城中村改造的衢江新做法

文 護國

伴隨著城市化進程推進，征地拆遷成為一道難以回避的難關(guān)，往往是上訪、暴力和群體性事件的關(guān)聯(lián)詞。然而，在浙江省衢州市衢江區(qū)“城市村”搬遷項目中，他們以民意為導向，創(chuàng)新性地推出預征遷、“房票”安置等模式，整個搬遷改造過程無一上訪事件和群體性事件。“把百姓當作自己親人，有法依法、沒法按章、沒章協(xié)商，把大家期盼多年但一家一戶干不了的事情干好干實，難事就不再難?！贬榻瓍^(qū)委書記吳江平如是說。

“預征遷”：讓“民意自主”先行一步

浙江省衢州市衢江區(qū)是個古城新區(qū)，前身為衢縣，2001年12月經(jīng)國務院批準撤縣設區(qū)，區(qū)政府駐在樟潭鎮(zhèn)。經(jīng)過10多年的發(fā)展，樟潭鎮(zhèn)成為了樟潭街道，衢江區(qū)也建設出如今的衢江新城。然而，由于城市規(guī)劃控制的原因，原本居住在樟潭鎮(zhèn)上的盧家、樟樹潭、茶埠、沈家四個村1600多戶村民自1998年開始停止審批農(nóng)民建房，城中村危房戶、住房困難戶較多。

為加快衢江區(qū)城市化進程，改善城中村居民生活環(huán)境，提升城市品位，拓展城市發(fā)展空間，使城中村居民共享城市發(fā)展成果。2013年12月，衢江區(qū)正式啟動城中村整體搬遷改造工作，對城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)樟潭街道所轄的盧家、樟樹潭、茶埠、沈家四個城中村分期實施、連片改造，按照“突出重點、服務項目、沿江成片、由東向西”的原則推進城中村改造工作。整個城中村改造計劃用時三年完成。

為了讓老百姓能夠順利搬遷并安居下來，衢江區(qū)創(chuàng)新思維采用了貨幣、產(chǎn)權(quán)、遷建三種安置方式，重點創(chuàng)造性實現(xiàn)了“房票”安置，同時開創(chuàng)了“預征遷”模式。

在城中村整體搬遷改造初期，衢江區(qū)就一直在思考創(chuàng)新征收模式，探索以“民意自主”為核心的“預征遷”方式，改變以往慣例，讓被征收人處于“主動”地位，把征收的主動權(quán)和選擇權(quán)交給被征收人，實行人性化征收，征與不征真正由被征收人做主。

樟潭街道盧家村是實施城中村搬遷改造項目的首個村。2013年12月，盧家村率先實施“預征遷”?！罢麄€‘預征遷’的過程分五步實施?！贬榻瓍^(qū)城改辦相關(guān)負責人介紹：“在征遷之前，由盧家村村兩委班子統(tǒng)一征遷意見后，召開全村黨員、村民代表會議，會議通過征遷意見后，經(jīng)村委會向樟潭街道辦事處提出改造申請，經(jīng)樟潭街道辦事處審查同意后，報區(qū)政府審核。”

在此基礎(chǔ)上，區(qū)政府派出工作組，進村入戶做好民意調(diào)查工作，以書面形式征詢?nèi)罕娬魇找庖?，宣傳房屋征收政策，?guī)定時間內(nèi)有95%以上被征收戶同意并自愿申請征收時，方可啟動房屋征收。之后，由區(qū)政府根據(jù)城中村的申請情況和年度用地計劃，編制城中村改造總體計劃和分年度計劃，合理控制規(guī)模。再由區(qū)政府根據(jù)改造計劃和專項規(guī)劃，編制好城中村改造項目的具體實施方案。城中村改造實施方案經(jīng)市政府批準后，最終由區(qū)城改辦負責具體實施。

區(qū)城改辦負責人說，“預征遷”的實施真正做到了將被征收人從“要我征收”變?yōu)椤拔乙魇铡?。按照該模式，當大多?shù)群眾期望改造的自愿申請達到相應比例時，政府才啟動征收，體現(xiàn)以人為本，充分尊重民意，實現(xiàn)了城中村改造依法征收、有序征收、陽光征收、和諧征收的目標。

