項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的應用

宋靖華

[摘要]項目融資是另外一種融資方式，它是我國重要的金融工具之一，其性能良好，產(chǎn)生作用明顯，能夠有效地減少風險發(fā)生，將其引進大型工程項目建設資金籌集環(huán)節(jié)中去是很有必要的。但是，結(jié)合目前的實際情況可以看出，在相關的房地產(chǎn)企業(yè)中，特別是在大型住宅建筑開發(fā)過程中，項目融資的作用并沒有得到充分地發(fā)揮。本文主要針對目前項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題進行了分析，提出了一些建議，以此擴寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和應用范圍，減少房地產(chǎn)企業(yè)融資風險出現(xiàn)的機率。

[關鍵詞]項目融資；大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)；應用情況

文章編號：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0068 - 02

當前，我國加大了對大型住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)的力度，而大型項目的開發(fā)，正好說明了需要投入大規(guī)模的資金，因此，當前房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題便是通過何種渠道獲得充足的資金，而項目融資經(jīng)過長時間應用和發(fā)展，逐漸成為了大型工程項目建設資金籌集較為成熟的融資手段之一。

1 項目融資的內(nèi)涵、運行機制和應用領域

1.1 項目融資的內(nèi)涵

項目融資就是實現(xiàn)對新項目的合理構(gòu)建，對目前已經(jīng)存在的部分項目進行收購，在此基礎上展開融資，因此，被人們稱之為項目融資。我國學者在定義融資項目的時候，主要以特定的經(jīng)濟項目為融資對象，以項目的收益做資金來源渠道。這一模式和傳統(tǒng)融資模式相比較而言，特點表現(xiàn)在以下幾點：

（1）對投資風險進行控制；針對于大型項目在進行投資的過程中，經(jīng)常會面臨各種投資風險問題的發(fā)生。而通過項目融資的落實，可以嚴格遵守風險分擔的基本原則，這樣就能對投資過程中存在的各項風險因素實現(xiàn)合理的配置，并非是由項目投資人員獨自承擔項目產(chǎn)生的所有風險，以此減少投資人員的壓力。

（2）以項目為融資導向；開展項目融資的重點在于項目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，這是最為關鍵的一點。對于項目貸款人員而言，在項目建設期間，在償還貸款方面要想現(xiàn)金流量的作用充分的發(fā)揮出來，由此可以看出，項目的融資投資、資金以及結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)價值之間關系密切。

（3）資產(chǎn)負債融資。對于相關的工作人員而言，需要對相關的項目融資風險分擔條件進行全面的了解，但是貸款人員針對于債務的管理工作還具有明顯的局限，具體主要是受到現(xiàn)金流方面的影響。因此，在投資者的資產(chǎn)負債表當中，可以將項目融資作為一種非常重要的的貸款方式，這樣不僅可以實現(xiàn)融資，同時還能夠提升投資效率，使投資人員有充足的資金參與更多的活動。

（4）無追索和有限追索；在對債務進行償還的過程中，有可能會出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，當出現(xiàn)這種問題時，貸款人員就需要在一定的時間之內(nèi)對資金進行追索。不僅如此，在項目中無論出現(xiàn)何種突發(fā)狀況，貸款人員在對資金進行追索的過程中，都只能追索借款人員自身資產(chǎn)以及現(xiàn)金流量以內(nèi)的財產(chǎn)。

1.2 項目融資的運行分析

通常情況下，根據(jù)設計情況可以將項目融資的內(nèi)容劃分為以下幾個方面：分別是投資方面、融資方面、資金方面以及信用方面等。

1.2.1 項目投資結(jié)構(gòu)

這一結(jié)構(gòu)，主要是指項目投資人員對資產(chǎn)權(quán)益的擁有形式和法律合作關系。結(jié)合我國目前普遍存在的投資項目進行分析，通常情況下可以劃分為公司型合資結(jié)構(gòu)與信托基金結(jié)構(gòu)兩種形式。

1.2.2 項目的融資分析

在項目融資過程中，相關的投資人員可以在這一階段中獲取到一定的資金，它在項目融資中占據(jù)主要的位置。當投資人員在設計過程中，選擇合理的融資結(jié)構(gòu)，以此實現(xiàn)融資目標。經(jīng)常應用的項目融資模式為產(chǎn)品支付、bot以及abs等，同時，也可以在滿足投資者需求的基礎上組合這幾種模式。

1.2.3 項目的信用擔保結(jié)構(gòu)

在項目融資中，其安全性屬于其中非常重要的一項因素，分別是由項目自身的經(jīng)濟狀況進行擔保，其主要的擔保個體為項目的投資人員。將涉及到的擔保形式進行有效的結(jié)合這樣就構(gòu)建出了完善的項目信用擔保結(jié)構(gòu)。在項目融資設計工作實施的過程中，需要在開發(fā)商以及銀行等其它部門達成共識的情況下進行設計。通過對比不同方案，合理調(diào)整，選擇出最為有效的方案。

1.2.4 項目的資金分析

在項目融資資金中涉及到的內(nèi)容比較多，通常情況下包括了股本資金、準股資金與債務資金等三個方面。這三個組成方面中具有非常明顯的聯(lián)系性，相互促進，其中債務資金是目前所面臨的一項主要問題。通常情況下，在項目融資中的債務資金方式都是采用商業(yè)銀行貸款的方式來進行的。資金結(jié)構(gòu)從很大方面上受到了投資結(jié)構(gòu)的限制，因此，選擇合理的資金方式，能夠減少投資人員的資金輸出，提升經(jīng)濟效益。

