征地拆遷建(構(gòu))筑物測(cè)繪中的技術(shù)難點(diǎn)與分析

王振

(珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519000)

1 引 言

隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，城市的建設(shè)規(guī)模越來越大，一些原來在城市邊緣的農(nóng)村也被高樓大廈包圍進(jìn)來，成為城市的一部分。城中村成為低收入群體在城市生存的聚集地，同時(shí)由于規(guī)劃的落后甚至沒有規(guī)劃，城中村存在各種各樣的問題，各種建筑私搭亂建、交通混亂、排水不暢、電線雜亂、治安落后等問題突出，同時(shí)隨著城區(qū)的建設(shè)用地越來越緊張，城中村的存在已成為城市發(fā)展的一種障礙。越來越多的城市啟動(dòng)了城市更新工作，對(duì)城中村進(jìn)行征地拆遷。由于涉及村民的切身利益，城中村的拆遷是一項(xiàng)極其煩瑣、極其困難的事情，需要政府各部門的密切配合，此時(shí)測(cè)繪部門的作用尤其重要，只有通過測(cè)繪部門細(xì)致精確的測(cè)繪工作，才能確定各種建(構(gòu))筑物補(bǔ)償?shù)拿娣e，為后續(xù)的拆遷補(bǔ)償工作提供必要的技術(shù)依據(jù)。本文主要從技術(shù)方面對(duì)征地拆遷測(cè)繪中遇到的各種問題進(jìn)行分析以引起相關(guān)從業(yè)人員的重視，從而更好更快地解決現(xiàn)實(shí)中遇到的難題。

2 測(cè)繪中的技術(shù)難點(diǎn)及分析

2.1 測(cè)繪內(nèi)容及范圍與商品房測(cè)繪有較大不同

征地拆遷由于其特殊性，與商品房測(cè)繪有著較大不同，商品房按照建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按圖紙施工，各建筑結(jié)構(gòu)功能清晰明了，測(cè)繪人員需嚴(yán)格按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)符合面積計(jì)算規(guī)則的部分進(jìn)行施測(cè)，需區(qū)分套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積，遵循誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t將公攤建筑面積分配給各套內(nèi)建筑面積，形成完整的各產(chǎn)權(quán)建筑面積。對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中明確不符合計(jì)算面積的部位比如層高 <2.20 m的部分不進(jìn)行測(cè)量。而征地拆遷測(cè)繪前首先需要與委托方明確哪些項(xiàng)目需要進(jìn)行測(cè)繪，哪些項(xiàng)目是無法通過測(cè)繪進(jìn)行確定的。需要測(cè)繪的項(xiàng)目要提供哪些最終數(shù)據(jù)給委托方，幫助其與村民在補(bǔ)償計(jì)算時(shí)使用。對(duì)于被征地村民來說，有些建(構(gòu))筑物雖然達(dá)不到計(jì)算建筑面積的條件，但是村民在建設(shè)時(shí)付出了資金成本，在征地補(bǔ)償時(shí)需要被計(jì)算進(jìn)去，因此在進(jìn)行征地拆遷測(cè)繪時(shí)需對(duì)此部分進(jìn)行單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)計(jì)算。比如層高低于 2.20 m的房屋，村民自己搭建的鐵皮棚，伸出建筑主體的水泥雨篷，院內(nèi)鋪設(shè)的水泥地、地磚地面，磚砌院墻等各種構(gòu)筑物。有些項(xiàng)目雖然在征地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi)，但不能通過測(cè)繪手段進(jìn)行確定，此種情況需區(qū)別對(duì)待，比如建筑物的裝修程度，各種果樹的品種、樹齡，魚塘內(nèi)魚苗的品種數(shù)量等不宜在測(cè)繪報(bào)告中體現(xiàn)，需有其他專業(yè)人員進(jìn)行判定，但測(cè)繪時(shí)可對(duì)青苗的種植面積及魚塘的范圍進(jìn)行測(cè)定。無法進(jìn)行測(cè)定的不表示，如地下化糞池的面積、地下水池的體積、手搖水井的深度等，如需在成果報(bào)告中表示，僅可表示其數(shù)量。

因此，由于征地拆遷的特殊性，在作業(yè)開展前需對(duì)甲方的需求進(jìn)行了解，并根據(jù)甲方的需求制定詳盡的技術(shù)設(shè)計(jì)書，此技術(shù)設(shè)計(jì)書需得到甲方的認(rèn)可后才可有針對(duì)性地開展下一步的測(cè)繪工作。

2.2 測(cè)繪實(shí)體外業(yè)施測(cè)困難且缺少施工圖紙的比對(duì)

