不動產(chǎn)測繪的特點及技術(shù)運用探析

岳志斌

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)得到廣闊的發(fā)展空間，隨著不動產(chǎn)買賣數(shù)量不斷增大，不動產(chǎn)測繪成為順利完成產(chǎn)權(quán)交易的重要基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，能夠保證買賣雙方的權(quán)益不受到損害，是不動產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。本文從不動產(chǎn)及其測繪特點、測繪技術(shù)出發(fā)，分析測繪技術(shù)在不動產(chǎn)測繪工作的運用，探究更好的推動我國不動產(chǎn)交易健康發(fā)展的策略。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)測繪；測繪特點；測繪技術(shù)；分析應(yīng)用

在建筑工程建設(shè)和房地產(chǎn)交易過程中，有一項非常重要的環(huán)節(jié)，即對不動產(chǎn)的測繪。不動產(chǎn)測繪為建筑工程建設(shè)的設(shè)計施工和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易提供了諸如不動產(chǎn)坐標(biāo)、面積、結(jié)構(gòu)、平面圖等重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為買賣雙方提供相對公平、公正的交易平臺，是推動我國建筑和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

一、不動產(chǎn)測繪特點

不動產(chǎn)是指自然屬性和法律規(guī)定中不能移動的有形資產(chǎn)，主要屬于不動產(chǎn)的是土地、建筑物、礦產(chǎn)、所屬權(quán)、開發(fā)權(quán)等在土地上自然或人力附著的物質(zhì)，不動產(chǎn)具有不可移動、獨特、耐久、數(shù)量有限等特點，因此不動產(chǎn)測繪也具有相應(yīng)的特點。

（一）不動產(chǎn)測繪具有權(quán)威性

不動產(chǎn)的測繪是在國家法律法規(guī)的規(guī)定下進行的，需要采用規(guī)定的測量儀器，根據(jù)相關(guān)文件性規(guī)定，由專業(yè)測繪人員進行儀器操作，且不動產(chǎn)測繪的結(jié)果需要作為該項不動產(chǎn)檔案由相關(guān)部門檔案室進行保存。且不動產(chǎn)的測量需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，經(jīng)過審批的不動產(chǎn)測繪結(jié)果可以作為不動產(chǎn)交易的依據(jù)和基礎(chǔ)，是我國不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過程中的重要環(huán)節(jié)。

（二）需要專業(yè)人員實操

在工程測量工作中，不動產(chǎn)測繪對專業(yè)人員的實操要求不同，需要參與測繪工作的人員完全符合我國在不動產(chǎn)測繪方面的資質(zhì)要求（圖1即為我國相關(guān)機構(gòu)頒發(fā)的測繪資質(zhì)證書），在不動產(chǎn)測繪工作進行的同時肩負起對不動產(chǎn)交易公平性的測量。因此，不動產(chǎn)測繪人員不僅需要具有較高的測繪專業(yè)水平，還要比較了解不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易方面的業(yè)務(wù)知識，即參與房地產(chǎn)測繪的專業(yè)人員需要更多了解房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)知識，參與地籍測繪的專業(yè)人員需要更多的了解地形、地質(zhì)、地籍業(yè)務(wù)知識，才能更好的承擔(dān)不動產(chǎn)交易公平性測量的任務(wù)。

（三）測繪對象和比例尺

不動產(chǎn)測繪主要有兩個方向，房地產(chǎn)測繪和地籍測繪，其中作為地籍測繪的不動產(chǎn)測繪主要在野外進行，測繪數(shù)據(jù)和圖紙當(dāng)中涵蓋的內(nèi)容較房地產(chǎn)測繪更多、更廣泛，因此進行地籍測繪時必須對物質(zhì)界限、經(jīng)濟價值進行標(biāo)注，配合GPS網(wǎng)對測繪比例尺進行相應(yīng)的調(diào)整；房地產(chǎn)測繪主要為了反映房屋的基本情況、權(quán)屬界線，更多的關(guān)注房屋本身的界限、附屬設(shè)施、布局、朝向、層數(shù)、用途、各項號碼等信息，在房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域中對測繪結(jié)果分為分幅平面圖、分宗平面圖、分戶平面圖，其中分宗平面圖是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本圖，比例在1：100～1：1000之間，分幅平面圖是分宗平面圖的基本資料，分戶平面圖是在分宗平面圖基礎(chǔ)上繪制的，在核發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件、變更房屋產(chǎn)權(quán)時使用，如下圖所示：

