房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)走向何方

李瑤 敖祥菲

走出一條自己的路，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)，賦能經(jīng)紀(jì)、跳出經(jīng)紀(jì)。

1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），停止延續(xù)了近40年的福利分房制度，啟動(dòng)住房改革，正式拉開(kāi)住房市場(chǎng)化的序幕，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)也隨之誕生。

時(shí)光走過(guò)20年，中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)也經(jīng)歷浮沉，從最初的二手交易衍生服務(wù)逐漸邁向產(chǎn)業(yè)化、成熟化。而伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代的到來(lái)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也將再度面臨變革的選擇。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪了長(zhǎng)期從事宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)新產(chǎn)業(yè)研究的貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)下正處于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，要理性審視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的歷史進(jìn)化，正視當(dāng)下經(jīng)紀(jì)行業(yè)仍然存在的問(wèn)題，探索出一條更加符合國(guó)民居住需求、健康協(xié)作的發(fā)展道路。

崛起的節(jié)點(diǎn)

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：你在許多場(chǎng)合都提及當(dāng)下是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的變革？

楊現(xiàn)領(lǐng)：任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷過(guò)三個(gè)長(zhǎng)周期，第一個(gè)周期是以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，持續(xù)時(shí)間通常為20年。今年正好是房改20周年，也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誕生20周年。過(guò)去20年，在史無(wú)前例的人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)下，住房需求、住房供給集中爆發(fā)，完成了從住房福利分配到貨幣化的歷史轉(zhuǎn)換，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也從衍生服務(wù)發(fā)展為越來(lái)越成熟的產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)從0到1的過(guò)程。

我們常說(shuō)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是“萬(wàn)億市場(chǎng)、千億行業(yè)、百億利潤(rùn)”，具體來(lái)說(shuō)就是，到目前為止房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模至少在25萬(wàn)億元的級(jí)別，但行業(yè)平均傭金不到2%，而傭金對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)要刨去各類(lèi)成本，就更少了。

逆向思維來(lái)看，這也正是這個(gè)行業(yè)開(kāi)始真正意義上出現(xiàn)更大、更持續(xù)向上崛起的節(jié)點(diǎn)，是從1到100的開(kāi)端。當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入存量時(shí)代，二手房交易需求在中國(guó)核心城市已超過(guò)新房成為主導(dǎo)，這必將倒推房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：從0到1意味著這個(gè)行業(yè)是立住了，那么這20年來(lái)積累的模式和經(jīng)驗(yàn)是否可以順承下去？

楊現(xiàn)領(lǐng)：經(jīng)歷20年浮沉變化，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的確積累了一些可圈可點(diǎn)的發(fā)展模式和規(guī)則。比如堅(jiān)持真房源，這是一個(gè)怎么強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)的準(zhǔn)則，因?yàn)榧俜吭床粌H是對(duì)經(jīng)紀(jì)品牌美譽(yù)的損失，更是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。

但這個(gè)行業(yè)仍然存在著許多問(wèn)題，比如高流失率、低傭金率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)、用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等，缺乏一個(gè)公平公正、成熟健康的規(guī)范。這些問(wèn)題不突破，經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)鏈就不穩(wěn)定，就難以與用戶建立穩(wěn)固的信任，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)崛起。

野蠻生長(zhǎng)的由來(lái)

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的行業(yè)困境？

楊現(xiàn)領(lǐng)：這跟它的成長(zhǎng)本身有一定關(guān)系。1998年全面取消福利分房，北京、上海推出了第一批經(jīng)濟(jì)適用房，但沒(méi)人買(mǎi)得起。后來(lái)上海市推出了公房出售的解決辦法，讓消費(fèi)者賣(mài)掉手里的公房，再加上自家儲(chǔ)蓄、銀行貸款各三分之一來(lái)買(mǎi)房，于是催生出來(lái)中國(guó)第一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

這20年里，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不僅分享了房改的制度紅利，還分享了一二線城市的二手房市場(chǎng)快速發(fā)展的紅利，再加上整個(gè)行業(yè)的低門(mén)檻勞動(dòng)力紅利，野蠻生長(zhǎng)著。

但隨著時(shí)間推移，一方面房改制度紅利見(jiàn)底，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，另一方面，經(jīng)紀(jì)人群的觀念較過(guò)去大不相同，比如不愿意接受加班、希望周末休息，整個(gè)行業(yè)招聘難、留人難，行業(yè)整體認(rèn)知能力較低。而與此相對(duì)的，是消費(fèi)者越來(lái)越高的住房需求、服務(wù)需求。于是，問(wèn)題凸顯，上升為制約行業(yè)發(fā)展的困境。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：其他國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的困境嗎？對(duì)我國(guó)有什么參照意義？

