合同惡意違約法律問(wèn)題研究
——以房屋買賣合同為例

陳雅新 徐雪靜 劉若愚 趙一樂(lè) 安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院 233000

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，由于某種產(chǎn)品的升值，導(dǎo)致有關(guān)產(chǎn)品合同的賣方故意違約而將產(chǎn)品以更高價(jià)格與第三方訂立合同，而這種行為嚴(yán)重?fù)p害了原合同買方的合法權(quán)益。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，商品房買賣就非常容易出現(xiàn)合同惡意違約的情況，以房屋買賣合同為例，從我國(guó)現(xiàn)階段現(xiàn)狀來(lái)看，房?jī)r(jià)日益上漲，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)直線上升，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商或房主為了獲得更大利益，從而對(duì)房屋進(jìn)行一房二賣或一房多賣，惡意損害了原賣主的利益，本文對(duì)此進(jìn)行研究分析。

一．惡意違約

（一）概念

惡意違約是指合同當(dāng)事人在完全有能力履行合同義務(wù)的情況下，故意不去履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。在房產(chǎn)交易領(lǐng)域中，一房二賣是最典型的惡意違約情形之一。

（二）研究意義

在當(dāng)代社會(huì)，房屋成為人們生活中不可或缺的一樣重要物品，各地房?jī)r(jià)也在持續(xù)大幅上漲，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)直線上升，房屋賣方為了更高的利益，選擇惡意違約，與第三人訂立合同。這種做法不僅嚴(yán)重?fù)p害了原合同買方的合法權(quán)益，同時(shí)也不利于構(gòu)建法治社會(huì)。如果能夠通過(guò)立法來(lái)對(duì)惡意違約方進(jìn)行制裁，如獲利剝奪，賣方的違約將毫無(wú)意義，只會(huì)增加自己在惡意違約中的成本，由此，賣方自然會(huì)打消一房二賣的念頭。

（三）法律責(zé)任

《合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

由于惡意違約導(dǎo)致合同解除的情形，在我國(guó)現(xiàn)行法律中，除適用《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任形式之外，還適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，“先賣后抵、一房多賣導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買方可以請(qǐng)求解除合同，要求賣方返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求賣方承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！?/p>

（四）違約行為的特點(diǎn)

1.違約行為的主體是合同關(guān)系中的當(dāng)事人。即主體具有特定性，這一特點(diǎn)是由合同相對(duì)性理論決定的。根據(jù)合同相對(duì)性理論，只有合同當(dāng)事人才有權(quán)向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出履行請(qǐng)求，或承擔(dān)某種義務(wù)，如果第三人實(shí)施了侵害的行為，雖然同樣發(fā)生了不履行合同的后果，但根據(jù)合同相對(duì)性理論，第三人承擔(dān)的是侵權(quán)責(zé)任而不是違約責(zé)任。

2.從前提上看，違約行為的前提是合同關(guān)系的有效性。如果合同無(wú)效，就不存在合同義務(wù)，也就不存在當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的問(wèn)題。所以，只有有效的合同關(guān)系的存在，才有可能發(fā)生違約行為。

3.從性質(zhì)上看，違約行為本質(zhì)是違反了合同義務(wù)。這些義務(wù)主要有：法律規(guī)定的義務(wù)、當(dāng)事人在合同中約定的義務(wù)、根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的其他義務(wù)。

4.從后果上看，違約行為是對(duì)合同債權(quán)的侵害。債權(quán)是一種相對(duì)權(quán)，是一種請(qǐng)求權(quán)，是對(duì)人權(quán)，它涉及的通常是當(dāng)事人雙方的利益，債權(quán)需要他人的協(xié)力合作，方能實(shí)現(xiàn)債權(quán)的內(nèi)容，而違約行為則導(dǎo)致債權(quán)人的債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)或無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)。

二．我國(guó)關(guān)于惡意違約獲利剝奪問(wèn)題的立法現(xiàn)狀

（一）一般惡意違約行為法律責(zé)任現(xiàn)狀

在我國(guó)法律明文規(guī)定中，幾乎沒(méi)有對(duì)違約用“惡意”加以特定，而是簡(jiǎn)單的統(tǒng)稱為“違約行為”。針對(duì)違約行為，我國(guó)法律作了如下規(guī)定：

