什么樣的公司屬于科技地產(chǎn)商？

宋杰 賈國強(qiáng)

為了進(jìn)一步分析科技類上市公司的投資性房地產(chǎn)情況，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者還在A股606家科技類上市公司2018年中報(bào)中，獨(dú)家梳理了投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例這一指標(biāo)（見表4）。

梳理發(fā)現(xiàn)，盡管一些科技類上市公司投資性房地產(chǎn)的金額較小，但由于自身的總資產(chǎn)規(guī)模也不大，所以其投資性房地產(chǎn)的金額占總資產(chǎn)的比例還是很高。

例如，盛迅達(dá)投資性房地產(chǎn)的金額為4.93億元，占總資產(chǎn)的比例高達(dá)33.28%；北緯科技緊隨其后，占比達(dá)28.98%；盛迅達(dá)、北緯科技、御銀股份等17 家科技類公司的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例均超過7%。

與此同時(shí)，另外一些科技類上市公司的投資性房地產(chǎn)雖然較大，但相對自身龐大的總資產(chǎn)而言，占比則相對較小。

例如，中興通訊投資性房地產(chǎn)僅占其總資產(chǎn)1207.09億元的1.61%，但金額卻高達(dá)20.31億元，從2013年至今連續(xù)6年位列科技類上市公司第一名，這也是中興通訊今年4月以來多次被批評“炒房耽誤‘中國芯”的主要依據(jù)。

今年10月中旬，有“人工智能第一股”之稱的科大訊飛也被央視曝光侵占揚(yáng)子鱷國家級自然保護(hù)區(qū)土地，涉足酒店等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，打著人工智能的旗號(hào)“圈地”，受到各界關(guān)注和批評。

中興通訊：投資性房地產(chǎn)超20億，在建工程也創(chuàng)歷史新高

9月19日，中興通訊公告稱其與深圳市投資控股有限公司（下稱“深投控”）簽訂了《合作框架協(xié)議》，擬就公司直接或間接持有的深圳市南山區(qū)西麗工業(yè)園北區(qū)（中興通訊工業(yè)園北區(qū)）以及深圳市龍崗區(qū)布吉片區(qū)的土地及物業(yè)資產(chǎn)與深投控進(jìn)行交易。

這次交易主要是中興通訊用下屬公司深圳市國鑫電子發(fā)展有限公司100%股權(quán)及上述兩項(xiàng)固定資產(chǎn)作為抵押品，向深投控進(jìn)行融資。雖然雙方尚未最終確定交易方案及交易作價(jià)，但深投控首期將向中興通訊提供22億元的資金支持。

這次交易期限為兩年，中興通訊稱此舉有利于公司進(jìn)一步聚焦主營業(yè)務(wù)，因?yàn)橹皇堑盅海皇浅鍪?。但外界認(rèn)為，這種說辭有點(diǎn)牽強(qiáng)，其主要的目的或許是緩解資金壓力，中興通訊今年上半年凈利潤虧損78.24億元，在3500多家上市公司中墊底，是名副其實(shí)的“虧損王”。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理中興通訊財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，該公司的投資性房地產(chǎn)大幅增加始于2012年上半年。據(jù)該公司當(dāng)年中報(bào)顯示，該公司當(dāng)期以經(jīng)營租賃的形式將相關(guān)建筑物出租給關(guān)聯(lián)方中興發(fā)展有限公司，這些建筑物由自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量，價(jià)值15.96億元。

此后，其投資性房地產(chǎn)就開始居高不下，2015年以來均超過20億元。2018年中報(bào)顯示，中興通訊獲得的租金收入6637.9萬元。

除了投資性房地產(chǎn)維持高位，中興通訊的在建工程規(guī)模自2015年以來也開始大幅增加，2014年底僅2.63億元，2015年底為6.44億元，2016年底大幅增加至17.29億元，2017年底下降至14.73億元，2018年中報(bào)又大幅增加至18.47億元，創(chuàng)1997年上市以來新高。