由于城中村建筑的復(fù)雜性、外業(yè)施測(cè)時(shí)存在較多困難：

(1)城中村房屋經(jīng)常依據(jù)地形地勢(shì)為達(dá)到面積利用最大化任意建造，有較多的不規(guī)則形狀房屋。

(2)房屋建筑較為密集，有較多建筑物是緊挨在一起的，不易判斷建筑外輪廓。如圖1所示，在主建筑的外圍，村民又加建了許多的附屬房屋與主房緊挨在一起，并對(duì)主房的部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改造，加裝了玻璃框架圍護(hù)，此種情況下會(huì)對(duì)各房屋結(jié)構(gòu)的外輪廓判斷造成困難。

圖1城中村建筑物示意圖一圖2城中村建筑物示意圖二

(3)城中村房屋多為出租屋，多數(shù)房間不能有效通達(dá)，有許多尺寸不能直觀方便地測(cè)量，需綜合多處測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行判定。如圖2所示，為村民自建的兩棟較高層的建筑，兩棟建筑靠得很近，測(cè)量員很難在建筑物夾縫中進(jìn)入測(cè)量，且房屋多數(shù)已出租給外來人口，在內(nèi)部也很難對(duì)建筑進(jìn)行完整的測(cè)量，此種情況下，測(cè)量員需綜合建筑外圍測(cè)量數(shù)據(jù)、建筑內(nèi)部測(cè)量數(shù)據(jù)、建筑屋頂測(cè)量數(shù)據(jù)綜合進(jìn)行判定分析，有時(shí)測(cè)量員甚至需要使用全站儀測(cè)量建筑物的各點(diǎn)位相對(duì)位置進(jìn)行輔助驗(yàn)證。

圖3 城中村建筑物分布示意圖

(4)多處尺寸需在室外使用激光測(cè)距儀進(jìn)行測(cè)量，由于城中村建筑的雜亂性以及各種室外堆積物的遮擋，測(cè)距儀發(fā)出的激光容易在途中被錯(cuò)誤的物體反射從而顯示距離有誤，且不易被察覺。圖3為廣東省珠海市某城中村的建筑物分布圖，由圖3可見村內(nèi)建筑物排列極不規(guī)則，且大部分建筑物之間通道較為狹小，在現(xiàn)場又由于多數(shù)通道或堆放雜物，或長有樹木花草，會(huì)對(duì)激光測(cè)距儀發(fā)射出的激光束產(chǎn)生錯(cuò)誤的反射從而得出錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)。

(5)村民住宅在施測(cè)時(shí)都無法提供施工圖紙，施工圖紙主要用來表示房屋的規(guī)劃位置、外部造型、內(nèi)部布置、細(xì)部構(gòu)造等，若有施工圖紙進(jìn)行比對(duì)，在測(cè)量的邊長與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)邊長不一致時(shí)，可進(jìn)行重點(diǎn)檢查復(fù)測(cè)，以減少出錯(cuò)率。由于城中村房屋沒有施工圖紙的比對(duì)，加之外業(yè)施測(cè)環(huán)境差，增大了數(shù)據(jù)出錯(cuò)的概率。

因此外業(yè)人員外業(yè)測(cè)繪時(shí)必須小心謹(jǐn)慎，為了避免產(chǎn)生粗差以及對(duì)每條邊長進(jìn)行必要的檢查，對(duì)每個(gè)尺寸需至少測(cè)量兩次，對(duì)建筑物必須完整測(cè)繪，形成尺寸閉合環(huán)，進(jìn)行有效的多余尺寸檢核。每棟建筑物拍攝2～4張不同角度的照片，其他測(cè)量的附屬物也需進(jìn)行拍照登記。

2.3 測(cè)繪所依據(jù)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不能完全適應(yīng)建筑現(xiàn)狀

目前，房產(chǎn)測(cè)繪執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000，由于國家發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)文件主要考慮的是通用性和概括性，規(guī)范的制定不能考慮到全國的各種情況，不能面面俱到，在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚，個(gè)別解釋也不是很清晰，對(duì)某些具體細(xì)節(jié)及實(shí)際工作中遇到的一些特殊情況并沒有詳細(xì)規(guī)范和具體說明，對(duì)一些新問題和一些特殊問題還沒有觸及，尤其是城中村房屋的建設(shè)沒有經(jīng)過有關(guān)政府部門的審批，建設(shè)存在隨意性，主體建筑的外圍又有搭建的其他建筑，錯(cuò)綜復(fù)雜?，F(xiàn)城中村拆遷測(cè)繪中遇到較多的問題有以下幾種：

(1)有柱走廊、無柱走廊、不封閉陽臺(tái)的區(qū)分，如圖4所示。在外業(yè)測(cè)繪中經(jīng)常會(huì)遇到以上幾種常見的結(jié)構(gòu)樣式，由于沒有施工圖標(biāo)明以上結(jié)構(gòu)部位的名稱，需外業(yè)人員現(xiàn)場自己判斷，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中僅明確規(guī)定與房屋相連的有柱走廊按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。判定為有柱走廊還是不封閉陽臺(tái)對(duì)面積計(jì)算影響較大。

