破解“抵押貸”三大套路教你如何避開陷阱

牛小花

近兩年，無論是個人投資買房，還是中小企業(yè)融資，通過中介機構(gòu)委托抵押借款是一種較為常見的融資手段。但通過民間擔保、P2P、小額貸等機構(gòu)進行抵押貸款的過程中，往往潛藏著種種陷阱，稍有不慎，就可能面臨失去抵押物（房產(chǎn)）的風險。

通過分析大量“抵押貸”被騙案例不難發(fā)現(xiàn)，受害者普遍法律意識不強，對抵押貸款過程中的風險難以察覺，而且粗心大意，很多借款人在簽訂借款合同時甚至都不看合同內(nèi)容。由于過程中“合法、合規(guī)”，借款人一旦被騙，很難通過司法途徑維護自身合法權(quán)益。下面通過發(fā)生在高某身上真實的案例來逐條解析“抵押貸”中存在的陷阱和套路。

2015年11月，高某以房產(chǎn)作為抵押物，向北京某擔保公司委托貸款300萬元，半年后，在其不知情的情況下，房產(chǎn)被過戶至第三人名下，至今未拿回。

高某是北京人，在內(nèi)蒙古經(jīng)營著一家多元化發(fā)展的中小型企業(yè)，由于發(fā)展中遭遇資金緊張，計劃從擔保公司進行委托借款。當時他的一位合作伙伴為他推薦了北京一家知名擔保公司，對方先后數(shù)次打電話表示，借款不成問題。

當時高某提出借款300萬元，借款期限為1年，擔保公司工作人員表示沒問題。由于當時用錢較急，他與父親一起回到北京辦理借款手續(xù)。需要說明的是，擔保公司并不直接借款，而是充當“中介”，為借款人與出借人牽線搭橋。

套路一：合同中的惡魔

委托合同和貸款合同條款不一致，為借款人違約埋下陷阱。

委托借款過程分三步：第一步，高某回到北京后，先和擔保公司簽訂《委托合同》，即高某委托擔保公司向第三方借款；第二步，高某與出借人簽訂正式《借款合同》；第三步，擔保公司和高某簽訂《成交確認書》。委托貸款完成。

按照借款合同規(guī)定，借款期限是2015年11月9日到12月8日，月息是2%；而成交確認書約定，借款時間是2015年11月10日到2016年4月9日，月息是1.5%，借款期限和月息均不一致。

當時擔保公司給高某的解釋是，借款合同中1個月和5個月期限只是出借人要求和合同格式，并口頭承諾，一個月到期后，只要高某繼續(xù)按月償還月息，借款期限自動延續(xù)，直到出借人提出終止借款合同。

由于高某當時著急用錢，并沒有在意這些。但從法律角度來說，2015年12月9日起，高某已經(jīng)處于違約狀態(tài)，只要出借人愿意，隨時可以對高某提出違約賠償；即便按照5個月期限，2016年4月10日，高某也處于違約狀態(tài)。

事后回想不難發(fā)現(xiàn)，讓借款人處于法律意義上違約狀態(tài)是整個套路中第一步。也就是說，想要合法地處置抵押物，就必須設法讓高某違約；同樣，想要不受干涉處置抵押物，就要讓高某對自己的違約情況處于不知情狀態(tài)。

所以在簽訂相關(guān)合同時，一定要按照當初約定進行，寸土必爭，因為雙方一旦走上法庭，合同是唯一憑證。

套路二：陰陽委托書

讓借款人在不知情的情況下，簽下委托出售抵押物的委托書。借款合同成立后，由于出借人擔心借款人出現(xiàn)惡意違約等情形，通常會由出借人為借款人指定一名代理人，借款人以《委托書》的形式，授權(quán)代理人對借款履約過程中相關(guān)事宜進行處理，包括委托處理抵押物。

當時高某的出借人是兩名自然人，每名自然人都有一名委托代理人。借款協(xié)議成立后，高某也拿到了300萬元借款。2016年2月份，擔保公司通知高某，其中一名代理人要出國，出借人提出要將委托書簽至同一名代理人名下。

原來的兩名委托代理人變成一名，所以需要變更委托書，高某并沒有意識到其中風險。在沒有細看的情況下，他便在委托書上簽上了名字，并在公證處進行公證，高某并沒有發(fā)覺，其已簽下兩份委托書。

事發(fā)后查檔發(fā)現(xiàn)，他所簽訂的兩份委托書并不一致。其中一份是正常委托書，包括代理高某辦理還款、房產(chǎn)抵押、解押等方面授權(quán)；而另一份委托書則包括了房產(chǎn)出售、過戶等多方面授權(quán)。

正是這一份委托書，導致高某在不知情的情況下，房產(chǎn)被代理人解押并出售給第三人，并經(jīng)過多次過戶，形成事實上復雜交易。由于整個環(huán)節(jié)中各種手續(xù)均符合法律，高某通過司法途徑拿回房產(chǎn)的可能性極小。

所以，借款人在簽字時一定要慎重下筆，對自己簽下的每一份文件都要認真閱讀，并對其中不合理的條款及時提出疑問，否則一旦簽下并經(jīng)過公證，也就意味著借款人同意文件中的內(nèi)容。

套路三：隔離借貸雙方

出借人和借款人之間信息不對稱，抵押物被暗中出售。

按照正常流程，在履行借款協(xié)議過程中，月息應該由借款人高某（或代理人）直接支付給出借人（或代理人），但實際情況卻是，月息先由高某支付給擔保公司員工個人，再由擔保公司員工支付給出借人。

這就形成借款人和出借人長期處于隔離狀態(tài)。按照正常情況，即便高某形成違約，出借人會進行催款，在催款無效情況下，可以通過出售抵押物進行償還，而這個時候，高某起碼對出售抵押物是知情的。

但由于雙方并沒有通過償還月息發(fā)生直接關(guān)系，其中有代理人、擔保公司作為中介人和紐帶，而且高某早已經(jīng)處于事實上違約狀態(tài)，為出借人不將違約及時通知高某提供了依據(jù)，而這又進一步方便了代理人暗中處置抵押物。

實際上，2016年4月10日后，代理人即根據(jù)委托書授權(quán)，償還300萬元借款及剩余利息，同時辦理抵押物解押手續(xù)，并于5月份將房產(chǎn)出售給第三人，直到6月底高某還款時，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已經(jīng)被出售。

這個過程也并非沒有毛病，高某在北京市房管局查檔時發(fā)現(xiàn)，有人在過戶協(xié)議上偽造自己的簽名。一位律師指出，即便代理人可以根據(jù)委托書私自出售房產(chǎn)，但在過戶的時候，必須要有房主拍照、簽字，“偽造簽名？房管局怎么通過過戶的？”

回過頭再來看，在高某失去房產(chǎn)的過程中，參與方有擔保公司、出借人、代理人、公證處、房管局和借款人，這6個參與者中，在各個環(huán)節(jié)中均扮演著不可替代的作用，而借款人又是關(guān)鍵性參與者。

但如果這原本就是一個旨在套取抵押房產(chǎn)的陷阱，高某就不過是這一生意中的一個獵物而已。律師提醒，借款人如果不懂法，在辦理借款時一定要聘請律師全程跟蹤，與失去房產(chǎn)相比，律師費代價顯然更小。endprint