在建工程的大幅增加使中興通訊的固定資產(chǎn)賬目下的房屋及建筑物大幅增加，2018年中報(bào)顯示，中興通訊的房屋及建筑物賬面價(jià)值已高達(dá)48.55億元。

分析認(rèn)為，雖然在建工程以及固定資產(chǎn)賬目下的房屋及建筑物多為自用，但也存在轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)的可能性。

例如，中興通訊被指參與炒房的一個(gè)實(shí)證是，今年2月9日，該公司公告稱，就深圳灣超級總部基地與萬科簽訂了《委托開發(fā)建設(shè)、銷售、運(yùn)營框架協(xié)議》。中興通訊委托萬科提供T208-0049宗地的189890平方米物業(yè)的開發(fā)建設(shè)服務(wù)。

項(xiàng)目建成后，萬科提供可售物業(yè)的銷售服務(wù)以及委托運(yùn)營物業(yè)的運(yùn)營服務(wù)；剩余的辦公物業(yè)7.7萬平方米及文化設(shè)施用房2660平方米應(yīng)交付給中興通訊。交易完成后，預(yù)計(jì)對稅前利潤的貢獻(xiàn)合計(jì)約27.23億元。

科大訊飛：研發(fā)中心選址沒在一線城市，且先建酒店和會(huì)所

如果不是位于揚(yáng)子鱷國家級自然保護(hù)區(qū)，科大訊飛股份有限公司（下稱“科大訊飛”）在安徽宣城的那處“研發(fā)中心”很難成為焦點(diǎn)。

10月中旬，位于安徽宣城的揚(yáng)子鱷國家級自然保護(hù)區(qū)被侵占一事引發(fā)關(guān)注，科大訊飛觀塘培訓(xùn)基地正位于保護(hù)區(qū)內(nèi)。該基地名為培訓(xùn)基地，實(shí)則對外經(jīng)營。在中央環(huán)保督察組2017年督察后，該基地至今仍在繼續(xù)建設(shè)樓堂館所，酒店房間更是被曝一房難求。

質(zhì)疑

事件曝光后，各界議論紛紛。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在和地方政府的談判中，科大訊飛可以憑借“AI高科技”的金字招牌獲得更多優(yōu)惠和資源?？拼笥嶏w還被指打著產(chǎn)學(xué)研合作的旗號(hào)，憑借“高科技”產(chǎn)業(yè)這一金字招牌及 “AI（人工智能）第一股”的影響力，以搞研發(fā)為名，通過半賣半送、資源置換等方式增加土地儲(chǔ)備，增厚資產(chǎn)。

對于外界的質(zhì)疑，科大訊飛10月15日發(fā)表聲明稱，得知研發(fā)中心位于揚(yáng)子鱷國家級自然保護(hù)區(qū)后，立刻停止中心運(yùn)營，全面配合整改?！坝^塘科技島是科大訊飛子公司設(shè)立在涇縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心，并非地產(chǎn)項(xiàng)目。中心作為支援革命老區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和扶貧工作的招商引資項(xiàng)目。入駐前，開發(fā)區(qū)內(nèi)已有上百家企業(yè)。”

科大訊飛高級副總裁、董秘江濤10月16日也回應(yīng)稱，科大訊飛自成立至今，沒有一分錢收入來源于房地產(chǎn)開發(fā)銷售。近年來，科大訊飛加大市場渠道的投入和各地營銷平臺(tái)的建設(shè)，在省外各地設(shè)立分（子）公司，主要是為了更好地進(jìn)行渠道建設(shè)、本地化服務(wù)和管理，以及更好地推動(dòng)人工智能的新業(yè)務(wù)應(yīng)用。

10月16日，安徽揚(yáng)子鱷國家級自然保護(hù)區(qū)涇縣區(qū)域違法開發(fā)建設(shè)活動(dòng)整改工作推進(jìn)大會(huì)召開，隨后，涇縣縣委書記耿鵬分別前往涇川鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，督查指導(dǎo)安徽揚(yáng)子鱷國家級自然保護(hù)區(qū)問題整改工作。涇縣人民政府外宣辦包姓負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前保護(hù)區(qū)的整改方案已經(jīng)上報(bào)，詳情不便透露。

