yōu)先承租權(quán)來(lái)說(shuō)，具有此項(xiàng)關(guān)系的雙方主體是房屋出租人以及承租人，是較為特定的自然人或者法人，在此項(xiàng)合同關(guān)系中，履行相應(yīng)的義務(wù)，享有相應(yīng)的權(quán)利。而雙方的此種關(guān)系是基于其簽訂的房屋租賃合同。因此，只有滿足具有房屋租賃合同關(guān)系的民事主體，才能夠在此種民事關(guān)系中成為當(dāng)事人。其次，在房屋優(yōu)先承租權(quán)的概念中，“優(yōu)先”一詞的出現(xiàn)，意味著此項(xiàng)法律關(guān)系的主體除去房屋出租人以及承租人之外，還有涉及其他主體，并且房屋承租人基于此種權(quán)利，對(duì)于該民事主體享有一定的權(quán)利，此為“優(yōu)先”。因此，若僅僅在這一法律關(guān)系中存在房屋承租人以及出租人兩個(gè)主體關(guān)系概念，“優(yōu)先”一詞便失去了對(duì)于主體間的比較作用，失去了其原本所具有的含義。但以上觀點(diǎn)中所闡述的第三方主體并非僅僅指某一個(gè)主體，也可能存在多個(gè)主體，但總體上，此多個(gè)主體相對(duì)于房屋承租人而言，均為第三方主體，因此在歸類時(shí)，可以將此多鐘主體劃分為一個(gè)部分，統(tǒng)稱為第三方主體。在此種概念下，房屋承租人所享有的優(yōu)先承租權(quán)，就基于租賃合同關(guān)系，優(yōu)先于第三方所有其他主體。

再次，在某一房屋租賃關(guān)系之中，雙方權(quán)利和義務(wù)的客體是特定的，即租賃合同中所涉及的房屋，以此為標(biāo)的物。

最后，房屋優(yōu)先承租權(quán)中的權(quán)利關(guān)系并不是完全平等的，第三方主體仍舊享有對(duì)于房屋的承租權(quán)，但房屋原承租人基于之前的房屋租賃合同，享有對(duì)于該房屋的優(yōu)先承租權(quán)，這在一定程度上來(lái)說(shuō)，對(duì)于原承租人是一種救濟(jì)行為，在房屋所有權(quán)人即出租人的行為對(duì)承租人的權(quán)利造成一定的損害時(shí)，對(duì)承租人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

（三）房屋優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)

首先，房屋承租人享有的對(duì)于房屋的優(yōu)先承租權(quán)具有法定性，通過(guò)立法的形式對(duì)此項(xiàng)權(quán)利加以確定。在民事行為中，民事權(quán)利的產(chǎn)生一般有兩種方式，其中一種是約定的權(quán)利，另外一種則是法定的權(quán)利。前者通過(guò)合同雙方的當(dāng)事人進(jìn)行約定實(shí)現(xiàn)，能夠在法律允許的合理范圍內(nèi)進(jìn)行一定的修改；后者通過(guò)立法的形式加以確定，具有不可變更性。在某種程度上來(lái)說(shuō)，通過(guò)立法的形式對(duì)房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)力口以規(guī)定，不僅僅能夠節(jié)約司法資源，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，還能夠防止權(quán)利的濫用，保證承租人的合法權(quán)益的同時(shí)限制其對(duì)此項(xiàng)權(quán)利的使用，規(guī)范相關(guān)行為，也能夠保證房屋出租人以及第三方主體的合法權(quán)益。

其次，房屋優(yōu)先承租權(quán)在性質(zhì)上來(lái)說(shuō)屬于形成權(quán)，在房屋所有權(quán)人即房屋出租人同承租人簽訂合同，雙方產(chǎn)生租賃關(guān)系時(shí)就產(chǎn)生，由房屋承租人所享有，但只有在房屋出租人將房屋出租于第三人時(shí)方發(fā)生并且能夠行使。

再次，房屋優(yōu)先承租權(quán)是一種既得權(quán)，相對(duì)于期待權(quán)來(lái)說(shuō)，房屋優(yōu)先承租權(quán)基于合法有效的房屋租賃合同關(guān)系，并且在房屋出租人準(zhǔn)備將房屋出租于第三人時(shí)，房屋承租人就享有此項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)上述條件不能夠同時(shí)滿足時(shí)，房屋承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利，因此也就不存在實(shí)現(xiàn)權(quán)利的期待性，因此是一項(xiàng)既得權(quán)。

