樓市新表情

姚冬琴

2018年的“金九銀十”，樓市熱點(diǎn)不斷：萬(wàn)科喊出“活下去”、房企排隊(duì)打折促銷、業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌打砸售樓處……外界不禁猜測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)真的要過(guò)冬了嗎？

對(duì)于地產(chǎn)圈的人來(lái)說(shuō)，“地王”頻出，“搶房”大戰(zhàn)，房?jī)r(jià)如脫韁野馬般上漲，這一切好像是一場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn)的夢(mèng)。

把時(shí)鐘撥回兩年前，2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2017 年3月，政府工作報(bào)告提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。過(guò)去的兩年里，樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，各地實(shí)施的調(diào)控措施達(dá)上千次。

就在今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力趨大的背景下，人們觀望調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)之時(shí)，7月31日，中央政治局會(huì)議發(fā)出最強(qiáng)樓市調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，幾字之差，但徹底改變了樓市的預(yù)期。中央明確并堅(jiān)定了對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度，且比以往任何一次都要堅(jiān)決。

為什么“房?jī)r(jià)神話”必須終結(jié)？

在過(guò)去的很多年，房?jī)r(jià)一直持續(xù)“只漲不跌”的神話，房地產(chǎn)不僅成為投資者和投機(jī)者的優(yōu)質(zhì)“理財(cái)產(chǎn)品”，也成為不少企業(yè)比主業(yè)更賺錢的業(yè)務(wù)。甚至有企業(yè)脫離了轉(zhuǎn)向地產(chǎn)，有泛地產(chǎn)化之憂。這也使得大量的熱錢涌向了地產(chǎn)業(yè)。

而房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅推高了工商企業(yè)房產(chǎn)資源的成本，擠壓了工商企業(yè)的利潤(rùn)，也削弱了居民的消費(fèi)能力，降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力。很難想象一個(gè)“居者難有其屋”的城市，能真正留住人才。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)做“火車頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)中“吸血”。

房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代終結(jié)，房?jī)r(jià)回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)健康發(fā)展，這是政策調(diào)控積極追求的結(jié)果，也是房企和投資客都必須要適應(yīng)的新現(xiàn)實(shí)。

“金九銀十”褪色，“房鬧”登場(chǎng)

10月12日，國(guó)慶假期剛過(guò)，杭州綠城建發(fā)沁園開(kāi)盤，均價(jià)49500元/平方米，其中含每平方米6000元標(biāo)準(zhǔn)的裝修。

這是曾經(jīng)的地王項(xiàng)目。2017年1月，綠城、建發(fā)以31億元總價(jià)競(jìng)得塘北單元宅地，樓面價(jià)40766元/平方米，截至目前也還是杭州住宅樓面單價(jià)第五高的項(xiàng)目。

不過(guò)此次開(kāi)盤，若剔除裝修，均價(jià)僅比拿地時(shí)的樓面價(jià)高出2700元，而這幾乎連財(cái)務(wù)成本都覆蓋不了，更不用說(shuō)建安成本了。有人感嘆，曾經(jīng)的地王也不得不紆尊降貴，帶頭“割肉”，做虧本的買賣。

“轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了?！?月，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)，“我們所有的行為都要收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去?！?/p>

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)背景板上“活下去”三個(gè)大字，迅速在網(wǎng)絡(luò)刷屏，在“金九銀十”到來(lái)之際，如果連龍頭房企都要高呼“活下去”，那其他房企還能活嗎？10月10日，又一條關(guān)于萬(wàn)科的傳聞在網(wǎng)上刷了屏，傳聞稱，廈門萬(wàn)科·白鷺郡國(guó)慶節(jié)前夕“六折甩賣”，引起老業(yè)主不滿，萬(wàn)科給前期買貴的業(yè)主退還100萬(wàn)元。

對(duì)此，廈門市萬(wàn)科白鷺郡置業(yè)有限公司（下稱“萬(wàn)科白鷺郡”）當(dāng)晚就發(fā)布聲明，否認(rèn)上述傳聞。該公司稱，白鷺郡項(xiàng)目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，但在推進(jìn)過(guò)程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實(shí)際使用要求，故該項(xiàng)目不引進(jìn)溫泉入戶。

