上海寓見公寓“爆倉”，“租金貸”風(fēng)險恐密集爆發(fā)

宋杰

曾被雷軍看好的長租公寓“爆倉”了。

10月17日，寓見公寓上海地區(qū)的租客向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反映，自己與寓見公寓簽訂租約合同時所綁定的銀行卡無故被提前一周扣款，與所屬區(qū)域門店店長聯(lián)系后，被告知寓見公寓資金鏈斷裂，店長本人已兩個月未收到薪水。這位店長還勸告他：“不要再向償還貸款的銀行卡里打錢了?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/10/31/qkimageszjzkzjzk201841zjzk20184108-1-l.jpg"/>

這位租客的遭遇并非個案。截至10月17日，寓見公寓租客QQ維權(quán)總?cè)阂延?000人?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者從中獲悉，部分租客已聚集在寓見公寓總部所在地的上海市徐匯經(jīng)偵支隊報案，并試圖“圍堵”寓見公寓CEO兼創(chuàng)始人林小森。

10月17日傍晚6點半，記者在現(xiàn)場看到，林小森被數(shù)十位租客及房東“包圍”在警局過道討要說法。直至記者一個小時后離開，林小森都未說一句話。一名租客激動地說：“你今天就睡在這里，你也嘗嘗沒有地方睡的滋味?！币嘤凶鈶粽襾硪巫幼屍渥?，并稱要陪他坐到天亮要個說法。

那么，寓見公寓為何會“爆倉”？其與租金貸又有著怎樣的關(guān)系？

寓見公寓模式解析：

一手托三方，賺的不是租金，是什么

根據(jù)多位租客、房東介紹的情況，寓見公寓的模式可以總結(jié)為：寓見公寓先從房東處租得房屋，裝修后再轉(zhuǎn)租給租客，寓見公寓給房東付租金時采取月付，押一付一。

寓見公寓在將房屋租給租客時，租客被建議一次性付清一年租金，以享受較為低廉的價格。寓見公寓建議租客從元寶e家等金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給寓見公寓，而租客需按期向金融公司還款。

由于租客采取押二付一的付款方式，寓見公寓可以一次性拿到12個月的租金與兩個月的押金。

如今寓見公寓資金鏈斷裂，一些房東在未收到租金的情況下，要求房客搬出。

此外，目前還出現(xiàn)了另一個層面的“困局”：寓見公寓并未將金融公司打給自己的租金交付房東，并提示租客停止償還貸款，因為即使租客此時逐月償還貸款，也不會進(jìn)入房東口袋中，但有租客亦擔(dān)心，如果停止償還貸款可能會影響自身的征信記錄。

在10月17日的警局現(xiàn)場，有租客稱，“房東趕我也不走，房東和寓見簽的合同，他去找寓見要錢，我們找寓見租的房子，合同不到期，我不搬走。寓見已經(jīng)拿我們的租房合同把一年的房租款通過貸款拿走了，現(xiàn)在是我們還貸款，可能影響我們的征信記錄，憑什么讓我們搬走?！?/p>

而有房東告訴記者，她急于與寓見公寓解除合同，“如果租客不付錢肯定是不租下去的，寓見公寓前幾天還跟我溝通說可能要轉(zhuǎn)手給另一家平臺‘青客，若真這樣操作，前三個月裝修時間我又收不到租金，而且我不知道新的合作方會不會跟寓見公寓一樣不靠譜。我不愿意，就是要解除合同?！?/p>

寧波租客小呂向記者介紹，自己的合同明年4月到期，還有近8000元的貸款未結(jié)清。房東好像長年在國外，并沒有來找自己?！暗俏液軗?dān)心接下來要是不還款，征信會不會受影響?！?/p>

從事金融行業(yè)的租客曾先生向記者介紹，自己租房時，管家要求年付或者以分期貸的方式付款，如果不按照這兩種方法付賬，價格會上漲幾百元，甚至漲一倍。

曾先生向記者介紹，有租客在已經(jīng)簽訂一年租賃合同的情況下，管家以低價“誘惑”租客，續(xù)簽一年可以享受比現(xiàn)在房租更低的價格，而簽新合同時會讓租戶用“應(yīng)花分期”再貸一年。

“我們房東的一套房屋整租給寓見公寓5年，每月寓見付房東租金4000元，其中前三個月是裝修空置期，不付房東房租。而房屋的三個臥室分別被標(biāo)價1575元、1500元、1300元出租，再加上人工、廣告等各項成本，寓見可能壓根不通過租金賺錢?！痹壬J(rèn)為，寓見公寓不靠租客、房東間的租金差賺錢，而是通過租客的信用貸款實現(xiàn)病毒式擴(kuò)張，然后套出更多的錢去投資。如果市場環(huán)境不好，投資收益低甚至虧損，又沒有更多租戶入局被套現(xiàn)，只好想辦法在舊租戶身上再次套現(xiàn)，寓見公寓在六七月已經(jīng)開始有拖欠租戶押金的現(xiàn)象。終于玩不下去，就“雪崩”了。