科大訊飛究竟有沒有涉足地產(chǎn)？

盡管江濤稱沒有一分錢收入來源于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，但這恐怕并不能撇清科大訊飛這家科技型上市公司從事地產(chǎn)生意的嫌疑。

根據(jù)安徽涇縣官網(wǎng)消息，科大訊飛觀塘科技島位于涇縣開發(fā)區(qū)，由科大訊飛信息科技股份有限公司投資建設(shè)，總投資1.2億元，建筑面積2.5萬平方米，主要建設(shè)集智能語音技術(shù)研發(fā)、高端人才培訓(xùn)為一體的IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心及配套服務(wù)中心。項(xiàng)目分兩期建設(shè)，從2013年底開工建設(shè)，一期主要建設(shè)培訓(xùn)中心、酒店等；二期是建設(shè)研發(fā)中心。

外界質(zhì)疑，為何一個(gè)研發(fā)中心，要先把酒店、客房和會(huì)所建立起來？盡管開工之初，該項(xiàng)目被稱為“IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心及配套服務(wù)中心”，但在環(huán)評報(bào)告中，該項(xiàng)目的行業(yè)類別變成了“旅游飯店”和“正餐服務(wù)”。同時(shí)，宣城市環(huán)境保護(hù)科學(xué)研究所2015年9月的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》顯示，科大訊飛位于涇縣的培訓(xùn)中心建設(shè)單位為涇縣智元信息科技有限公司。

根據(jù)信息查詢平臺(tái)企查查顯示，涇縣智元信息科技有限公司由訊飛智元信息科技有限公司100%持股。后者由科大訊飛100%控股。根據(jù)科大訊飛2018年半年報(bào)信息，訊飛智元的主要業(yè)務(wù)是信息工程，包含21個(gè)下屬子公司。其營業(yè)收入為10.8億元，營業(yè)利潤為10.2億元，凈利潤為8348.4萬元，占科大訊飛凈利潤的64%。

科大訊飛的半年報(bào)還顯示，該公司旗下有47個(gè)子公司。媒體報(bào)道稱，7月12日，子公司天津訊飛信息科技有限公司的經(jīng)營范圍也多了“房屋租賃”一項(xiàng)。外界質(zhì)疑，作為科大訊飛的重要子公司之一，訊飛智元的經(jīng)營范圍多了“房屋租賃”這一項(xiàng)是否說明科大訊飛對地產(chǎn)的青睞及涉足？

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查詢科大訊飛10月24日發(fā)布的2018年第三季度報(bào)告發(fā)現(xiàn)，其投資性房地產(chǎn)的期末余額為2160萬元。截至10月30日發(fā)稿時(shí)止，科大訊飛未對上述質(zhì)疑和投資性房地產(chǎn)的收入構(gòu)成做出回應(yīng)。

業(yè)績疲軟之困：增收不增利

成立于1999年的科大訊飛近年來因其人工智能標(biāo)簽聲名鵲起， 并于2008年在深交所掛牌上市。上市之初股本為1.07億元，10年間通過轉(zhuǎn)增和增發(fā)，目前股本為20.93億元。不過，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，科大訊飛上市10年來營業(yè)總收入上漲明顯，但利潤狀況并不樂觀。

2018年上半年，科大訊飛營業(yè)額大幅上漲，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32億元，歸屬股東的凈利潤也達(dá)1.3億元，但歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤僅為2020萬元，同比下降74.39%。

有觀點(diǎn)質(zhì)疑科大訊飛利潤增長緩慢。在今年上半年1.3億元的利潤中， 1.1億元來自補(bǔ)貼和投資收益。長江商學(xué)院終身教授薛云奎2017年底就指科大訊飛管理團(tuán)隊(duì)擅長要錢，不擅長賺錢。