為此，萬(wàn)科白鷺郡提供兩種解決方案：如客戶愿意接受此次產(chǎn)品變更，公司將補(bǔ)償相應(yīng)費(fèi)用20萬(wàn)元；如客戶不接受此次產(chǎn)品變更，公司愿意與客戶協(xié)商解除原合同并退款。

關(guān)于萬(wàn)科傳聞是假，但今年的“金九銀十”不同于以往卻是真的。往年的熱鬧是開(kāi)發(fā)商大賣，購(gòu)房人搶房，而今年則是開(kāi)發(fā)商降價(jià)，購(gòu)房人忙退房，甚至成了“房鬧”。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，10月1日—7日，樓市成交降幅顯著，其中，三線城市同比降幅超四成。重點(diǎn)檢測(cè)的20個(gè)城市成交面積環(huán)比下降51.2%，其中17個(gè)城市環(huán)比下降，占85%。

據(jù)媒體報(bào)道，江西上饒的一個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)由1萬(wàn)元降到了7000元，引發(fā)大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項(xiàng)目的售樓處被砸；杭州濱江未來(lái)海岸二期降價(jià)40萬(wàn)，導(dǎo)致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項(xiàng)目由于促銷，將某棟某個(gè)戶型降價(jià)4000元/平方米，引來(lái)老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅“維權(quán)”……

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，最近的業(yè)主“維權(quán)”大致可分為四個(gè)類型：第一是同樣的樓盤，老業(yè)主買完房子，最近售價(jià)降了，價(jià)格下跌的幅度從10%到40%不等，主力降價(jià)促銷幅度在15%左右；第二是裝修質(zhì)量不如意；第三是買房時(shí)承諾的某些配套，比如引進(jìn)好學(xué)校等，最終沒(méi)有落地；第四則是復(fù)合型，包括多種情況。

“如果確實(shí)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而要求退房或補(bǔ)償，這個(gè)理由是站不住腳的?！痹跅罴t旭看來(lái)，房?jī)r(jià)漲跌是市場(chǎng)行為，購(gòu)房人沒(méi)有把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)，只能“愿賭服輸”。

但現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房者的理由往往是復(fù)合型的，在價(jià)格下跌的當(dāng)口，也抓住了房子裝修、配套等方面的一些不足。

“2017年以來(lái)，有些城市限價(jià)特別嚴(yán)厲，開(kāi)發(fā)商‘另辟蹊徑，通過(guò)捆綁裝修協(xié)議變相突破限價(jià)紅線。在長(zhǎng)沙、合肥等一些地方，裝修合同甚至達(dá)到平均5000元/平方米?！睏罴t旭說(shuō)，實(shí)際交房后，裝修質(zhì)量低于業(yè)主預(yù)期，如果在過(guò)去房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期下，“一漲遮百丑”，而房?jī)r(jià)一旦下跌，問(wèn)題全出來(lái)了。

中央此輪調(diào)控的決心比以往任何一次都要強(qiáng)烈

“‘真金白銀的促銷活動(dòng)明顯增多?！笨硕鸢l(fā)布的《2018年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新變化》中稱，在上半年，整體行業(yè)折扣在9.5折左右，企業(yè)整體讓利意愿不強(qiáng)。

但從8月27日，中海地產(chǎn)南寧多盤聯(lián)動(dòng)，8折禮惠全城；8月30日，恒大針對(duì)旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤8.9折等特惠活動(dòng)推出后，多家房企也跟進(jìn)打折。9月，陽(yáng)光城廣西區(qū)域推出“9月購(gòu)房特惠季，7大項(xiàng)目禮惠廣西”活動(dòng)。碧桂園南京仙林東四盤聯(lián)動(dòng)，首付一成。首開(kāi)、龍湖、富力等房企也有不同程度的優(yōu)惠。