二、房屋優(yōu)先承租權(quán)的價(jià)值

房屋優(yōu)先承租權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在房屋優(yōu)先承租權(quán)的正義價(jià)值、房屋優(yōu)先承租權(quán)的秩序價(jià)值、房屋優(yōu)先承租權(quán)的效益價(jià)值等三個(gè)方面。

（一）房屋優(yōu)先承租權(quán)的正義價(jià)值

從根本上來(lái)說(shuō)，法律所追求和維護(hù)的就是社會(huì)正義，而對(duì)于房屋優(yōu)先承租權(quán)來(lái)說(shuō)，就如同上文所述，在房屋租賃合同關(guān)系中，房屋承租人在某種程度上是處于弱勢(shì)地位的，因此對(duì)于法律來(lái)說(shuō)，會(huì)對(duì)弱勢(shì)一方進(jìn)行一定的傾斜和照顧，以此來(lái)保證弱勢(shì)一方的權(quán)利。就房屋優(yōu)先承租權(quán)來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)制度是建立在房屋所有權(quán)人即房屋出租人、房屋承租人以及第三方房屋承租人之間的民事法律關(guān)系的基礎(chǔ)上的，而要實(shí)現(xiàn)此項(xiàng)權(quán)利，實(shí)施此項(xiàng)制度，勢(shì)必要對(duì)房屋所有權(quán)人的利益以及第三人利益進(jìn)行一定的犧牲，以此來(lái)保護(hù)房屋承租人的合法權(quán)益，以達(dá)到實(shí)質(zhì)上的公平。

（二）房屋優(yōu)先承租權(quán)的秩序價(jià)值

就秩序本身的含義和價(jià)值而言，其目的在于調(diào)整社會(huì)關(guān)系中個(gè)方面所沖突利益，從而在一定程度上減少人與人之間的摩擦和沖突，維護(hù)社會(huì)秩序和價(jià)值，使之形成一個(gè)良好有序的整體。而對(duì)于法律本身的概念來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)生和發(fā)展的目的就是為了解決社會(huì)生活和發(fā)展中出現(xiàn)的各方面沖突，這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，法律本身的價(jià)值對(duì)于社會(huì)的秩序管理有著較強(qiáng)的意義和作用。

在實(shí)踐過(guò)程中不難發(fā)現(xiàn)，房屋優(yōu)先繼承權(quán)這一制度和法律規(guī)定對(duì)于維護(hù)通過(guò)租賃合同建立起來(lái)的民事法律關(guān)系具有重要的保護(hù)作用，通過(guò)維持這一法律關(guān)系的穩(wěn)定性，保證承租人的合法權(quán)益，也有助于對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的管理工作的開(kāi)展，避免對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。因此，從維持社會(huì)秩序這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，房屋優(yōu)先承租權(quán)具有相當(dāng)程度的秩序價(jià)值。

（三）房屋優(yōu)先承租權(quán)的效益價(jià)值

法律本身所具有的另一價(jià)值便是效益價(jià)值，即通過(guò)較低的成本，較小的投入獲得較大的回報(bào)，較多的產(chǎn)出，從而滿足人們對(duì)于日程生活的各方面效益的需要，而房屋優(yōu)先承租權(quán)對(duì)于實(shí)現(xiàn)法律的效益價(jià)值也有重要作用。

首先，房屋承租人所享有的房屋優(yōu)先承租權(quán)對(duì)于其權(quán)利的保護(hù)，能夠在一定程度上約束其行為，在租賃合同存續(xù)期間，房屋承租人會(huì)較為謹(jǐn)慎的維護(hù)房屋各方面價(jià)值，因?yàn)閷?duì)于房屋承租人而言，其為房屋的實(shí)際使用者，能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行合理使用，也是對(duì)自身利益的關(guān)注，維護(hù)自身誠(chéng)信，也能夠更好的保證其各方面權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，房屋優(yōu)先承租權(quán)能夠?qū)Ψ课荼旧硭哂械慕?jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行充分的開(kāi)發(fā)，物盡其用；另外，通過(guò)承租人對(duì)房屋的合理維護(hù)，能夠很大程度上減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，降低房屋的維護(hù)成本以及交易成本，從而提高社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。綜上所述，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)具有較為明顯的經(jīng)濟(jì)效益。