1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第136條規(guī)定：“民事法律行為自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。行為人非依法律規(guī)定或者未經(jīng)對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除民事法律行為。”

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第179條：“承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有……（九）支付違約金……”。

3.根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。

4.根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”。

根據(jù)以上法律規(guī)定，可以看出我國(guó)法律并不支持遵守合同的一方當(dāng)事人從中獲利，且對(duì)于違約方并未有懲罰性賠償或者獲利剝奪。

（二）懲罰性違約救濟(jì)制度的適用

對(duì)于懲罰性損害賠償制度，又稱為示范性賠償或報(bào)復(fù)性賠償，各國(guó)學(xué)者們看法不一?！杜＝蚍纱筠o典》，“懲罰性損害賠償”的解釋是：有時(shí)是指判定的損害賠償金，它不僅是對(duì)原告人的補(bǔ)償，同時(shí)也是對(duì)故意加害人的懲罰。國(guó)內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)受害人因加害人暴力、惡意、欺詐或?yàn)E用權(quán)力等行為而加劇其情感上、心理上的傷痕時(shí)，可以適用懲罰性賠償來(lái)?yè)嵛勘缓θ诵睦砩稀⑶楦猩系膭?chuàng)傷，達(dá)到懲罰加害人的不法行為的目的，同時(shí)嚇阻其他人為同一行為。

我國(guó)法律目前明文規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)墓灿腥?，但這三處條件都較為嚴(yán)格，在現(xiàn)實(shí)生活中運(yùn)用較少。

三．國(guó)外對(duì)于惡意違約的救濟(jì)制度

（一）英美法系國(guó)家的違約救濟(jì)制度

懲罰性賠償起源于英國(guó)并被廣泛使用，當(dāng)時(shí)主要適用于侵權(quán)、欺詐和不當(dāng)闡述，其他包括毆打、錯(cuò)誤拘禁等，但是完全排除了懲罰性賠償在合同領(lǐng)域中的適用。這些侵權(quán)行為的惡劣性、殘暴性、任意性，都是適用懲罰性損害賠償金時(shí)需要思量的因素。在合同領(lǐng)域中，被告人如果在侵權(quán)行為發(fā)生之前就已經(jīng)預(yù)估到自己將獲得的利益大于侵權(quán)所要承擔(dān)的賠償時(shí)，單一的損害賠償并不能減少該類事件的發(fā)生，反而會(huì)助長(zhǎng)事件發(fā)生，所以，有必要對(duì)侵害人進(jìn)行懲罰性賠償。

懲罰性賠償適用于美國(guó)的合同領(lǐng)域始于20世紀(jì)初。1984年，懲罰性賠償從保險(xiǎn)合同領(lǐng)域擴(kuò)展到了一般商業(yè)合同領(lǐng)域，在20世紀(jì)初廣泛用于雇傭、銀行和商業(yè)銷售合同案件。從美國(guó)司法實(shí)踐看，之所以給予原告懲罰性賠償司法救濟(jì)是由于被告針對(duì)原告實(shí)施了不法的應(yīng)受譴責(zé)的行為，如果被告在本質(zhì)上的行為是惡意的，就不能因?yàn)楸桓娴男袨橹粯?gòu)成違約而不構(gòu)成侵權(quán)而免除適用懲罰性賠償，至于被告實(shí)施行為的主觀狀態(tài)各州要求并不一致。

（二）大陸法系國(guó)家的違約救濟(jì)制度

在大陸法系中，采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則為一般歸責(zé)原則。《法國(guó)民法典》第1147條規(guī)定：“如果債務(wù)人不能證明其不履行債務(wù)是由于有不能歸咎于其本人的外來(lái)原因時(shí)，即使其本人沒(méi)有任何惡意，如有必要，均因債務(wù)人對(duì)債務(wù)不履行或遲延履行而對(duì)債權(quán)人支付損害賠償。”第1134條規(guī)定：“債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人消除由違約而產(chǎn)生的后果?！狈▏?guó)學(xué)者更注重實(shí)際履行來(lái)消除違約產(chǎn)生的后果是基本態(tài)度?！兜聡?guó)民法典》第276條規(guī)定：“債務(wù)人應(yīng)對(duì)其故意或者過(guò)失負(fù)責(zé)法律另有規(guī)定除外。在交易中沒(méi)有盡到必要注意的，為過(guò)失行為。債務(wù)人對(duì)應(yīng)對(duì)其故意行為負(fù)責(zé)任，不得事先免除?！钡聡?guó)學(xué)者認(rèn)為對(duì)于惡意違約的當(dāng)事人，要對(duì)其故意行為承擔(dān)責(zé)任