報(bào)告認(rèn)為，“預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo)，下半年勢(shì)必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來(lái)?！?/p>

外界普遍將今年三季度視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)，而在廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同看來(lái)，2017年，一些地方推出購(gòu)房搖號(hào)，實(shí)際上就是房?jī)r(jià)進(jìn)入回落軌道的先兆。

“那時(shí)候，很少有樓盤接受以大幅低于周邊二手房的價(jià)格來(lái)推售，而當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)并不明朗，所以造成搶購(gòu)，從而必須要搖號(hào)，但搖號(hào)的背后已經(jīng)是降價(jià)了?！表n世同對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

楊紅旭也認(rèn)為，大約一年前，短周期的降溫在部分一二線城市就已來(lái)臨?！暗谙迌r(jià)、限證、限簽等管制之下，新盤市場(chǎng)表現(xiàn)失真。開(kāi)發(fā)商或觀望、或糾結(jié)已經(jīng)很久了?！?/p>

7月31日，中共中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，徹底打破了觀望與糾結(jié)。會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

作為主管部門，住建部在7月31日中央政治局會(huì)議明確表態(tài)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”后很快開(kāi)出了“第一槍”。8月7日，住建部在部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)上提出，要加快制定住房發(fā)展計(jì)劃，并對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

此前，住建部聯(lián)合其他部委發(fā)布通知，7月初至12月底將在北京、上海等第一批30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

從此前屢次提及的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，僅是幾字之差，但徹底改變了樓市預(yù)期。期待在“金九銀十”之前，調(diào)控政策可能有所松動(dòng)的房企，也徹底打消了念頭。

多位接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年10月至今，這一輪樓市調(diào)控已持續(xù)整整兩年。而這一次調(diào)控，中央的決心比以往任何一次都要強(qiáng)烈，樓市調(diào)控進(jìn)入了長(zhǎng)期化、常態(tài)化。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，為房地產(chǎn)政策走向定下基調(diào)。2018年三季度，各地調(diào)控政策繼續(xù)密集出臺(tái)，完善限購(gòu)、限售政策，強(qiáng)化差別化信貸，同時(shí)調(diào)整住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置等。受政策持續(xù)深化影響，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象，市場(chǎng)開(kāi)始逐步調(diào)整。

事實(shí)上，房企也預(yù)見(jiàn)了樓市退潮。多家房企2018年半年報(bào)顯示，在上半年計(jì)提了存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備。其中綠地控股上半年期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提26.26億元，萬(wàn)科計(jì)提15.37億元。此外，保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團(tuán)、新城控股、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等，期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提均超1億元。

退潮時(shí)刻誰(shuí)在領(lǐng)跌？

“樓市的上漲，在過(guò)去兩年當(dāng)中，我看差不多相當(dāng)于‘人造樓市，是人為制造的牛市行情?！表n世同對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京的平均房?jī)r(jià)2015年10月為每平方米37221元，漲至2017年2月的每平方米60738元，漲幅高達(dá)63.18%。

除了一線城市，一些二三線城市房?jī)r(jià)也跟風(fēng)狂飆。例如，湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)（天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)）新建商品住宅真實(shí)成交價(jià)格達(dá)9426元/平方米，同比上漲42.26%。

退潮時(shí)刻總會(huì)到來(lái)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100座樣本城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，百城新建住宅均價(jià)14533元/平方米，同比上漲5.28%，環(huán)比上漲0.42%，環(huán)比漲幅連續(xù)23個(gè)月收窄至1%以內(nèi)。9月，有18個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較8月增加12個(gè)。

累計(jì)來(lái)看，2018年1—9月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，三線代表城市1-9月累計(jì)上漲7.19%，較去年同期收窄2.56個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅收窄在各線城市中最顯著。