業(yè)績增長乏力還源自行業(yè)格局的調(diào)整。

如今的科大訊飛面臨著激烈的競爭，對手不僅包括BAT這樣的傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)巨頭，還包括很多人工智能新兵。此外，科大訊飛的一些合作伙伴已成為競爭對手。2014年，科大訊飛還在為搜狗提供技術(shù)服務(wù)，2016年，搜狗搭建團(tuán)隊(duì)陸續(xù)推出自己的人工智能產(chǎn)品?！傲艚o訊飛的窗口期只有3到5年?！?科大訊飛董事長劉慶峰曾對媒體嘆息。

三星電子中國研究院一位人工智能專家也不看好科大訊飛的發(fā)展?！翱拼笥嶏w在人工智能領(lǐng)域的技術(shù)實(shí)力并沒有傳說的那么強(qiáng)，只是這幾年擅長營銷造勢，所以名聲大噪?！边@位專家告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，很多大公司并不采購科大訊飛的產(chǎn)品。

招商亂象：土地捆綁著的AI

“無論TO B還是 TO C，都沒有TO G（government政府的縮寫）立竿見影。” 業(yè)內(nèi)觀察人士劉志剛說，為了刺激創(chuàng)業(yè)，不少非一線城市的地方政府也開始引入諸如人工智能這樣的新產(chǎn)業(yè)。

2018年以來，很多地方政府辦起了AI大會(huì)。劉志剛發(fā)現(xiàn)，辦大會(huì)成了地方政府發(fā)展AI的重要途徑?！暗胤秸钩鰷喩斫鈹?shù)，拉來高官政要與互聯(lián)網(wǎng)大佬助陣，在嘉賓規(guī)格與影響力方面一較高下?！?/p>

很多地方都對AI產(chǎn)業(yè)躍躍欲試。除了出臺(tái)優(yōu)惠政策、辦AI大會(huì)、爭搶AI企業(yè)外，各地政府也紛紛促成AI專業(yè)的開設(shè)，培育更多專業(yè)人才。很多地方也紛紛建起了AI產(chǎn)業(yè)園或研究院，以此聚合更多的項(xiàng)目，打造AI產(chǎn)業(yè)集群。

除了舉辦會(huì)議，劉志剛告訴記者，補(bǔ)貼尤其是對新興行業(yè)補(bǔ)貼是一些地方政府的招商“引擎”，但是容易導(dǎo)致濫竽充數(shù)的企業(yè)獲利，好的企業(yè)也容易陷入高福利陷阱?！翱垦a(bǔ)貼就能取得不錯(cuò)的收入，溫水煮青蛙，科大訊飛近年來的研發(fā)滯后就是典型案例?！?/p>

一位不愿具名的上?？萍计髽I(yè)創(chuàng)業(yè)者宋先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，前兩年大量上海制造企業(yè)外遷，周邊城市爭搶他們，開出的條件也非常好?！坝械木褪悄氵^去辦廠，就送土地，你只負(fù)責(zé)建，建的錢可以很低利息給你。有些人就借著名義弄些地，特別是安徽、蘇北等地區(qū)比較常見。土地指標(biāo)往往又通過農(nóng)村拆遷獲得?！?/p>

長期關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的園區(qū)中國控股有限公司執(zhí)行董事梁椿告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前政府對高新技術(shù)企業(yè)最直接的優(yōu)惠政策主要是土地，一般是產(chǎn)業(yè)用地加商住配套的模式。此外，幫助企業(yè)建設(shè)總部、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套，通過當(dāng)?shù)卣畤Y平臺(tái)成立公司并占有一定比例股權(quán)也是常用的優(yōu)惠政策。

梁椿分析，研發(fā)中心項(xiàng)目本身就具有很強(qiáng)的符號(hào)性，科技型企業(yè)一般會(huì)在一線城市布局區(qū)域性研發(fā)中心，對于這些企業(yè)而言，設(shè)在上海還是廣州區(qū)別不大，但建在二線甚至三四線城市則令人費(fèi)解。