貨幣潮退，哪些城市在“裸泳”？

譚保羅

在2017年的“520大調(diào)控”之后，中國(guó)樓市長(zhǎng)期缺少“熱點(diǎn)”。

但現(xiàn)在有了。

9月和10月，多個(gè)二線、三線城市的土地拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)流拍。出現(xiàn)流拍的城市有安徽合肥、江蘇蘇州、浙江臺(tái)州、廣東中山等地。這些城市要么是集聚全省資源的省會(huì)，要么位于東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的地級(jí)市，出現(xiàn)流拍的確給市場(chǎng)帶來了不小的震動(dòng)。

不過，此前早已出現(xiàn)一線城市的土地流拍。7月，上海中心城區(qū)楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，就有一塊土地流拍。當(dāng)時(shí)竟沒有房企報(bào)名，十分罕見。

在大調(diào)控的背景之下，一二三線城市都難逃出現(xiàn)流拍的命運(yùn)?？雌饋?，這只是一個(gè)政策周期的問題。

其實(shí)不然，不同城市的命運(yùn)正在加快分化，而且缺少逆轉(zhuǎn)的可能。那么，在信貸狂潮退潮之后，誰(shuí)將最先成為“裸泳者”？

流拍是種“傳染病”

2018年的流拍，遍布一二三線城市。

7月，上海主城區(qū)楊浦一塊住宅用地的流拍頗為引人注目。按照公開信息，該地塊無疑是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，位于上海東北部?jī)纱蟪菂^(qū)楊浦和虹口交界，在內(nèi)環(huán)之內(nèi)，而且臨近三條地跌線路，起拍價(jià)46億元，折合樓板價(jià)約6萬元/平方米。但結(jié)果是，沒有房企報(bào)名。

除了上海這樣的一線城市，二線城市的流拍更不稀奇。在安徽合肥10月的一場(chǎng)土地拍賣中，六塊地中兩塊流拍。

合肥是中國(guó)二線樓市漲跌狂飆的一個(gè)縮影。合肥作為安徽省省會(huì)，和鄰省江蘇省會(huì)南京的樓市差距一直很大。2008年，南京樓市已經(jīng)每平方米過萬，但合肥只有3000元～5000元。直到2015年，合肥房?jī)r(jià)才突破萬元。

2016年，合肥的房?jī)r(jià)漲幅終于揚(yáng)眉吐氣，一度上漲超過40%。有人通過比較稱，合肥在某個(gè)時(shí)間段的同期漲幅“居全球首位”。但2018年過去的三個(gè)季度，無論從市場(chǎng)成交情況，還是地產(chǎn)商拿地?zé)崆閬砜矗戏蕵鞘卸济黠@降溫。流拍，只是一個(gè)縮影。

另一座二線城市蘇州，同樣出現(xiàn)了流拍。近期一次拍賣中， 8宗地塊中的2宗流拍，在成交的6宗里面，5宗底價(jià)成交，僅有1宗地塊溢價(jià)拍出。

在江蘇樓市，蘇州均價(jià)位居全省老二，落后于南京，但大幅領(lǐng)先于其他地級(jí)市。在2016年的房?jī)r(jià)狂飆中，蘇州也大幅上漲。一種分析是，上海購(gòu)房客的“外溢效應(yīng)”推漲了蘇州房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在，蘇州明顯降溫。除了面對(duì)樓市的溫吞之外，作為外資、臺(tái)資重鎮(zhèn)，蘇州也面臨制造業(yè)撤資的問題。

除了合肥、蘇州，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的廣東中山市，也在10月份出現(xiàn)了土地流拍。分析認(rèn)為，這一地塊流拍的原因很大程度是地塊不佳，一是不規(guī)則，二是太小，不利于提升住宅的美觀和舒適度，因而開發(fā)價(jià)值打折。

流拍總有理由，但可以肯定的是，現(xiàn)在的中山樓市已不再那么火爆。2016年，深圳樓市暴漲。由于“深中通道”開通之后，將大幅縮減中山、深圳通勤時(shí)間，這種預(yù)期直接拉動(dòng)了中山房?jī)r(jià)對(duì)深圳房?jī)r(jià)的跟隨性大漲。

在三線城市，流拍更不是新聞。比如，在臺(tái)州、郴州等地級(jí)市，近期流拍的土地在當(dāng)?shù)囟妓闶菢O佳的地塊，有的位于新興的開發(fā)區(qū)副中心，而有的則臨近國(guó)家地質(zhì)公園，風(fēng)景秀麗，且距離市區(qū)不遠(yuǎn)。

流拍是會(huì)傳染的，這背后是市場(chǎng)信心的轉(zhuǎn)變。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國(guó)300座城市共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，這一面積約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

顯然，2018年是轉(zhuǎn)變的關(guān)口。

信心在迅速分化

市場(chǎng)信心的變化，源自兩方面因素。一是地方政府的調(diào)控，特別是一二線城市前所未有的嚴(yán)格限購(gòu)和限貸；二是貨幣大環(huán)境的變化，以及去杠桿的推進(jìn)。