“在今年9、10月份的房企促銷中，位于三四線城市的樓盤降價(jià)較為明顯。與一線城市相比，三四線城市購(gòu)房者很多不是剛需，而是在一線城市瘋漲情況下跟風(fēng)購(gòu)買。”一位房企人士對(duì)記者說(shuō)。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)也表示，前一階段有很多房企拿了很多地，現(xiàn)在想要加快促銷，加快去化掉存貨?！拔覀兘y(tǒng)計(jì)，全國(guó)前20強(qiáng)房企，其中19家上市公司，按2017年銷售情況估算，平均土地去化周期可以達(dá)到5年左右。在儲(chǔ)備土地比較多的一些地方，就會(huì)加速去化?！?/p>

歐陽(yáng)捷也表示，并不是所有的企業(yè)、所有的項(xiàng)目都會(huì)降價(jià)。具體來(lái)看，降價(jià)的主要是兩類樓盤：一是郊區(qū)盤，降價(jià)原因是在投資客退潮后，剛需不足，改善客戶觀望；另一類是大盤?！氨緛?lái)一個(gè)月可以賣100套，現(xiàn)在一個(gè)月變成二三十套了，去化周期拉長(zhǎng)，就要加速去化，從而出現(xiàn)一些促銷活動(dòng)?！?/p>

“但是在一二線的核心城市，去化周期只有兩三個(gè)月的地方，就不一定著急降價(jià)?！睔W陽(yáng)捷表示，在穩(wěn)健調(diào)控措施下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持平穩(wěn)走勢(shì)，樓市將回歸零增長(zhǎng)。由于因城施策，調(diào)控政策已經(jīng)細(xì)分到各個(gè)區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”，在這種情況下，部分區(qū)域市場(chǎng)難免會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但并不影響大局。

地價(jià)降溫，強(qiáng)化了樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變

土地價(jià)格與樓盤價(jià)格，常常被形容為面粉與面包的關(guān)系。今年以來(lái)，“面粉”供應(yīng)充足，價(jià)格也在回歸合理區(qū)間，不僅“地王”不再出現(xiàn)，還出現(xiàn)越來(lái)越多的“底價(jià)成交”，甚至流拍。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻發(fā)，住宅用地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)下降，企業(yè)拿地更趨理性，土地市場(chǎng)逐步理性回歸。

2017年4月，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)?！案鞯匾鶕?jù)商品住房庫(kù)存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地。36～18個(gè)月的，要減少供地。12～6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，各地政府繼續(xù)加大推地力度，土地供求繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，前三季度，全國(guó)300座城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長(zhǎng)30%，其中住宅用地推出7.9 億平方米，同比增長(zhǎng)31.5%，增幅為2012年以來(lái)單季度最高。

與此同時(shí)，1—9月住宅用地成交樓面均價(jià)同比下跌6.4%，平均溢價(jià)率為18.2%，較去年同期下降21.2 個(gè)百分點(diǎn)，底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多。此外，今年以來(lái)全國(guó)300城還有449宗住宅用地發(fā)生流拍，總規(guī)劃建筑面積5666萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

以二線城市代表武漢為例，8月17日開(kāi)始，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓15宗國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)，其中10宗是純住宅用地，總面積74.9萬(wàn)平方米。按照拍賣規(guī)則，這10宗地均規(guī)定了競(jìng)拍起始價(jià)格和建議最高價(jià)，如果競(jìng)價(jià)達(dá)到了設(shè)定的出讓最高價(jià)，按“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配建”（即競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人）方式確定競(jìng)得人。

但結(jié)果顯示，“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配建”的考慮大可不必。

8月28日，武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)公布的競(jìng)拍結(jié)果顯示，10宗純住宅用地不僅沒(méi)有一宗在競(jìng)拍過(guò)程中觸及最高價(jià)，還有7宗地塊以最低價(jià)成交， P（2018）061號(hào)地塊更是流拍。成交結(jié)果顯示，成交9塊地，競(jìng)拍起始價(jià)格合計(jì)44.18億元，成交價(jià)格合計(jì)46.67億元，距離合計(jì)建議的最高價(jià)（71.76億元）相差27.58億元，其中7宗地塊是以起始競(jìng)拍價(jià)格成交。而流拍地塊的出讓面積在10宗地塊中最大，建議最高價(jià)也是最高的。

