改革開放40年：紅“樓”夢的變遷史

宋慧芳

深圳市委、市政府立即決定再跨一大步，舉行公開拍賣。

在改革開放的第9個年頭，1987年12月1日，在中國特區(qū)深圳首次揭開公開拍賣土地使用權(quán)的面紗，此次土拍過程共持續(xù)了17分鐘，原深房公司總經(jīng)理駱錦星代表公司以525萬競得東曉花園地皮。這一“拍”，讓中國土地商品化實現(xiàn)了歷史性的突破。這一場拍賣，破天荒的將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，這是對傳統(tǒng)土地管理體制的重大突破，引起了國內(nèi)外極大的關(guān)注。

次日，國內(nèi)和香港各大報紙差不多均在頭版報道：“這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標(biāo)志著中國大陸的改革開放進(jìn)入了歷史新時期，是市場經(jīng)濟的一個里程碑?！?/p>

僅僅兩個多月后，福州敲響了“第二槌”。1988年2月11日上午，福州以458萬元成功拍出五四路一塊寫字樓用地，這是國內(nèi)首次向外商公開拍賣土地使用權(quán)。

1988年4月12日，第七屆全國人大第一次會議修改了《中華人民共和國憲法》有關(guān)條例，將原來《憲法》中禁止出租土地的“出租”二字刪去，并規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！苯又锻恋毓芾矸ā芬舶创诉M(jìn)行了相應(yīng)的修改，規(guī)定“國有土地和集體土地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓，國家依法實行國有土地有償使用制度”。自此，我國的土地的禁錮終于完全放開。

房地產(chǎn)專家、原中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長王平認(rèn)為，這是中國土地商品化的歷史性突破，沒有那“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產(chǎn)市場。同時，國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓政策的推行，實現(xiàn)了國家對城市土地所有權(quán)使用經(jīng)濟價值，同時，為土地這一生產(chǎn)要素進(jìn)入市場流通奠定了政策基礎(chǔ)，也為政府的財政收入做出了貢獻(xiàn)。

不過，王平指出，雖然有了“一拍”、“一改”，但從1987年直到2001年國家住房貨幣化改革之前，深圳的土地拍賣進(jìn)展并不順利。據(jù)《1997年深圳房地產(chǎn)年鑒》顯示，截止1996年底，深圳市國土部門共簽訂出讓0.7%。從1987年-1998年11月間，深圳通過拍賣出讓土地僅有7宗，與2001年后每年都超過10宗拍賣地相比，有天壤之別。

房改序幕拉開

仿佛是和南方經(jīng)濟特區(qū)深圳遙相呼應(yīng)，北方海濱城市煙臺在1987年率先打響了全國房改“第一槍”。

新年的第一天，煙臺市住房制度改革開始模擬運行。同日，《中華人民共和國土地管理法》正式實施。第二天，國家計委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計劃。

1985年，結(jié)束長達(dá)近20年在電子工業(yè)領(lǐng)域和中國殘疾人福利基金會的工作生涯后，俞正聲就任煙臺市委副書記，并從1987年開始擔(dān)任煙臺市委副書記、市長。就在俞正聲上任后不久，煙臺率先展開新中國成立以來最關(guān)鍵的住房制度改革，重?fù)?dān)落在了俞正聲及當(dāng)時煙臺市政府的肩上。

“當(dāng)時之所以選擇煙臺，有幾個原因：城市是中等規(guī)模、公房比例較高、經(jīng)濟條件較好、改革意識強烈等。”業(yè)內(nèi)專家回憶道。

一直以來，俞正聲對住房制度改革的堅定態(tài)度和不斷推動，來自于最初對改革必要性的深刻認(rèn)識。他表示，改革開放以來，國家和企業(yè)用于住宅的投資約占國家基本建設(shè)總額的百分之十幾，這么大的投資回收不了，嚴(yán)重拖了經(jīng)濟建設(shè)的后腿。

1987年8月1日，煙臺市以“提租發(fā)券，空轉(zhuǎn)起步”為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案，經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)實行，成為我國城市住房制度改革試點城市中第一個出臺的方案。這一改革，向住房商品化目標(biāo)邁出了關(guān)鍵的第一步?！吨袊?jīng)濟信息》記者通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，其基本模式是，煙臺將公房租金從原來的0.10元/平方米左右，提高到1.28元/平方米的準(zhǔn)成本水平?？紤]到大幅提租老百姓承受不了，煙臺同時按標(biāo)準(zhǔn)工資23.5%的系數(shù)給租住公房職工發(fā)放住房補貼券。