其次，法律的價(jià)值和意義之一就在于對(duì)社會(huì)秩序的維護(hù)，房屋優(yōu)先承租權(quán)能夠很大程度上保護(hù)社會(huì)的秩序穩(wěn)定，由法律對(duì)相關(guān)民事法律關(guān)系進(jìn)行維護(hù)和調(diào)整，并就具體可行性等方面加以規(guī)定，能夠?yàn)楸Ｗo(hù)此項(xiàng)權(quán)利提供有效的制度支撐，提高此項(xiàng)權(quán)利的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，同時(shí)也能夠保護(hù)房屋承租人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)正義。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)具有一定的社會(huì)效益價(jià)值。

三、房屋優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

首先，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定是對(duì)房屋所有權(quán)人即房屋出租人的一種約束，但僅僅存在于約束層面，并未實(shí)際侵害所有權(quán)人的自身權(quán)利，因此，要把握好權(quán)利行使的“度”，就要對(duì)權(quán)利行使條件進(jìn)行嚴(yán)格的限制。

其次，行使此項(xiàng)權(quán)利要基于合同雙方長(zhǎng)期的房屋租賃合同關(guān)系，并且此種租賃關(guān)系是合法有效的，沒(méi)有房屋租賃關(guān)系，也就不存在房屋優(yōu)先承租權(quán)。

再次，房屋優(yōu)先承租權(quán)的行使主體必須是房屋承租人，并且僅限于房屋承租人，若當(dāng)事人僅僅為借用房屋并且屬于無(wú)償使用，未支付相應(yīng)價(jià)款報(bào)酬的人，是無(wú)權(quán)行使此項(xiàng)權(quán)利的，法律關(guān)系不存在，也就不存在相應(yīng)的民事權(quán)利。

另外，需要房屋所有權(quán)人繼續(xù)出租房屋，作為房屋所有權(quán)人，出租人在合同期屆滿之時(shí)當(dāng)然享有停止出租房屋的權(quán)利。若在合同期滿時(shí)，房屋所有權(quán)人選擇收回房屋停止出租，那么相應(yīng)的優(yōu)先承租權(quán)不存在，但若其選擇繼續(xù)出租房屋，則承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

最后，在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)之前，其租賃條件應(yīng)與第三方承租人相同，而絕不能以優(yōu)于第三方承租人的條件進(jìn)行房屋承租，在此種情況下，優(yōu)先承租人以及第三方承租人所享有的權(quán)利是平等的。

四、結(jié)語(yǔ)

在社會(huì)生活中看，房屋的承租人在合同的基礎(chǔ)上享有對(duì)房屋的直接占有和居住的權(quán)利，其為了最大的發(fā)揮房屋的功能會(huì)在承租的過(guò)程中對(duì)房屋投入大量的資源，進(jìn)而間接地讓房屋“增值”。房屋優(yōu)先承租權(quán)制度涉及到物權(quán)、債權(quán)等諸多法律理論內(nèi)容，對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)問(wèn)題的研究需要運(yùn)用多元化的知識(shí)。優(yōu)先承租權(quán)也隱含著我國(guó)在一定的時(shí)期中的政策方向，是國(guó)家引導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活在立法上的體現(xiàn)，有足夠的目的性，優(yōu)先承租權(quán)有一定的政策性和房現(xiàn)象，這也標(biāo)志著優(yōu)先承租權(quán)制度是一種比較多元的制度，伴隨著社會(huì)中人群物質(zhì)生活的提升而影響著其本質(zhì)內(nèi)容。房屋優(yōu)先承租權(quán)是為了保證房屋承租人的權(quán)益，而為了保護(hù)此項(xiàng)權(quán)利，需要在一定程度上犧牲房屋所有權(quán)人以及第三方承租人的利益，因此，在我國(guó)的實(shí)際司法實(shí)踐中，需要進(jìn)一步探究此項(xiàng)制度的合理性，并且針對(duì)其可行性作出較為明確的規(guī)定，以指導(dǎo)法律實(shí)踐，使其有法可依，維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定。本文首先闡釋了房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度相關(guān)概念，接著分析了房屋優(yōu)先承租權(quán)的價(jià)值，最后分析了房屋優(yōu)先承租權(quán)的行使條件。

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