而這已經(jīng)是武漢短短半個(gè)月內(nèi)的第三次流拍。

在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競(jìng)房，2宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。今年1月就開(kāi)局不利，1月北京參與土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地總共才流標(biāo)2宗。

“各地調(diào)控政策持續(xù)深化，在‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地更加謹(jǐn)慎。今年以來(lái)限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持等方式幾乎成為部分城市土拍的標(biāo)配，同時(shí)以往土地價(jià)格上漲迅速，土地出讓條件嚴(yán)苛、推出樓面價(jià)偏高成為影響房企拿地決策的重要因素?！秉S瑜談道，融資環(huán)境趨緊，房企負(fù)債率不斷攀升，且今年起亦進(jìn)入償債高峰期，資金鏈進(jìn)一步承壓，也是土地市場(chǎng)降溫明顯的重要原因。

從具體房企的拿地金額來(lái)分析，今年1—9月，碧桂園、萬(wàn)科、保利繼續(xù)蟬聯(lián)去年的冠軍、亞軍、季軍地位。不過(guò)，三家房企的拿地金額均較去年同期下降。碧桂園由去年1664億元降至1198億元，降幅28%；萬(wàn)科由去年1271億元降至1163億元，降幅8.5%；保利由去年1112億元降至千億元以內(nèi)，為869億元，降幅21.9%。

房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)，回款是王道

樓市變陣，現(xiàn)金為王。

天風(fēng)證券研報(bào)顯示，2017年44家樣本房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)凈流入324億元，是近5年來(lái)除2016年外表現(xiàn)最好的一年。2018年上半年，樣本房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，凈流出383億元。

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。當(dāng)下融資越來(lái)越難，銷售回款就越發(fā)重要。

“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障?！庇袅琳f(shuō)，“如果 6300 億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬(wàn)科6300億元的年度回款目標(biāo)“還有一半多沒(méi)完成”。

回款為什么變難了？郁亮談道，“管理動(dòng)作根本沒(méi)有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控”，比如“不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別”。

這并不是萬(wàn)科一家的難題。天風(fēng)證券研報(bào)指出，從銷售回款率的情況來(lái)看，近三年來(lái)呈不斷下降態(tài)勢(shì)。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬(wàn)科為例，2017年萬(wàn)科銷售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%?！拔覀冋J(rèn)為這與部分城市嚴(yán)厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長(zhǎng)有關(guān)?！碧祜L(fēng)證券研報(bào)中說(shuō)。

在廣州、杭州等熱點(diǎn)城市，新盤網(wǎng)簽往往需要排隊(duì)三個(gè)月以上，之后如果用公積金貸款，或組合貸款，又需要等待兩三個(gè)月的放款周期。

此前，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君也在該公司中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，“今年房地產(chǎn)按揭政策跟去年比有較大變化，導(dǎo)致了回款率下降，但我們?nèi)赀€是有信心維持在80%以上?！惫_(kāi)資料顯示，在2016年和2017年，碧桂園的銷售回款率分別為92%和90%。

分析人士認(rèn)為，隨著年關(guān)將近，房企的規(guī)模之爭(zhēng)也在持續(xù)加劇，尤其面臨融資趨緊的環(huán)境，房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也是決定未來(lái)現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素之一。預(yù)計(jì)四季度，房企為沖擊年度業(yè)績(jī)以及確保資金安全，將繼續(xù)加大銷售力度。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的信息，從目前已公布銷售目標(biāo)的54家房企完成情況來(lái)看，今年1—9月銷售目標(biāo)完成率均值為71.74%，共有49家房企目標(biāo)完成率超過(guò)50%。

其中，建業(yè)地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家房企已經(jīng)超額完成全年銷售任務(wù)，銷售金額分別為304億元、507億元，目標(biāo)完成率分別為105.73%和100.33%。目標(biāo)完成率超過(guò)九成的房企有5家，分別為龍光地產(chǎn)、中國(guó)金茂、正榮地產(chǎn)、金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)。尚有5家房企目標(biāo)完成率低于50%，分別為禹洲集團(tuán)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、恒泰、華鴻嘉信。