四．對(duì)我國(guó)法律中關(guān)于惡意違約的建議

（一）對(duì)惡意違約的當(dāng)事人進(jìn)行獲利剝奪

合同簽訂的意義，在于當(dāng)事人雙方在信任或者不信任的狀態(tài)下，簽訂合同才能有法律保障，在履行合同期間，雙方所作出的書面承諾，都有法可依，有據(jù)可尋，使得簽訂合同的當(dāng)事人，都能規(guī)范的履行承諾和合作，從而使合作的結(jié)果完美化和合法化，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)和諧治安起到了重要作用，是促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和建設(shè)法治社會(huì)的重要方式。當(dāng)一方當(dāng)事人惡意違約時(shí)，合同就失去了原本存在的意義，同時(shí)可能會(huì)對(duì)另一方當(dāng)事人造成無(wú)法挽回的損失。在當(dāng)代社會(huì)高價(jià)房背景下，房?jī)r(jià)日益上漲，學(xué)區(qū)房更是一房難求，買賣雙方簽訂合同，其目的之一就是為了防止房子被其他人買走而作出的保證，購(gòu)房者在賣方惡意違約時(shí)，雙方所簽訂的合同失去了它的本來(lái)意義，買方也因此很可能無(wú)法再購(gòu)買到合適的房屋。若惡意違約情況發(fā)生頻率太高，人們將對(duì)合同簽訂失去信任，也不利于構(gòu)建法治社會(huì)與和諧社會(huì)，阻礙社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。所以，必須要對(duì)惡意違約的當(dāng)事人進(jìn)行制裁，以防止類似事件發(fā)生。

在當(dāng)前情況下，依照現(xiàn)行法律，進(jìn)行損害性賠償?shù)臈l件較為苛刻，且規(guī)定的情況較少。惡意違約的當(dāng)事人主要目的是為了利益，當(dāng)法律對(duì)其實(shí)施獲利剝奪時(shí)，違約方不僅需要對(duì)另一方當(dāng)事人進(jìn)行違約賠償，同時(shí)也無(wú)法獲利因違約而得到的更高利益，其違約將失去意義。

法律存在的意義，在于追求正義，法律是趨向正義的一種工具。人類不是生而就擁有法律，而是在社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展中，慢慢創(chuàng)造出法，在此之前，人類社會(huì)的道德是天然正義。當(dāng)社會(huì)在發(fā)展時(shí)，舊法跟不上社會(huì)發(fā)展的速度，就需要去完善法律，保障社會(huì)的公正?，F(xiàn)代人在利益驅(qū)使下，往往會(huì)舍棄道義，甚至違背法律去追求利益，如果舊法不能解決這個(gè)問(wèn)題，就需要制定新法來(lái)解決。所以，筆者認(rèn)為，對(duì)惡意違約者進(jìn)行獲利剝奪很有必要。

（二）原合同繼續(xù)履行

絕大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買房屋的目的是為了自己居住，尤其在一二線城市，房屋價(jià)格日益增加，普通人購(gòu)買房屋，需要省吃儉用來(lái)攢錢甚至借款貸款，而當(dāng)賣方惡意違約時(shí)，他們的居住的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，再去尋找別的房源時(shí)，購(gòu)房者手中的資金可能不足以買到合適的房子，這可能會(huì)對(duì)他們的生活造成嚴(yán)重影響。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，賣方不履行合同或履行不符合合同約定的，救濟(jì)方法之一有繼續(xù)履行。按照買方意思表示，在賣方可以繼續(xù)履行的情況下，可以要求賣方繼續(xù)履行合同，完成合同本來(lái)的目的。

根據(jù)以上，筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段對(duì)房屋買賣合同中惡意違約當(dāng)事人的有效方法是進(jìn)行獲利剝奪，以保障買方的合法權(quán)益，同時(shí)促進(jìn)法律的完善和社會(huì)的進(jìn)步，構(gòu)建和諧法治社會(huì)。