二、不動產(chǎn)測繪技術(shù)

不動產(chǎn)測繪過程中主要應(yīng)用數(shù)字測圖技術(shù)、坐標(biāo)分解技術(shù)、GPS技術(shù)進行測繪作業(yè)，其中數(shù)字測圖技術(shù)在地籍測繪領(lǐng)域中應(yīng)用更多，測量效率和質(zhì)量較高，屬于充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進行數(shù)據(jù)處理的技術(shù)；坐標(biāo)分解技術(shù)在房地產(chǎn)測繪和地籍測繪中都得到應(yīng)用，測繪準(zhǔn)確率較高，但對面積的計算方面有所欠缺，對計算條件要求較高；GPS技術(shù)主要用于對測繪目標(biāo)坐標(biāo)、定位的準(zhǔn)確度提升，為不動產(chǎn)建立三維模型，是提高我國不動產(chǎn)測繪水平的技術(shù)。

三、不動產(chǎn)測繪技術(shù)運用

（一）計算機系統(tǒng)運用

當(dāng)代不動產(chǎn)測繪技術(shù)應(yīng)用過程中，計算機系統(tǒng)的輔助作用不可忽視，用計算機代替人工進行測繪數(shù)據(jù)的采集和處理，極大的解放了人力資源，提高了不動產(chǎn)測繪的科學(xué)性，對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公平交易打下堅實的基礎(chǔ)。且運用計算機系統(tǒng)可以實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪技術(shù)與計算機網(wǎng)絡(luò)的連接，實時修正測繪成果，對不動產(chǎn)測繪成果進行即時保存；還可以在投影設(shè)施的輔助下，進行對不動產(chǎn)測繪成果的檢驗和驗收。

（二）面積統(tǒng)計計算

不動產(chǎn)測繪的結(jié)果處理工作中，不動產(chǎn)面積的統(tǒng)計計算是不可忽視的部分，對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易具有重要的意義，因此在進行不動產(chǎn)測繪的過程中，專業(yè)人員需要為不動產(chǎn)面積的統(tǒng)計計算進行相關(guān)數(shù)據(jù)的測繪和采集。在現(xiàn)代化不動產(chǎn)測繪發(fā)展過程中，成功簡化不動產(chǎn)測繪和不動產(chǎn)面積統(tǒng)計計算能夠有效提高不動產(chǎn)測繪工作效率和質(zhì)量，為不動產(chǎn)歸屬、經(jīng)濟價值提供科學(xué)的、公平的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。例如，S市Q區(qū)商業(yè)性住宅樓需要進行不動產(chǎn)測繪，經(jīng)過專業(yè)人員的測繪結(jié)果處理可知，該處商業(yè)性住宅樓批準(zhǔn)使用面積1125m²，實際商業(yè)性住宅樓的建筑面積只有590m²，測繪專業(yè)人員為此次不動產(chǎn)測繪生成了書面文字報告，對不動產(chǎn)坐標(biāo)位置、不動產(chǎn)面積等信息進行闡述，并在經(jīng)過對該商業(yè)性住宅樓設(shè)計因素的分析后，認為建筑面積590m²是該處不動產(chǎn)的建筑施工面積，不動產(chǎn)經(jīng)濟價值和產(chǎn)權(quán)交易過程中的價格都應(yīng)當(dāng)以此面積數(shù)為基礎(chǔ)進行計算。

結(jié)束語：隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，我國測繪領(lǐng)域得到了迅猛的發(fā)展，測繪技術(shù)更多的在建筑工程設(shè)計和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易過程中得到應(yīng)用，推動不動產(chǎn)相關(guān)工作順利發(fā)展。想要發(fā)展測繪技術(shù)，并保障測繪技術(shù)在不動產(chǎn)測繪應(yīng)用中的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)注重對測繪技術(shù)的實施，運用合適的方法，提升不動產(chǎn)測繪質(zhì)量。