各大房企為了沖擊銷售回款，使出了渾身解數(shù)。

以泰禾集團(tuán)為例，該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，泰禾集團(tuán)將回款定為年度工作重中之重，相應(yīng)考核及激勵(lì)配套逐漸完善。目前已建立以回款為中心的激勵(lì)方案，回籠獎(jiǎng)、高周轉(zhuǎn)獎(jiǎng)等，極大地激勵(lì)回款，目前公司已建立全流程管理銷售業(yè)務(wù)，嚴(yán)控簽約質(zhì)量，提升回款效率。

據(jù)媒體報(bào)道，某大型房企推出的“金九銀十”銷售政策，鼓勵(lì)公司全員營(yíng)銷賣房，每位員工至少要帶60個(gè)客戶到樓盤簽到訪問(wèn)。在客戶交齊首期款簽署合同之后，按成交總額的2%給員工發(fā)傭金。

90%中小房企要退出房地產(chǎn)業(yè)？

10月7日，央行宣布，從2018年10月15日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此舉預(yù)計(jì)共釋放資金1.2萬(wàn)億元。

分析人士指出，降準(zhǔn)并不會(huì)讓樓市資金“久旱逢甘霖”。因?yàn)檠胄袕?qiáng)調(diào)，將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，“不搞大水漫灌，注重定向調(diào)控”。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金通道的定向監(jiān)管并未弱化。

房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展、房?jī)r(jià)一騎絕塵的時(shí)光或?qū)⒁蝗ゲ环?。各大房企順?shì)而為，紛紛拋出了轉(zhuǎn)型計(jì)劃。

恒大作為龍頭房企，近年來(lái)一直在尋求多元化發(fā)展，在體育、農(nóng)業(yè)、高科技等方向都有延伸。今年，恒大還投資入主法拉第未來(lái)，進(jìn)入新能源汽車領(lǐng)域。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮9月宣布了“收斂聚焦”戰(zhàn)略，稱“做了三年還沒(méi)做成的業(yè)務(wù)不要再做”。

融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌也在近期表示，融創(chuàng)基本不再在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，“接下來(lái)會(huì)很小心謹(jǐn)慎地把融創(chuàng)做安全”。

綠地控股于10月12日宣布了戰(zhàn)略強(qiáng)化升級(jí)及核心產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展規(guī)劃。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，綠地房地產(chǎn)主業(yè)未來(lái)三年的總體目標(biāo)是推動(dòng)質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革，提升核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，力爭(zhēng)年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上。其中，質(zhì)量變革側(cè)重不斷形成高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，持續(xù)提升規(guī)模的含金量；效率變革側(cè)重全面提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、成本管控、資源使用和投入產(chǎn)出等的效率；動(dòng)力變革側(cè)重從依靠行業(yè)高速擴(kuò)張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠提高產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)等內(nèi)部發(fā)展質(zhì)量上來(lái)。此外，綠地控股將重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

在新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，就整體市場(chǎng)規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)到停止發(fā)展或下行的時(shí)段，而是會(huì)在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。但無(wú)論行業(yè)整體還是企業(yè)個(gè)體，都會(huì)面臨增長(zhǎng)的“天花板”。房地產(chǎn)市場(chǎng)格局朝著“寡頭化”趨勢(shì)發(fā)展。

“90%的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年，20強(qiáng)房企可能將會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的60%以上?！睔W陽(yáng)捷告訴記者，“現(xiàn)在一線城市拿地，平均一宗地要16億～18億元，二線城市要4億～6億之間，三四線城市地價(jià)門檻也在提高，一宗地大約要1.1億元。房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入資本驅(qū)動(dòng)的時(shí)代，中小企業(yè)基本就干不了了?！?/p>

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，未來(lái)擺在中小房企面前的有四條路：一是做“小而美”的企業(yè)，提供有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品；二是尋求與大企業(yè)合作開(kāi)發(fā)；三是下沉到三四線、五六線乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)；四是把有限的資本轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)投資，獲取投資收益。