這一改革向住房商品化目標(biāo)邁出了關(guān)鍵的第一步。

也正是從1987年8月1日這一天起，煙臺市出現(xiàn)了大房換小房，租房要買房的新動向，1987年10月22日舉辦的煙臺市區(qū)住宅交易調(diào)換大會，更把煙臺人住房商品化的觀念深化了一層?！皬脑缙唿c到晚八點，人流如潮水一般涌入煙臺工人文化宮內(nèi)，會場掛著數(shù)以萬計的買房換房條幅，連四周臨時拉起的250平方米的篷布也被見縫插針地貼滿了買房換房的公告，交易大會會期四天?！睋?jù)當(dāng)?shù)鼐用耜悷x回憶。

“也就是在這次住宅交易條款大會上，我買到了自己的房子，當(dāng)時的激動與喜悅真的是無以言表，從此我有了自己的房子，來得如此之快，有些難以置信，以至于晚上睡在床上都還在心里一遍又一遍的問，這房子真的是屬于自己嗎？”陳煥義說。

1987年11月，煙臺市城市住房制度改革方案在芝罘區(qū)正式實施，1995年10月《煙臺市深化住房城鎮(zhèn)住房制度改革方案》出臺，標(biāo)志著煙臺市城鎮(zhèn)住房制度改革全面深化，舊的住房福利性分配體系逐步廢止。

對于煙臺打響的全國房改“第一槍”，更多業(yè)內(nèi)人士都給予極高的評價和認(rèn)可。在總結(jié)房改的思路上，俞正聲曾對外明確表示，“住房改革的思路還是鄧小平同志在1980年那次重要談話中所講的，主要內(nèi)容是新房老房都要出售，可以分期付款，提高房租，被低收入者補貼”。

1988年1月15日至18日，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開，時任國務(wù)院秘書長的陳俊生宣布；“住房制度改革從現(xiàn)在起正式列入中央和地方的改革計劃，并在全國分期分批展開?！蓖?月，國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。方案的出臺，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入全面試點階段。至此，我國掀起第一輪房改熱潮。

調(diào)整中緩慢推進(jìn)

從實際情況來看，現(xiàn)代意義的中國房地產(chǎn)市場的啟動應(yīng)該始于1989年。當(dāng)時，基本上是國有企業(yè)一統(tǒng)天下，所建項目也大都為關(guān)聯(lián)的國家機關(guān)、企事業(yè)單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。

1989年2月15日，北京首次公開出售商品房，揭開了住房商品化的大幕，北京市房地產(chǎn)交易所門未開，已有上千人等候，這里有住房困難戶，有些屬于觀望者，這次出售商品房350套，每平方米最高2000元，且都是黃金地段，350套商品房，僅有250套房被登記預(yù)訂。

1989年6月，天津川府新村，無錫沁園新村，濟南燕子山——建設(shè)部第一批三個“城市住宅小區(qū)試點”已建成，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，參觀考察者絡(luò)繹不絕，三個小區(qū)成為那個階段中國住宅建設(shè)的樣板。

隨著建設(shè)部試點規(guī)模不斷擴大，在此后的十年里，第二、第三、第四、第五批城市住宅小區(qū)建設(shè)試點工作先后在全國范圍內(nèi)鋪開，同時，各省、自治區(qū)、直轄市也相繼進(jìn)行了省級試點工作。至1999年，全國部級試點小區(qū)108個，省級試點小區(qū)420個，建筑面積約為8400萬平方米，分布在全國27個省、自治區(qū)、直轄市。

1992年，鄧小平同志南巡深圳視察后，發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟建設(shè)之后城市的面貌有了翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，他認(rèn)為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值得向全國推廣。于是由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市。但時間不長，海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴(yán)重的泡沫。

1993年時任國務(wù)院副總理的朱镕基到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。于是他發(fā)表講話：宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏調(diào)控意見》16條強力調(diào)控措施。中國樓市的“第一個黃金十年”（1984—1993年），隨著“國16條”的橫空出世，畫上句點。針對房地產(chǎn)出臺的16條調(diào)控措施，首次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行大規(guī)模清理整頓，中國的第一個房地產(chǎn)泡沫（海南）隨之破滅，也因此中國的第一批地產(chǎn)人誕生（潘石屹、馮侖、易小迪、王功權(quán)等）。