胡景暉：長租公寓或年底密集“爆倉”

企查查信息顯示，寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司（下稱“小寓科技”）旗下品牌，成立于2014年。成立一年內(nèi)，其曾先后獲得三輪融資，其中的明星投資方為雷軍旗下的順為資本，其余投資方包括險峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源等。

據(jù)其官網(wǎng)信息，小寓科技成立4年以來，管理資產(chǎn)超過300億元。現(xiàn)已布局上海及華東，已開門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過20000套，并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個項目、30萬套的服務(wù)規(guī)模，擁有五大產(chǎn)品線，覆蓋分散式和集中式公寓，包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務(wù)式公寓。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉認(rèn)為，“一切才剛剛開始”，寓見的“爆倉”是必然的，而且這是杭州鼎家“爆倉”的后續(xù)。如果有關(guān)部門接下來不采取緊急措施，地毯式排查和進(jìn)行管控的話，年底將是長租公寓“爆倉”的高峰期。每到年底資金都很緊張，年底時長租公寓需要結(jié)算裝修款，再加上到時租賃市場又進(jìn)入了淡季，要支出的錢很多，但是進(jìn)錢很少，所以會引發(fā)一系列的“爆倉”。

在寓見公寓此次“爆倉”前，已經(jīng)有多家長租公寓品牌出現(xiàn)問題。此前，據(jù)啟信寶統(tǒng)計，去年2月至今，全國已有8家長租公寓先后“爆倉”，分別為GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲及鼎家公寓，分布在深圳、廣州、上海及長沙等地，多數(shù)因經(jīng)營不善而陷入資金危局。

“長租公寓現(xiàn)在在全國有兩三千家，它們至少控制著500萬套房子、千萬間房屋，一間住兩人就有2000萬人，如果‘爆倉可能遠(yuǎn)比P2P‘爆雷要嚴(yán)重。我建議有關(guān)部門應(yīng)該迅速成立工作小組采取地毯式摸排發(fā)現(xiàn)問題?！焙皶熣f。

他還向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者算了筆賬：租金貸一次至少放一年，如果再有一個月的押金，那運營商將一次拿到13個月的租金，但其最多給業(yè)主一個季度的房租，也就是說單筆生意就沉淀了10個月的房租。如果一個月的房租是3000，10個月就是3萬，那么一萬筆交易就會沉淀3億元?！昂玫钠髽I(yè)可能把錢拿去裝修房子，一些企業(yè)可能去放高利貸、炒股了。”

公司股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，

接下來怎么辦？

有租客向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供了其于10月16日在寓見公寓總部拍攝的一張圖片，圖中有兩份分別給租戶和業(yè)主的公告，其中寫道：“寓見公寓自2014年3月創(chuàng)立以來，和大多數(shù)創(chuàng)業(yè)公司一樣，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)大潮的一路起伏和坎坷?，F(xiàn)在非常抱歉地告知大家，公司因為整個行業(yè)的深刻變化和調(diào)整，以及自身的經(jīng)營管理不善，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶管理權(quán)也已被貸款銀行全面接收，公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系浦東惠南鎮(zhèn)店長核實情況，他告訴記者，該公告情況屬實，目前自己 “待業(yè)在家”，他也不知道接下來該怎么辦，“老板還在，沒有跑，就是沒錢了，銀行的錢也貸不出來了。”

根據(jù)公告內(nèi)容，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，那么一般情況下，銀行會怎樣處置？

據(jù)了解，金融機(jī)構(gòu)處理這類股權(quán)的“終極辦法”就是通過對不良股權(quán)或資產(chǎn)評估評級后打包整體在公開市場掛牌出售，或者交易出讓給金融資產(chǎn)管理公司。

胡景暉告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，銀行通常會把這些債權(quán)對應(yīng)的股權(quán)拍賣，但問題可能是沒有人買?！耙驗橥饷娴娜丝床磺宄L租公寓的情況，所以不敢買，估計即使拍賣也會流拍，流拍后就會再次降低起拍價開拍，等到第三輪時可能有國家隊背景的開發(fā)商或者主權(quán)基金接手，但是接手價格可能是目前資產(chǎn)評估價格的兩成左右。”

一位不愿具名的銀行支行行長告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一般來說上市公司的股權(quán)更易在公開市場變現(xiàn)，非上市公司的股權(quán)變現(xiàn)確實會有難度，但在當(dāng)初質(zhì)押時，企業(yè)和銀行可能已有相應(yīng)預(yù)案。

上海華瑞銀行股份有限公司于10月15日向寓見資產(chǎn)管理有限公司發(fā)出了“關(guān)于敦促寓見公司保障我行信貸資產(chǎn)安全的告知函”。其中稱，“鑒于你公司經(jīng)營部分長租公寓裝修資產(chǎn)系使用我行貸款資金形成，相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經(jīng)我行允許，不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)。在相關(guān)貸款結(jié)清前，對于危及我行信貸資產(chǎn)安全的情形，我行保留訴諸法律維護(hù)我行權(quán)益的權(quán)利?！?/p>