“選房超市”：“民意為先”盡顯陽光溫暖

“拆遷從開始到現(xiàn)在，沒有捂著蓋著，村干部家賠償了多少，村民賠償了多少，每個村民都清清楚楚，我們心服口服?！?4歲的盧家村村民盧雪泉說。

堅持公正、公平、公開的原則，嚴格依法依規(guī)辦事，讓被征遷群眾參與征遷全過程，保障被征遷群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，是衢江區(qū)和諧拆遷的另一“法寶”。

放心農(nóng)產(chǎn)品

在城中村改造政策出臺前，衢江區(qū)召開黨員代表、群眾代表參加座談會20余次，反復征求意見，使政策充分體現(xiàn)民意。凡涉及拆遷安置的重大問題，都由村支部提議、兩委會商議、黨員大會審議、村民代表大會決議，決議結(jié)果向全體村民公示，接受群眾監(jiān)督。

每項工作開展前，工作組都要通過在村醒目位置張貼公告和廣播宣傳等方式，提前告知村民。指揮部將拆遷補償安置方案印發(fā)至每戶群眾，做到一戶一冊，讓群眾全面了解拆遷安置政策。

盧雪泉在繆家安置小區(qū)的安置房就位于道路邊上，交通十分便利，采光也很好?！耙郧坝行┐謇镞x地造房子，村干部的地段總是最好。這次不一樣，我們村的村干部，在選地塊的時候，也和我們普通村民一樣，抽簽決定，沒有搞特殊化，這樣的安置，我們很信服?！北R雪泉說。

確保每戶群眾自愿征遷，不搞一戶強制征遷。衢江區(qū)城中村改造征收工作組成員把群眾的事當成自己的事來辦，時時處處為被征收戶著想，用行動溫暖百姓心。

選房環(huán)節(jié)牽系民心，衢江區(qū)利用1000多平方米的閑置廠房建起集選房、交易、簽約于一體的“選房超市”，邀請符合條件的21家房產(chǎn)企業(yè)和部分房產(chǎn)中介入駐，每天為農(nóng)戶選房安置提供信息咨詢。同時精心制作陽光新屋里和龍?zhí)都卧穬蓚€安置小區(qū)的動畫宣傳片和《選房指南》進行播送，給群眾創(chuàng)造一站式、一條龍的星級服務平臺。

在整個城中村改造過程中，工作組的成員幫助群眾找過渡房、搬家，甚至解決工作、生活困難，群眾感動至深。通過親情服務，獲得群眾的支持，讓整個征遷變得更加和諧順利。

據(jù)統(tǒng)計，衢江區(qū)城中村整體搬遷改造一期共涉及2個村540戶，簽約期內(nèi)共簽約538戶，簽約率為99.63%；二期共涉及沈家、茶埠2個村200戶，自2014年8月1日開始簽約，40天內(nèi)所涉及的200戶村民100%完成簽約，并全部騰空移交拆除。

“房票”安置：村民也享“私人定制”

城中村改造如何體現(xiàn)“為民利民惠民”？衢江區(qū)大膽提出了“政策最好、服務最好、地段最好、配套最好、規(guī)劃最好”的理念。按吳江平的說法，在安置上給出最好地段，進行最優(yōu)規(guī)劃，確保配套齊全，這一切就是為了讓村民早日融入城市，共享發(fā)展成果。

陽光新屋里小區(qū)地處城區(qū)中段，西臨賓港北路，北靠東跡大道，與綠色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)只有幾里之遙，生活工作都十分方便。小區(qū)總占地面積約400畝，共有42幢建筑，可提供1000余套安置房，其中還有一個可容納12個班的幼兒園，配套設施完善。

為了更好更快地建設這批保障房，衢江區(qū)引入BT模式，引入市場主體，以開發(fā)的形式帶動城中村改造。BT是英文Build（建設）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）縮寫形式，意即“建設―轉(zhuǎn)讓”，是政府利用非政府資金來進行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設施建設項目的一種融資模式。這種模式在歐美發(fā)達國家是一種成熟的通行做法，在國內(nèi)也是鼓勵推行的。“以前建設是找施工單位，現(xiàn)在是找投資方，解決了政府融資難題，同時也可以發(fā)揮BT單位在管理等方面的經(jīng)驗優(yōu)勢，更好地建設保障安置房”。