多個城市房地產(chǎn)泡沫的相繼破裂，使我國樓市在經(jīng)過巔峰后，迅速跌入谷底，步入嚴(yán)冬。經(jīng)歷過波折，方能見彩虹，1994年，我國頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)法制逐步成熟，地產(chǎn)、房產(chǎn)分開立法逐步走向房地產(chǎn)一體化立法。

不過，銀根收緊后使剛剛起來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，造成的結(jié)果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。

商品房進(jìn)入視野

相對于那些因房地產(chǎn)泡沫破裂而近乎絕望、欲哭無淚的人，提前從海南逃出來的馮侖、潘石屹等六個合伙人則氣定神閑，尋找著下一個機會。

直到1997年，亞洲金融危機爆發(fā)不久，我國宣布實行宏觀政策重大轉(zhuǎn)向，其中包括實施積極的財政政策。在擴大內(nèi)需的過程中，迫切需要一個活躍的房地產(chǎn)市場。而當(dāng)時的中國房地產(chǎn)市場還處于起步階段，對中國內(nèi)需的帶動作用還處于促進(jìn)和形成階段。當(dāng)時掌控中國經(jīng)濟大局的朱镕基副總理高瞻遠(yuǎn)矚，盯上了住宅建設(shè)，他認(rèn)為必須盡快啟動住宅消費，用它來拉動中國經(jīng)濟。自此，房改進(jìn)入籌備和研討階段。

隨著國家對于房改的積極作為，很多開發(fā)商卻在1998年上半年都熬不下去，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年6月左右，政策面開始發(fā)生變化，國家出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策。在新中國延續(xù)了近半個世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，開始向住房分配貨幣化過渡，市場化的“商品房”成為城市住房建設(shè)的主題。這意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。

盡管前有國發(fā)23號文吹響終結(jié)福利分房的號角，后有國發(fā)10號文提供實施方案，但實際上福利分房的末班車并沒有在1998年駛?cè)虢K點。在購買了自己的住房兩年后，北京某事業(yè)單位28歲的職工陳康有些后悔了。原因是只有五年工齡的陳康眼看在本單位“最后一次福利分房”中無望，在女友的嗔怪下，一狠心在北京經(jīng)濟適用房的樣板——回龍觀小區(qū)購買了經(jīng)濟適用房。盡管位置偏遠(yuǎn)，但是小區(qū)規(guī)劃完整，且單位售價不高，才2000多元。女友很滿意，同事們也對他小小年紀(jì)就當(dāng)上了“業(yè)主”很是艷羨。可是沒想到，福利分房的“末班車”猶未了，在市區(qū)好得多的多的地段，有些單位各種方式建房、“分房”仍在繼續(xù)。新建的房子向職工出售時大大低于市價。相比之下，當(dāng)初搶購場面頗為火爆的天通苑、回龍觀的房子在二級市場的售價反而時有貶抑。

這不僅僅是北京市特有的現(xiàn)象，而且也是全國范圍內(nèi)現(xiàn)實的縮影。然而，改革的實踐并未能按照理論的設(shè)計運行，在相當(dāng)長的時間里，各種準(zhǔn)福利性質(zhì)的“分房”又改頭換面地登上歷史舞臺。

一種由單位在自有土地上建設(shè)，并以低于市場價格的低價售給內(nèi)部職工的房子，當(dāng)時的單位都稱之為“單位自建經(jīng)濟適用房”。但房產(chǎn)商認(rèn)為，再此面具之下的仍是一張“福利分房”的老面孔。部分業(yè)內(nèi)專家在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時指出，從1998年以來，官方的政策始終為這種住房“留有口子”。改革設(shè)計者在提出住房貨幣化目標(biāo)的同時，即提出可以“發(fā)展集資建房和合作建房”，以保證大多數(shù)中低收入家庭的住房需求。

但令政策制定者始料未及的是，這個善良愿望卻在不斷演變中，開始被逐漸膨脹的部門利益所置換，發(fā)展成后來的“準(zhǔn)福利房”。至2003年，不同種類的以經(jīng)濟適用住房名義報批立項、由單位自行建造并定向出售的住房，已逐漸形成一定規(guī)模。

也許是看到了集資建房的種種危害，2003年，國務(wù)院在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，要求任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

2006年8月，建設(shè)部聯(lián)合監(jiān)察部、國土資源部發(fā)布《制止違規(guī)集資合作建房的通知》，叫停黨政機關(guān)集資建房。