一線城市的流拍，很大程度是因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)政策的因素，而不是市場(chǎng)對(duì)這些城市預(yù)期的扭轉(zhuǎn)所致。

2017年的“520大調(diào)控”之后，一些城市的限貸、限購(gòu)措施還在不斷加碼。以深圳為例，市場(chǎng)流行的一份文件稱，該市將對(duì)有房貸記錄且離婚2年以內(nèi)申請(qǐng)按揭的，按照第二套的標(biāo)準(zhǔn)政策，即首付比例由5成提高至7成，利率按照二套利率。該文件并沒有得到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的公開確認(rèn)，但不容置疑的是，“520大調(diào)控”之后，深圳樓市的調(diào)控從未有半點(diǎn)松動(dòng)。

除了地方政府的調(diào)控之外，中央層面的貨幣供應(yīng)增速也在放緩。從2017年11月開始，中國(guó)的M2增速就開始出現(xiàn)連續(xù)下降，2018年早已跌破10%（以前都在10%以上），而到了9月，這個(gè)數(shù)字只有8.3%。

形象來說，過去幾年，中國(guó)樓市的暴漲戰(zhàn)車有兩臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)，一是地方政府在土地財(cái)政之下對(duì)樓市的縱容，二是金融體系不斷的貨幣創(chuàng)造。但如今，這兩臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)都正在受到前所未有的約束，而這種約束以前從未發(fā)生，這無疑極大地影響了樓市參與者的預(yù)期。

這些參與者有剛需者、投資者、地產(chǎn)商，當(dāng)然也有地方官員和金融界人士。他們都深信，中國(guó)樓市正在發(fā)生一場(chǎng)前所未有的巨變。那么，這場(chǎng)巨變將是什么樣的？

與其說巨變，不如說是分化。一二三線城市都出現(xiàn)流拍，看似所有城市都無法逃脫“政策周期”，但這只是表面現(xiàn)象，不同城市的流拍原因有著非常大的區(qū)別。這種區(qū)別，透露了中國(guó)樓市未來分化的關(guān)鍵線索。

《南風(fēng)窗》記者分析這些流拍地塊的公開信息發(fā)現(xiàn)，一線城市的流拍，很大程度是因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)政策的因素，而不是市場(chǎng)對(duì)這些城市預(yù)期的扭轉(zhuǎn)所致。

以上海楊浦區(qū)流拍的地塊為例，政策因素是流拍一大原因，出讓文件對(duì)該地塊有兩點(diǎn)限制：一是政策性住房的配套，競(jìng)得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無償移交；此外，還要自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房。二是戶型限制，要求中小套型比例不低于80%。

對(duì)開發(fā)商來說，這兩點(diǎn)限制無疑會(huì)拉低房屋建成后的單價(jià)和出貨速度。無論是投資性需求，還是剛需，或者改善性需求，都會(huì)受到這兩點(diǎn)限制的影響。

但和上海不同，其他一些二線、三線城市流拍的地塊則限制較少，而且就區(qū)位來說也屬于比較優(yōu)質(zhì)地塊。它們的流拍，更多不是政策限制，而是其他更重要的因素。

從房地產(chǎn)商的角度來看，由于調(diào)控的繼續(xù)推進(jìn)，品牌地產(chǎn)商從一線到二三線的“下沉戰(zhàn)略”開始放緩。此外，二三線城市當(dāng)?shù)氐谋就恋禺a(chǎn)商則以中小地產(chǎn)商為主，由于信貸收緊，它們首當(dāng)其沖地受到影響，拿地能力大幅降低。

此外，宏觀和趨勢(shì)上的原因更為關(guān)鍵。從長(zhǎng)期來看，經(jīng)過這一輪調(diào)控，中國(guó)的城市發(fā)展將進(jìn)入新的階段，無論是房地產(chǎn)商，還是剛需者、投資者，都逐漸認(rèn)清了這個(gè)階段正在發(fā)生的變化。

所有人，必須未雨綢繆。

這是投資建議嗎？

盡管調(diào)控從未松動(dòng)，但不容否認(rèn)，投資者和剛需者對(duì)北上廣深等一線城市物業(yè)長(zhǎng)期看好的態(tài)度，并未發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)?！耙痪€城市永遠(yuǎn)漲”的神話，也從來沒有被打破。對(duì)房地產(chǎn)商來說，如果沒有保障房、租賃房配套，以及戶型等方面的限制，其在一線城市拿地的熱情也并未出現(xiàn)衰減。

從根本上來看，房?jī)r(jià)由需求決定—無論這種需求是投資性需求，還是剛性居住的需求。需求來自何處？來自人口與他們的收入。換句話說，即白領(lǐng)、金領(lǐng)人口及相對(duì)高收入人口的積聚，才是一座城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺最重要的基礎(chǔ)。那么，什么樣的城市能夠在未來繼續(xù)積聚這樣的人口？