圖4走廊與陽臺(tái)形式

(2)有柱走廊與無柱走廊的區(qū)分，如圖5所示。墻體支撐是否可等同于有柱，只有兩端有柱是否可算有柱走廊？《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定有柱走廊按其柱外圍水平投影面積計(jì)算，而無柱走廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。顯然(b)圖比(a)圖中的圍護(hù)更充分，而(a)圖卻更容易被判定為有柱走廊，若將(a)圖中的虛線區(qū)域判定為有柱走廊計(jì)算全面積，而圍護(hù)更充分的(b)圖判定為無柱走廊計(jì)算一半面積是不合理的，也無法說服村民。

圖5 走廊形式

(3)對(duì)于“一棟多戶的房屋戶型與結(jié)構(gòu)相同而陽臺(tái)封閉情況不同”的處理。一棟建筑內(nèi)的各戶型建成之時(shí)完全相同，后由于入住之后有些家庭將陽臺(tái)用窗體封閉，形成封閉陽臺(tái)結(jié)構(gòu)，而造成面積計(jì)算不同，并且會(huì)因?yàn)樘變?nèi)建筑面積發(fā)生變化而對(duì)公攤建筑面積的分?jǐn)偖a(chǎn)生影響。此種情況下若按現(xiàn)狀計(jì)算并進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，易引起未?duì)陽臺(tái)封閉住戶的不滿，給委托方與住戶的拆遷補(bǔ)償談判增加困難。

當(dāng)建筑現(xiàn)狀不能使用現(xiàn)有的國家測(cè)繪規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判定或判定有異議時(shí)，需要測(cè)繪人員在國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以外尋找地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行輔助判斷。在現(xiàn)有的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000基礎(chǔ)上，很多地方出臺(tái)了自己本地的地方標(biāo)準(zhǔn)，如《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》的補(bǔ)充規(guī)定(京國土房管辦字(2000)第428號(hào))、深圳市《房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG/T 22-2006)、《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》(武房產(chǎn)[2004]115號(hào))，這些地方標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000和國家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的實(shí)施細(xì)則，是對(duì)國家標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化，因此，測(cè)繪技術(shù)人員在本地還沒有出臺(tái)地方標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可在取得本單位技術(shù)負(fù)責(zé)人同意時(shí)參照其他地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.4 技術(shù)操作流程分析

由于征地拆遷測(cè)量涉及的房屋眾多，作業(yè)區(qū)域廣，再加上參與的測(cè)繪作業(yè)人員多，技術(shù)力量參差不齊，若沒有行之有效的作業(yè)技術(shù)流程，很容易造成測(cè)繪成果標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，質(zhì)量不穩(wěn)定，對(duì)客戶造成經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)本單位造成名譽(yù)損失及產(chǎn)生不必要法律糾紛。結(jié)合珠海市測(cè)繪院多年的征地拆遷測(cè)量經(jīng)驗(yàn)，建議作業(yè)流程如圖6所示。

圖6 征地拆遷測(cè)繪測(cè)量工藝流程圖

本作業(yè)流程的優(yōu)勢(shì)在于特別注重在合同簽訂前與甲方的溝通協(xié)商，通過溝通明確甲方的需求以及本單位在技術(shù)能力范圍內(nèi)能提供的測(cè)量成果。對(duì)于哪些需要測(cè)量、哪些無法通過測(cè)繪獲取數(shù)據(jù)需達(dá)成一致。經(jīng)與甲方充分的協(xié)商后依據(jù)相關(guān)的國家測(cè)繪規(guī)范制定技術(shù)設(shè)計(jì)書。技術(shù)設(shè)計(jì)書經(jīng)過甲方的簽字蓋章認(rèn)可后，需組織參與項(xiàng)目的測(cè)繪人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證成果的質(zhì)量。正式作業(yè)前對(duì)技術(shù)協(xié)商及技術(shù)培訓(xùn)的重視是本測(cè)量作業(yè)流程的關(guān)鍵所在。

3 結(jié)語及建議

征地拆遷測(cè)繪是城市測(cè)量中一項(xiàng)重要的組成部分，其測(cè)量成果涉及眾多人的切身經(jīng)濟(jì)利益，又極易引起法律糾紛。由于其復(fù)雜性及敏感性，作業(yè)前需充分做好前期準(zhǔn)備工作，嚴(yán)格按作業(yè)流程作業(yè)。同時(shí)各地方政府應(yīng)在國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上積極制定適用于本地實(shí)際情況的地方標(biāo)準(zhǔn)。使測(cè)繪工作在任何情況下都能做到有法可依。