丁某某等二原告與王某、陳某某房屋買賣合同糾紛一案

王雅蕓

摘要：丁某某等二人由陳某某作為中介方，與王某簽訂《房地產(chǎn)交易協(xié)議書》。因丁某某始終未能提供物業(yè)費結(jié)清證明，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的條件尚未成就，故王某未在買賣合同約定的期限內(nèi)支付首付款。因丁某某已構(gòu)成違約，其王某拒絕支付首付款的行為系依法行使先履行抗辯權(quán)，故丁某某無權(quán)要求解除房屋買賣合同。

關(guān)鍵詞：房屋買賣；先履行抗辯權(quán)；合同解除

【基本案情】

2016年10月1日，原告丁某某與被告王某簽訂《房地產(chǎn)交易協(xié)議書》，約定原告將位于T縣S街道石梁嘉亨灣櫻花閣2單元402室（加儲藏室一間）出售給被告，房屋成交價為136萬元。協(xié)議第三條約定：甲方（原告）收到乙方（被告王某）支付的購房定金計人民幣6萬元（不另立據(jù)），經(jīng)商定于2016年10月20日前預(yù)付房款計50萬元（實際預(yù)付房款額的多少以收條為依據(jù)），同時立契，甲方交出房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證暫存中介方，由乙方辦理轉(zhuǎn)戶并貸款。雙方同時約定在房產(chǎn)過戶后30天內(nèi)付清余款。第五條約定：甲、乙雙方各按交易額的2%作為雙方信用保證金，甲方實付計人民幣15000元，乙方實付計人民幣15000元，共計30000元暫存中介方，待本協(xié)議完成時結(jié)算。第七條約定：上述房地產(chǎn)辦理房產(chǎn)、土地等過戶手續(xù)所需繳納的稅、費由乙方負擔(dān)。另一方（甲方）無條件協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)及提供各種必需憑證。協(xié)議并對違約責(zé)任等內(nèi)容進行了約定，房產(chǎn)中介方由被告陳某某在該協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂當(dāng)日，被告王某通過被告陳某某支付給了原告購房定金6萬元（扣除原告信用保證金15000元后，被告陳某某實際支付了原告45000元）。由于原告未繳清物業(yè)費用，房產(chǎn)中介（陳某某）代為原告繳納物業(yè)費823元。2016年10月21日，房產(chǎn)中介聯(lián)系原告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，原告以被告王某存在違約，要求解除房屋買賣合同，并要求被告陳某某返還房產(chǎn)兩證及契證。之后，雙方多次協(xié)商未果。2016年11月8日，原告在T報上刊登涉案房產(chǎn)權(quán)屬證書遺失聲明。

此外查明，被告陳某某系T縣我愛我家房產(chǎn)中介中心的經(jīng)營者，該中心性質(zhì)為個體工商戶。

【裁判結(jié)果】

T縣人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：

原告無權(quán)要求解除與被告簽訂的《房地產(chǎn)交易協(xié)議》。

【爭議焦點】

本案主要爭議焦點為：涉案房屋買賣合同當(dāng)事人誰構(gòu)成違約，原告方現(xiàn)主張要求解除雙方的房屋買賣合同能否成立？ 對此，存在二種意見：

一種意見認為，原告有權(quán)要求解除合同，理由如下：雙方簽訂的協(xié)議約定：王某應(yīng)當(dāng)支付購房定金6萬元，并應(yīng)于2016年10月20日前支付房款50萬元，余款于過戶后30日內(nèi)付清。根據(jù)交易協(xié)議，原告向陳某某支付15000元作為信用保證金，并將涉案房屋的房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、契證交由陳某某暫存。然而，至今原告僅收到陳某某轉(zhuǎn)交的王某的購房定金6萬元，陳某某扣除15000元后實際支付給原告45000元，剩余房款被告分文未付。根據(jù)交易協(xié)議，王某已構(gòu)成違約，不得要求返還定金。依照合同法第94條的規(guī)定，原告有權(quán)解除該協(xié)議。

另一種意見則認為，原告現(xiàn)主張要求解除合同，依據(jù)不足，依法不能支持，具體理由為：1、合同約定被告王某應(yīng)于2016年10月20日前預(yù)付房款50萬元，并由被告王某辦理轉(zhuǎn)戶并貸款，原告無條件協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)及提供各種必需憑證。從合同字義以及整體理解，被告應(yīng)在2016年10月20日前先支付首付款50萬元，同日，由原告協(xié)助被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中原告雖向房產(chǎn)中介提供了房產(chǎn)權(quán)屬證書，但合同履行過程中，一直未向被告王某或房產(chǎn)中介提供物業(yè)費結(jié)清證明。按照本地交易習(xí)慣，二手房交易辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，物業(yè)費結(jié)清證明屬于必需材料。同時，根據(jù)約定，提供上述材料也是原告應(yīng)履行的合同義務(wù)，但原告在房產(chǎn)中介多次催促情況下，仍未能提供，影響合同的正常履行，故被告王某有權(quán)拒絕支付首付款；2、即使被告王某在2016年10月20日前未按約支付原告首付款，次日，被告即通過中介通知原告，支付首付款并要求辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。因此，逾期支付款項的時間也僅為一天，也不構(gòu)成根本性違約，不影響合同繼續(xù)履行。

評析：依照《合同法》第六十條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，結(jié)合第六十七條的規(guī)定，當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。本案的原告應(yīng)當(dāng)先向王某提供物業(yè)費結(jié)清證明等材料，以便王某可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。故在原告未履行合同義務(wù)的前提下，王某享有先履行抗辯權(quán)，有權(quán)拒絕支付首付款。退一步講，即便是王某先違反合同約定不履行合同義務(wù)，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，對方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。因此，原告在解除合同前應(yīng)當(dāng)給予王某一個合理的催告期限。王某在違約的次日即要求履行義務(wù)，并不構(gòu)成根本性違約，不符合法定的合同解除條件。

此外，原告還陳述，由于被告未按期支付首付款，導(dǎo)致其在杭州購房的目的無法實現(xiàn)。但根據(jù)原告提供的材料顯示，原告在H市的購買認定書簽訂時間為2016年10月2日，根據(jù)認定書約定，正式合同簽訂時間為2016年10月9日，在簽訂合同時，原告需支付首付款或全部房款。因此，從時間上分析，原告在H市購房及應(yīng)支付房款時間均在2016年10月20日即本案被告王某需付首付款之前，故即使被告未能在該約定時限內(nèi)支付首付款，實際也不影響原告在H市的購房，原告的行為并不構(gòu)成根本性違約。

（作者單位：浙江省天臺縣人民法院，浙江 臺州 317200）