首先是一線城市。數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)的個(gè)人所得稅的總額超過了萬億大關(guān)，其中北京和上海的個(gè)稅總額超過了千億，北上廣深四大一線城市總額超過了四千億，占比約四成。這說明一線城市早已積聚了中國(guó)收入最高的人群。而且，這種積聚的趨勢(shì)很難停止。

從美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的城市發(fā)展路徑來看，產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展一定分為兩個(gè)階段。一是隨著工業(yè)化的深化和生產(chǎn)率的提升，服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占比將大幅提升；二是服務(wù)業(yè)以人才、信息的積聚為基礎(chǔ)，這意味著核心大城市的崛起。而且，這些核心大城市還會(huì)不斷自我膨脹，成為超級(jí)都市圈。

以日本東京都市圈為例，其總?cè)丝谶_(dá)4000萬左右，占日本人口約3成，而GDP占到日本的一半左右。對(duì)比中國(guó)，無論北京、上海，還是廣深都市圈，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這種集聚程度。在一些觀點(diǎn)看來，中國(guó)的一線城市還蘊(yùn)藏著巨大的積聚潛力。因此，從長(zhǎng)期來看，投資這些城市的樓市依然有“錢途”。

改革的一個(gè)趨勢(shì)便是省級(jí)政府權(quán)力的進(jìn)一步強(qiáng)化，地市級(jí)權(quán)力的弱化，“春江水暖房先知”，當(dāng)下的地級(jí)市富裕人群，基本上更愿意在省城置業(yè)，而不是本市市區(qū)。

另外，“強(qiáng)省會(huì)”也是不能忽略的特殊城市。所謂“強(qiáng)省會(huì)”，它需要滿足三個(gè)條件：一是該省人口眾多，二是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，三是省會(huì)在省內(nèi)獨(dú)大。

比方說，中國(guó)西部地區(qū)一些省會(huì)城市，由于人口太少，一省人口不到一千萬或者經(jīng)濟(jì)太過落后，那么這樣的省會(huì)就不屬于“強(qiáng)省會(huì)”。此外，山東這樣的省份，省會(huì)濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)實(shí)力落后于工業(yè)大市青島，因此也不屬于“強(qiáng)省會(huì)”。相比而言，武漢、杭州、成都這樣的省會(huì)，才是“強(qiáng)省會(huì)”的代表。

為什么“強(qiáng)省會(huì)”會(huì)與一線城市一起，成為上一波房?jī)r(jià)的爆發(fā)點(diǎn)？主要是兩個(gè)原因，一是高鐵的興建，導(dǎo)致人流很容易從地級(jí)市流向省會(huì)。地方一級(jí)的行政區(qū)域內(nèi)，直通行政中心不過1小時(shí)的時(shí)間，這是中國(guó)實(shí)行郡縣制數(shù)千年以來，從未發(fā)生過的交通大變革。二是經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度加快，省內(nèi)要素流動(dòng)的摩擦損耗大幅降低，省會(huì)積聚全省資源的效率，開始呈幾何級(jí)提高的態(tài)勢(shì)。

在這種情況之下，未來的地級(jí)市樓市可能前景堪憂。地級(jí)市行政權(quán)力的擴(kuò)張始于改革開放，只有不過30余年的歷史，從今天來看，這種擴(kuò)張極大影響了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效率，形成了省內(nèi)分割。如果說跨省的要素分割一定程度是中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)決定的，也是國(guó)家治理的需要，那么省內(nèi)分割既損失效率，也缺乏現(xiàn)實(shí)治理的需求。因此，它現(xiàn)有的狀態(tài)很可能會(huì)迅速改變。

其實(shí)，從近期來看，改革的一個(gè)趨勢(shì)便是省級(jí)政府權(quán)力的進(jìn)一步強(qiáng)化，地市級(jí)權(quán)力的弱化，這無疑會(huì)對(duì)省會(huì)的資源集聚產(chǎn)生進(jìn)一步的加強(qiáng)。實(shí)際上，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)在發(fā)生?！按航肯戎?，當(dāng)下的地級(jí)市富裕人群，基本上更愿意在省城置業(yè)，而不是本市市區(qū)。

近年來，為什么一些品牌地產(chǎn)商在下沉地級(jí)市之后，會(huì)搞“高周轉(zhuǎn)”模式，因?yàn)樗麄兒芮宄丶?jí)市樓市的未來。在這些地方，絕對(duì)不能打持久戰(zhàn)。實(shí)際上，2018年以來，地產(chǎn)商的降價(jià)行為越來越多發(fā)生在“弱省會(huì)”和地級(jí)市，正是這個(gè)道理。

中國(guó)的樓市，本質(zhì)上是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，在全國(guó)范圍內(nèi)，貨幣是流動(dòng)最容易的要素。換句話說，當(dāng)某個(gè)地方的樓市遇冷，地方政府要“救市”，它們能夠做的其實(shí)并不多。能左右樓市的，只有垂直向上的金融體系所創(chuàng)造的貨幣。

那么，在貨幣大潮退卻的時(shí)候，誰(shuí)將成為最先暴露的“裸泳者”？找到答案，一點(diǎn)不難。