論城市老年建筑市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略取向

李永亮

摘 要：最近十年是我國老年人口快速增長(zhǎng)、養(yǎng)老政策密集出臺(tái)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的十年。期間，為滿足養(yǎng)老需求，我國建設(shè)了大量的老年建筑，取得了令人矚目的成就。但與此同時(shí)，現(xiàn)有的老年建筑設(shè)計(jì)也存在著一些較為突出的問題，需要我們及時(shí)總結(jié)和反思，為今后的老年建筑設(shè)計(jì)提供參考。

關(guān)鍵詞：城市老年建筑；市場(chǎng)發(fā)展；戰(zhàn)略取向

1 前言

近十年間，通過國家政策的大力扶持和相關(guān)行業(yè)的不懈努力，老年建筑不斷發(fā)展，在政策法規(guī)、項(xiàng)目定位、養(yǎng)老模式、養(yǎng)老觀念、運(yùn)營管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。

2 老年住宅研究成果

2.1 住宅選址與場(chǎng)地設(shè)計(jì)

選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件?？拷镜纳鐓^(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，又方便生活。

2.2 容積率

容積率在1.0～0.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發(fā)；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。要求建筑入住對(duì)象的多樣性，建筑形式的多樣性，老年公用建筑等設(shè)施，服務(wù)醫(yī)療人員的配備。

2.3 配套設(shè)施

健康老年人日?；顒?dòng)半徑的設(shè)置為450m，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如以下：護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動(dòng)基地。機(jī)能恢復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。

3 城市老年建筑市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略取向

城市老年建筑目前的現(xiàn)狀及問題與老年人不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望在給社會(huì)提出問題的同時(shí)，也引發(fā)了一個(gè)巨大的、潛在的老年建筑市場(chǎng)。雖然老年建筑投資回報(bào)期比較長(zhǎng)，政府也尚未出臺(tái)強(qiáng)有力的、有針對(duì)性的政策和法規(guī)，但仍有許多企業(yè)考慮到該市場(chǎng)龐大的目標(biāo)人群、不斷增長(zhǎng)的總購買力以及日益改善的投資環(huán)境，準(zhǔn)備積極介入。不可否認(rèn)，老年建筑市場(chǎng)從總體上看是一個(gè)具有無限商機(jī)、朝陽型的產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)也被西方一些老齡化國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所證實(shí)；但是如果希望老年建筑能得到持續(xù)的、健康的發(fā)展，經(jīng)營者還需注意以下具體的發(fā)展戰(zhàn)略。

3.1 明確定位

老年建筑市場(chǎng)的發(fā)展是城市老齡化加劇和社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的必然趨勢(shì)。老年住宅、養(yǎng)老院、公共場(chǎng)所等老年建筑在實(shí)際操作中還可進(jìn)一步細(xì)分。如公共場(chǎng)所型可以從功能上分為學(xué)習(xí)型、休閑型、健身型等，也可以從消費(fèi)層次上分為低、中、高等不同類型。

從所需照顧的程度，養(yǎng)老院可以細(xì)分為：自助型，不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活設(shè)施，甚至可以包括一些比較奢侈的活動(dòng)設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、健身館等。陪住型，向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括飲食、體檢、保健等個(gè)人生活方面的需求。特護(hù)型，除了提供前兩種類型所提供的服務(wù)外，還包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到腫瘤患者、絕癥患者提供治療的房間。

從子女和父母之間的居住距離和關(guān)系，老年住宅可細(xì)分為：

完全同居型，一套房子由一個(gè)門進(jìn)，老年人和子女同用一個(gè)廳，一個(gè)廚房，臥室分開，兩個(gè)衛(wèi)生間。完全相鄰型，同一棟樓里，一個(gè)門棟有套二、套三的住房，年輕人可以住在套三（因?yàn)橛行『ⅲ?，老年人住在套二。老年人臥室應(yīng)放在整套住房的南向位置或有最好日照效果的房間。

半同居型，各套有各自的廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等，開門是一家，關(guān)門是兩家。半相鄰型，這種戶型從立體分離來構(gòu)思。如設(shè)計(jì)躍層式樓房，老人戶和成年子女以室內(nèi)垂直交通相互聯(lián)系。兩戶共用一個(gè)門，關(guān)起來是一家，內(nèi)部上下互不干擾又為兩家。上層由年輕人居住，下層由老年人住居。