廣大的平民百姓沒有任何特權(quán)可以享受，他們只能到市場上去花錢購房，拓展“生存空間”。自1998年開始，越來越多的家庭搬出了合住的大雜院，告別了筒子樓里陰暗潮濕的過道。改變在不經(jīng)意間發(fā)生，單位不分房了，只好買商品房；買不起，可以分期付款……不知不覺間，人們開始了透支性消費，“花明天的錢，圓今日的夢”。

于是1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。2003年到達(dá)高峰，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關(guān)注的焦點。

建立長效機制

無論從哪一個角度看，中國部分城市房價過高是一個不爭的事實。不僅是普通老百姓買不起房子，中等收入群體也感覺很吃力。在高房價的擠壓下，越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財富，甚至是幾代人的積蓄，這已經(jīng)成為了社會不可承受之重。

2004年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主?；仡欉^去的經(jīng)驗，國內(nèi)宏觀調(diào)控在預(yù)期管理上總是不盡如人意，從2008年次貸危機后，經(jīng)濟增長乏力，實行寬松政策，經(jīng)濟不見起色，在配合以房地產(chǎn)寬松，最后房價快速上行。而后又再重拳調(diào)控。再陷入緊縮，經(jīng)濟停滯，再次啟動寬松，祭出房地產(chǎn)。久而久之，中國房地產(chǎn)始終在“寬松-調(diào)控”之間進(jìn)行循環(huán)，且房價越調(diào)越高。

鑒于全國房價高居不下的狀態(tài)，從2016年開始，中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)整更加合理。在當(dāng)年的中央經(jīng)濟工作會議上，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一說法在黨的十九大報告中再次被強調(diào)。2017是中國住房制度改革的又一重要轉(zhuǎn)折點，啟動了租購?fù)瑱?quán)、租售并舉、集體土地試建設(shè)租賃房等，被業(yè)內(nèi)視為“二次房改”。

前不久，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)撰文稱，“中國房地產(chǎn)目前面臨的諸多難題，靠調(diào)控是無法解決的……當(dāng)房地產(chǎn)的主要矛盾已經(jīng)進(jìn)入到市場快速發(fā)展與制度建設(shè)的滯后之間矛盾的時候，通過啟動二次房改，對阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的諸多制度障礙予以消除，是唯一的選擇。”

自2010年以來，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)至少經(jīng)歷了3輪調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售限制越來越嚴(yán)厲，對房地產(chǎn)市場的干預(yù)程度越來越深。其主要調(diào)控手段經(jīng)歷了從限購、限貸、限價、限售不斷升級的四個階段。

經(jīng)過近兩年來嚴(yán)厲的調(diào)控，目前我國的房地產(chǎn)市場接近凍結(jié)狀態(tài)，房價維持穩(wěn)定，成交比較清淡。但目前的地產(chǎn)調(diào)控仍然面臨著政策持續(xù)性的問題，這是因為過去常用的調(diào)控手段多為通過限購、限貸等方式，從需求側(cè)著手調(diào)控，無法從根本上解決房地產(chǎn)市場的供需矛盾。因而往往只能持續(xù)1-2年時間。從實際效果來說，調(diào)控效果并不理想，尤其是一線城市房價漲幅巨大，從2010年6月到2016年11月，一線城市（北上廣深）百城住宅平均價格上漲了94%，接近翻番。我國對建立房地產(chǎn)長效機制的需求非常迫切。

“租購并舉”是我國房地產(chǎn)長效機制中的核心政策，國家政策大力推動為住房租賃行業(yè)的崛起帶來大機遇，當(dāng)前并不發(fā)達(dá)的租賃市場和較低的機構(gòu)化滲透率水平也為未來住房租賃巨頭的誕生提供了大機會。我們相信，這個行業(yè)目前正在蓬勃發(fā)展的初期，雖然還有很多問題需要后期在實際操作中不斷改進(jìn)完善，但其確確實實可以解決目前住房市場中的最大痛點，屬于產(chǎn)業(yè)空間巨大與政策高度很高的雙擊選擇。

對于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會委員朱中一在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時指出，“要正確處理住房的經(jīng)濟屬性與民生屬性的關(guān)系，突出其民生屬性，以滿足新市民（包括原市民中新參加工作和新成家的市民）的住房需求為主要出發(fā)點，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，協(xié)調(diào)推進(jìn)與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作；建立健全基礎(chǔ)性制度和長效機制，繼續(xù)實施并完善差別化調(diào)控，落實地方主體責(zé)任，堅持因地因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，讓更多市民安居宜居?！?/p>