關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的原因探討和對(duì)策研究

馬杭杭 河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 河南 475001

一、中國(guó)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)現(xiàn)狀

我們由一組數(shù)據(jù)了解一下近年來(lái)國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)狀況，首先北京房?jī)r(jià)上漲最為明顯，從2003年到2013年房?jī)r(jià)指數(shù)一路飆升，在十年內(nèi)翻了七倍，而與此同時(shí)，北京市的人均可支配收入只翻了三倍，相較于北京，上海房?jī)r(jià)的上漲更為溫和，十年內(nèi)翻了4.3倍，而上海的人均可支配收入也大約翻了三倍。廣州十年內(nèi)房?jī)r(jià)翻了5.1倍，深圳則翻了3.65倍。而對(duì)于二三線城市，房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有一線城市那么夸張，也與實(shí)際需求背離不那么顯著。

那么中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲和亞洲其他國(guó)家的房?jī)r(jià)上漲有什么不同之處嗎？比較日本和新加坡的房?jī)r(jià)上漲經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)，日本房?jī)r(jià)在1955年到1990年間，人均GDP翻了大約40倍，而其土地價(jià)格卻翻了80倍。而隨后的25年間，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯，這也印證了日本戰(zhàn)后房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。而新加坡房?jī)r(jià)的上漲與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很高的同步性。結(jié)合以上經(jīng)驗(yàn)，與日本的房地產(chǎn)泡沫相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲有其自身特點(diǎn)，除少數(shù)一線城市外，大量二三線城市的房?jī)r(jià)上漲與其購(gòu)買力的上漲水平是相當(dāng)?shù)?，這也為分析我國(guó)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)現(xiàn)狀提供了分析思路。

二、影響房?jī)r(jià)上漲的因素

（一）市場(chǎng)因素

眾所周知，中國(guó)是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的國(guó)家。價(jià)格是由市場(chǎng)形成，并由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)的。對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)，它的建筑成本以及土地成本構(gòu)成了房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，其次是開(kāi)發(fā)商的利益和政府規(guī)費(fèi)，這些費(fèi)用是比較有彈性的，開(kāi)發(fā)商和政府都會(huì)從自身利益出發(fā)定義其中價(jià)格。除以上影響房?jī)r(jià)的直接因素外，也有間接因素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同樣遵循此規(guī)律。其次居民的收入水平高低同樣影響市場(chǎng)需求，繼而影響房?jī)r(jià)。再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)壟斷也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。同樣購(gòu)房者之間進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)也會(huì)抬高房?jī)r(jià)，比如曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的溫州炒房團(tuán)。

（二）政府調(diào)控

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題和國(guó)家采取的措施來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控顯出嚴(yán)重的滯后性，雖然國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的決心和強(qiáng)烈意愿，但國(guó)家出臺(tái)政策往往是在問(wèn)題已經(jīng)凸顯出來(lái)后才制定的，絕大多數(shù)采取的是事后控制的手段，政策出臺(tái)時(shí)問(wèn)題已經(jīng)很大，而且已經(jīng)造成了一定程度的不良后果，控制起來(lái)難度也已經(jīng)加大了。而且，從中央政府到地方政府落實(shí)起來(lái)也是有難度的。試想，房?jī)r(jià)會(huì)影響當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，在一定程度上會(huì)影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度，所以這些都會(huì)造成中央政策的失效和打折現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)成為投資工具

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加入WTO，申奧成功，世博會(huì)的舉辦以及近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，大量外來(lái)人員的涌入增加了對(duì)住房的需求，人們會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲是難以改變的趨勢(shì)，有錢的個(gè)人也出現(xiàn)了買房增值的想法。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)伴隨著高儲(chǔ)蓄率。銀行儲(chǔ)蓄是主要的投資工具，由于中國(guó)嚴(yán)格的資本控制，家庭與企業(yè)不能自由的將他們的儲(chǔ)蓄自由的投資到國(guó)外，而中國(guó)股市的規(guī)模又沒(méi)有足夠的大，債券市場(chǎng)就更小了。在這種環(huán)境下，房產(chǎn)就成了替代的投資工具。

三、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還很不規(guī)范，行業(yè)規(guī)范，從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司的資質(zhì)審查，從業(yè)人員的資格規(guī)定和審查還很不到位，對(duì)違反行業(yè)規(guī)定的房地產(chǎn)公司的懲處沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的法律規(guī)定而且房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性很強(qiáng)。政府在進(jìn)行防堤建設(shè)時(shí)可以有意向地讓一些國(guó)有企業(yè)或一些盈利目的不是很強(qiáng)的企業(yè)單位開(kāi)發(fā)，這樣也有利于通過(guò)他們達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。同時(shí)政府可以出臺(tái)相關(guān)政策，或?qū)σ恍┰姓哌M(jìn)行改革?？梢赃M(jìn)行工資制度改革，社會(huì)保障制度的建立，公積金的建立和落實(shí)切實(shí)有效的福利住房制度來(lái)減輕百姓的住房壓力。

（二）合理制定房地產(chǎn)政策

其次根據(jù)實(shí)際情況根據(jù)不同的收入樣本制定房地產(chǎn)政策，應(yīng)是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品以適應(yīng)各收入群體的需求?？梢远嗌w些經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房對(duì)解決收入偏低的人群的住房問(wèn)題是非常重要的。在這方面，政府已經(jīng)出臺(tái)了一些相關(guān)政策了，許多經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)建成和在建之中，接下來(lái)的是對(duì)房屋的購(gòu)買權(quán)進(jìn)行把關(guān)，防止一些人利用房?jī)r(jià)低的優(yōu)勢(shì)買多后再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，賺取差價(jià)，這樣真正的經(jīng)濟(jì)意義就沒(méi)有體現(xiàn)在百姓身上。

（三）正確的宣傳引導(dǎo)

文章前面提到有些居民想買房增值因?yàn)樽≌遣粍?dòng)產(chǎn)。況且現(xiàn)在社會(huì)穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，升值空間很大。開(kāi)發(fā)商們也正是看準(zhǔn)這個(gè)時(shí)機(jī)不斷宣傳房地產(chǎn)的保值增值功能，誘使購(gòu)房者買高價(jià)的住房。這樣不利于讓房?jī)r(jià)保持相對(duì)合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導(dǎo)居民購(gòu)房，不要總是宣揚(yáng)房地產(chǎn)的增值功能多強(qiáng)，正確的引導(dǎo)居民正確的看待房地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)槿藗冑I房還是主要用來(lái)居住，要更強(qiáng)調(diào)它的居住功能而不是一味的強(qiáng)調(diào)它的增值作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)有著廣闊的前景，但是在與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，還需要通過(guò)科學(xué)的宏觀調(diào)控和民眾理性的購(gòu)房行為加以控制和引導(dǎo)，以形成健康的房產(chǎn)機(jī)制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展助力。