混合型，老少兩代人分開居住，但相距不遠(yuǎn)。老年人同子女同住一棟樓或一個(gè)街區(qū)。在日本，該戶型被形象地稱為“一碗湯”距離。

根據(jù)經(jīng)營目的的不同可分為營利性老年建筑和非營利性兩類：非營利性老年建筑，具有社會(huì)福利性質(zhì)，為政府或非營利性組織投資建設(shè)，采取非營利性組織的運(yùn)行方式，主要為低收入或無收入的老人提供安身之處。它們的營利幅度控制在一定范圍，所得結(jié)余不能用于投資者的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，也不能被其員工變相分配，所有的利潤(rùn)只能投入機(jī)構(gòu)的再發(fā)展。在我國主要包括養(yǎng)老院、老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)等。營利性老年建筑，由民間籌資，以營利為目的。如為滿足海外僑胞落葉歸根、回國安度晚年的要求而建設(shè)的設(shè)備先進(jìn)、服務(wù)一流、豪華的別墅型老年住宅以及其他以營利為目的的老年建筑，如休閑娛樂的公共場(chǎng)所等。

3.2 人性化的設(shè)計(jì)

無論是哪一種類型的老年建筑都應(yīng)充分考慮老年人的生理特點(diǎn)。如針對(duì)老年人以后記憶力衰退，應(yīng)加強(qiáng)樓宇外觀的識(shí)別性。設(shè)計(jì)者可通過制造樓宇外觀及外部環(huán)境的差異、改善照明、增加光的強(qiáng)度及采用多色彩、大字體的指示性標(biāo)志來提高識(shí)別性。同時(shí)入口臺(tái)階和樓梯要適應(yīng)老年人體能，坡度放緩、寬度加寬、雙側(cè)設(shè)置扶手。居室房門須適當(dāng)放寬尺度，便于輪椅進(jìn)出，滿足護(hù)理需求，保證急救需要，擔(dān)架能夠方便進(jìn)出；同時(shí)不設(shè)置門坎，無高度差。隨著年齡的增加，老人的戶外活動(dòng)會(huì)相應(yīng)的減少，居室設(shè)計(jì)就顯得格外重要。老年人一般怕寒怕冷，且容易患骨質(zhì)疏松癥，臥室應(yīng)選擇向陽的房間，保證四季有充足的陽光。窗戶的位置應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，選擇背風(fēng)的方向，既能透氣，又能避寒。老年人一般喜靜，所以墻壁一定要隔音。

家具應(yīng)力求簡(jiǎn)單實(shí)用，帶棱角的家具一般不予考慮。地面應(yīng)選擇防滑地板，浴室和衛(wèi)生間也須考慮老人的生理要求。衛(wèi)生間和廁所要安裝扶手、有暖氣，最好淋浴或采用平底浴盆。衛(wèi)生間的潔具色彩以淡色為佳，不僅在視覺上給人以干凈的感覺，而且有利于及時(shí)觀察和發(fā)現(xiàn)老人排泄物中的病兆。在從居室到衛(wèi)生間的通道等主要的起居活動(dòng)地點(diǎn)，應(yīng)多處安裝就近照明用燈，以方便其使用。

3.3 全壽命的理念

通常國際上將65歲以上的老人定為需要社會(huì)提供服務(wù)，并獲得關(guān)照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為4個(gè)年齡段：健康活躍期，60～64歲；自立自力期，65～74歲；行為緩慢期，75～84歲。隨著老人年齡的增長(zhǎng)，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時(shí)間增多，需要輔助的設(shè)施也越多。從老人健康活躍期（60歲）到進(jìn)入行為緩慢期（74歲以上），差不多有一二十年的時(shí)間，有些設(shè)施和設(shè)備，只有在行動(dòng)緩慢期（75歲后）才迫切需要，過早安裝不僅會(huì)影響居室美觀，而且妨礙老人的活動(dòng)，如衛(wèi)生間的一些扶手。有些設(shè)施需要能及時(shí)變動(dòng)，為老年人設(shè)計(jì)的洗臉盆不宜過低，以免洗臉時(shí)前傾曲度過大，較為合適的高度約在80—90厘米上下；但如果是供坐輪椅或坐著洗臉的老人使用，臉盆的高度就要下降。因此老年建筑的設(shè)計(jì)，不只是涉及到當(dāng)前老年人的需求，而且涉及到老人未來的生理需求。所以樹立全壽命的建筑理念是十分必要的，即在有關(guān)建筑開始建設(shè)的初期，就應(yīng)考慮和準(zhǔn)備的必要設(shè)計(jì)。

4 結(jié)語

目前，我國因人口老齡化帶來的問題日益突顯現(xiàn)，現(xiàn)有的養(yǎng)老建筑顯然難以滿足需求。為老年人提供和諧、完善的養(yǎng)老設(shè)施已成為建筑設(shè)計(jì)建造者的新目標(biāo)。我們必須以老年自身特點(diǎn)出發(fā)為他們養(yǎng)老承擔(dān)起自己的職責(zé)。

參考文獻(xiàn)：

[1] GB50763-2012.無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范[S].

[2] GB50867-2013.養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范[S].