1.3 項目融資的應用領域

項目融資應用于石油等資源開發(fā)區(qū)域中。在上個世紀30年代，世界爆發(fā)經(jīng)濟大危機，這一現(xiàn)象的發(fā)生影響了企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)定運行，資產(chǎn)狀況惡化，如果依然采取以往傳統(tǒng)的融資方式，那么將加劇企業(yè)發(fā)生問題的嚴重性。項目中的管理人員以及投資人員在對貸款進行歸還的過程中，通常都是采用產(chǎn)品支付協(xié)議的方式來進行，由此可以看出，貸款銀行在對資金進行獲取的過程中，并不是從產(chǎn)品銷售的成本當中得到的，而是由將來所產(chǎn)出成品中或者是由產(chǎn)品的收益中獲取成本。此種貸款方式是一種新型的方法，它和借款人員自身信譽度擔保的方式相比較而言，可靠性更高一些。經(jīng)過幾十年發(fā)展之后，基礎設施建設項目加大了對項目融資的關注度，逐漸引進了這一模式，隨著基礎設施建設項目的不斷擴大，簡單的依靠財政預算、政府幫助是不行的。項目融資的初選為基礎設施項目提供了新的融資渠道，將其引進一些大型投資項目中去，獲得了不錯的效果。

2 我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施融資項目的重要性

2.1 可以減少房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力

推動企業(yè)發(fā)展的基礎是充足的資金，房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有一定的密集性，對于資金方面有著非常高的要求，但是資金在回轉(zhuǎn)過程中經(jīng)常會受到各種因素的限制。因此，在資金方面呈現(xiàn)出了非常強的依賴度和需求。當前，我國加大了宏觀調(diào)控力度，為企業(yè)帶來了巨大的資金壓力。項目融資的出現(xiàn)，可以緩解這一現(xiàn)象，提升貸款比例和財務杠桿系數(shù)，拓展融資規(guī)模。

2.2 有利于轉(zhuǎn)換我國房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展模式

在房地開發(fā)中，主要包含兩種模式。第一，全能開發(fā)模式，它是以開發(fā)商為重點，開發(fā)商的工作需要落實到整個項目當中，其中包括了土地的獲取、項目的建設以及后期的管理等方面。并且在房屋建設完成之后，開發(fā)上還需要負責后期的銷售工作。這就導致項目所需要的時間比較的長，開發(fā)商為了可以使自身的經(jīng)濟效益得到明顯的提升，通常不能接受收益分享的原則。第二，在運行模式中，市場化資產(chǎn)運行模式在其中起到了重要的核心作用，并且各方面都相對獨立、類型不同，特點是專業(yè)化程度高，每個環(huán)節(jié)都要在完成任務之后獲取利潤。在經(jīng)過了長時間的發(fā)展之后，還沒有實現(xiàn)對各項職責的合理劃分，其可以劃分為全能開發(fā)模式。在遵循分散風險、分享收益的原則上，可以轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的全能運作開發(fā)模式。

2.3 有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風險

在融資環(huán)節(jié)中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式還不具備合理的風險分擔制度，由實際情況可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金有著非常高的需求，同時在融資過程中還發(fā)揮著重要的主體作用，需要對所有的債務進行承擔。在宏觀調(diào)控的背景下，以往傳統(tǒng)的銀行貸款資金融資方式受到了限制，嚴重影響了企業(yè)的后期發(fā)展。另外，項目融資的另外一個特點是分擔風險，項目融資的各個參與方在滿足各方利益需求的基礎上，分擔責任，進而減少風險出現(xiàn)機率。

2.4 屬于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的基礎條件

結(jié)合我國房地產(chǎn)金融市場目前的發(fā)展狀況來看，與房地產(chǎn)之間存在一定的差異，主要是因為沒有認識到市場配置工作的重要性，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺少的現(xiàn)象。因此，將融資投資落實到房地產(chǎn)企業(yè)中，可以提升資本市場運行效率，發(fā)揮出資本市場原有的作用。

3 大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的運行程序

地產(chǎn)企業(yè)的項目融資與另外的一項項目融資相比具有相似性，它主要包含以下幾個流程。

3.1 投資決策分析

在房地產(chǎn)投資工作實施之前，需要對整個項目的可行性進行深入的分析，在內(nèi)容方面主要包含對國家相關法律法規(guī)的分析、對于市場需求的預測、對資金的考慮以及各種風險的評估。因為項目融資呈現(xiàn)出了非常明顯的性能，所以將重點內(nèi)容放在了對風險的防范方面，從而實現(xiàn)對項目資金的準確評估，得出收益估計值，制定詳細的投資決策。

3.2 加強對融資決策的分析

在對融資進行籌資的過程中，對于是否采用項目融資，還是取決于對項目資金的需要，對于債務責任的分擔和項目的融資數(shù)量，就目前情況來說，還應當聘請融資顧問來為其進行分析和比較，相應的提出了融資的合理方案，這樣對于項目的投資有著重要的作用。

3.3 對融資模式進行合理的選擇

對相關的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，需要在對項目融資方式利用的基礎上進行整合，其中項目融資起到了非常重要的風險評估以及總結(jié)等作用，通過這種方式，是可以對項目經(jīng)濟進行全面的分析，從而能對項目債務的承擔能力以及風險因素等進行明確，通過這種方式可以為項目結(jié)構(gòu)的安全性提供良好的保障。另外，在對融資方式進行選擇的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商需要與融資方之間落實好相應的談判工作。

4 結(jié)語

在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，要引用新型的項目融資模式，通過加大對房地產(chǎn)項目融資的研究，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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