另一安置小區(qū)龍?zhí)都卧肺挥谛鲁菂^(qū)核心位置，學校、醫(yī)院、政府以及衢江水系近在咫尺。小區(qū)還設立養(yǎng)老醫(yī)療用房、衛(wèi)生服務站、物業(yè)管理服務中心、幼兒園、治安警務室等。尤其龍?zhí)都卧沸^(qū)，面向全國公開征集設計方案，共有10余家單位開展設計競賽，村民代表和專家一起全程參與方案評審。

“小區(qū)還在主軸兩側(cè)建筑底層部分做架空處理，設置居民交流中心，方便鄰里之間的交流溝通，這種超前設計目前在全市也是唯一的。”區(qū)城改辦綜合科科長童斌說。政府創(chuàng)造條件，群眾也盼早日融入城市生活?！霸确课堇吓f，道路破損，住進新房后，樓下有公園，衛(wèi)生有人搞，進出更方便?！辈璨捍宕迕癯塘纸?，工作之余喜歡到新小區(qū)里走走看看。

安置，是城中村改造中的另一大難題。傳統(tǒng)的安置模式主要有貨幣安置、產(chǎn)權(quán)置換和遷建安置三種模式。這些傳統(tǒng)的安置方式卻存在著一定的缺陷：首先，政府提供的安置點，有時不符合被征收戶的要求，部分群眾因不滿安置點位置而拒簽拆遷協(xié)議的現(xiàn)象時有發(fā)生。其次，政府征收后面臨大量安置房建設、管理等復雜問題，會分散和牽制政府推進房屋征收的精力。再次，完全采用貨幣補償安置后，部分被征收戶對資金管理不善，出現(xiàn)將拆遷款用于放高利貸甚至賭博等情況，容易出現(xiàn)社會問題。

同時，由于安置后困難群體又重新集中了起來，物業(yè)管理、社會管理、文明創(chuàng)建都存在問題，極易形成新的“城中村”，也是社會不穩(wěn)定的重要源頭。而因為安置用地導致大量經(jīng)營性用地被劃撥供地，影響了政府整體出讓布局和收入。大量建設安置房，還會對商品房市場形成重大沖擊。

土地整理

綜合考慮，衢江區(qū)在城中村改造實施之初，創(chuàng)新推出了“房票”安置模式?！胺科薄笔怯糜诜课荼徽魇杖嗽卺橹菔谐鞘锌傮w規(guī)劃用地范圍內(nèi)購買商品住宅結(jié)算的特定票據(jù)，被征收人可使用‘房票’購買由房產(chǎn)主管部門監(jiān)管的商品住宅和市場上的二手房來解決安置住房?！啊科薄仓?，讓村民也得到了‘私人定制’的需求，根據(jù)不同的意愿，實現(xiàn)安置。”區(qū)城改辦副主任饒根良說。

衢江區(qū)“房票”安置辦法一推出，立即受到了被征收戶的歡迎。對于被征收戶而言，增加了安置渠道，縮短了周轉(zhuǎn)房時間，改善了居住條件，滿足了被征收戶的個人需求；同時房地產(chǎn)企業(yè)增加了商品房銷售量，減少了存量房產(chǎn)，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。對政府而言，“房票”安置方式滿足了被征收戶的實際需求，實現(xiàn)了現(xiàn)房安置，贏得了民心，有力助推了城中村整體搬遷改造進度?！胺科薄卑仓梅绞?，使百姓、企業(yè)、政府三方受益，實現(xiàn)了共贏。

據(jù)了解，衢江區(qū)前兩期城中村改造中選擇“房票”安置的有343戶，發(fā)放“房票”面積共45539.61平方米，實際已支付房款13716萬元，占產(chǎn)權(quán)置換總面積的50.54%，減少衢江區(qū)各房地產(chǎn)近30000平方米的庫存量。第三期城中村改造由于選擇房票有3%的獎勵，選擇房票的征收戶比例更高，占總安置面積的85%以上。

衢江的檢驗證明，只要黨和政府各級干部真正從人民利益出發(fā)，都能認真地實事求是地為人民群眾考慮，解決各種困難，完全可以取得人民的信任和支持。