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是“萬(wàn)億市場(chǎng)、千億行業(yè)、百億利潤(rùn)”。

楊現(xiàn)領(lǐng)：從時(shí)間這個(gè)縱向軸來(lái)看，日本就經(jīng)歷了我之前提到過(guò)的三個(gè)周期。第一周期是二戰(zhàn)后日本住房短缺問(wèn)題明顯，必須通過(guò)大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)解決;1975年，日本意識(shí)到住房短缺問(wèn)題已不存在，開(kāi)始調(diào)整住房國(guó)策，推動(dòng)民眾在一人一間的住房基礎(chǔ)上追求更高的質(zhì)量，二手房市場(chǎng)開(kāi)始走上主導(dǎo)，即第二周期。如今，日本房地產(chǎn)進(jìn)入第三階段，通過(guò)對(duì)存量土地、存量住宅的再開(kāi)發(fā)，逐步建立可循環(huán)再生的住房供應(yīng)體系。中國(guó)的發(fā)展路徑與之相似，也是從新房發(fā)展到二手房再到今后租賃為主、租購(gòu)并舉等階段。

從發(fā)展模式這個(gè)橫向軸來(lái)看，目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)主要呈現(xiàn)從無(wú)到有、多家委托和獨(dú)家委托三個(gè)階段。國(guó)外的市場(chǎng)許多已進(jìn)入獨(dú)家委托階段，各環(huán)節(jié)經(jīng)紀(jì)人之間基于價(jià)值交換嚴(yán)守界限，模式相對(duì)穩(wěn)定成熟。而中國(guó)當(dāng)前正處于第二階段，即每個(gè)賣(mài)家委托多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，誰(shuí)能將房子賣(mài)掉誰(shuí)拿傭金，經(jīng)紀(jì)人之間缺乏協(xié)作與規(guī)范意識(shí)。

走一條獨(dú)特的路

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只能走國(guó)外走過(guò)的路嗎？是否還有其他可能的路徑？

楊現(xiàn)領(lǐng)：相比于日本、美國(guó)，中國(guó)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用是一個(gè)相對(duì)領(lǐng)先的探索。因?yàn)槿毡境鞘忻芗⒕€下經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程成熟，互聯(lián)網(wǎng)很難施展開(kāi)來(lái);美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范在互聯(lián)網(wǎng)興起之前已經(jīng)相對(duì)成熟，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)它們而言只是一個(gè)工具而非推動(dòng)力。

中國(guó)市場(chǎng)非常注重互聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動(dòng)力，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量。但此前，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)信息化探索更多是在房源信息的傳播方式上側(cè)重，讓找房、交易的方式發(fā)生了變化，可多家委托、經(jīng)紀(jì)人彼此割裂的局面并沒(méi)有得到根本改善，消費(fèi)者的服務(wù)需求沒(méi)有得到滿足。

從消費(fèi)者需求出發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)能給經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來(lái)的變化也就比較明朗。一是房源信息的生產(chǎn)、發(fā)布、傳播要全面、及時(shí)、準(zhǔn)確;二是房屋供給要有品質(zhì)，比如裝修好;三是住房服務(wù)要有保證，比如保潔、維修等。所以中國(guó)其實(shí)可以走出一條自己的路，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)，賦能經(jīng)紀(jì)、跳出經(jīng)紀(jì)，形成一個(gè)囊括國(guó)民居住需求的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：要形成這樣一個(gè)巨大的平臺(tái)，需要從哪些層面著力？

楊現(xiàn)領(lǐng)：首先，堅(jiān)持真房源，這是前提;其次，聚焦人效提升，思考如何通過(guò)技術(shù)驅(qū)動(dòng)服務(wù)，這是核心;再者，謀求合作，建立一個(gè)“共生型網(wǎng)絡(luò)”，讓經(jīng)紀(jì)人“抱團(tuán)”合作，多個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌并存，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人、每個(gè)品牌都可以從參與的環(huán)節(jié)獲得合理分傭，這是基礎(chǔ)。

所有這些最終都是要構(gòu)成一個(gè)良性的生態(tài)循環(huán)，既為經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)品牌創(chuàng)造價(jià)值，也能聯(lián)合各方，共同為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。