土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)重要性探析

呂海祥

摘要：如何滿足建設(shè)用地需求是土地管理中面臨的一個(gè)重要問(wèn)題，本文通過(guò)分析土地市場(chǎng)各類業(yè)務(wù)，研究了土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)，提出了土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)土地供應(yīng)的意義。

關(guān)鍵詞：土地管理動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)應(yīng)用

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，土地問(wèn)題逐漸成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。土地市場(chǎng)因其與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活息息相關(guān)，更是成為社會(huì)大眾的熱點(diǎn)話題。如何滿足建設(shè)用地需求也是土地管理中面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。這些問(wèn)題都和土地市場(chǎng)管理相關(guān)，需要通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)與監(jiān)管來(lái)解決。

一、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)的目標(biāo)

以國(guó)土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)，建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的部省市縣四級(jí)部署的土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)儲(chǔ)備數(shù)據(jù)、建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)利用數(shù)據(jù)、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)和集體建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)的編輯、動(dòng)態(tài)報(bào)送和接收、數(shù)據(jù)同步、查詢統(tǒng)計(jì)、歷史數(shù)據(jù)導(dǎo)人和系統(tǒng)定制等功能，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)與其它系統(tǒng)的接口。

1 通過(guò)對(duì)土地來(lái)源、土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)利用、市場(chǎng)交易和集體建設(shè)用地的管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的全流程和全口徑監(jiān)測(cè)與監(jiān)管。

2 實(shí)現(xiàn)對(duì)城市用地供地率的監(jiān)測(cè)，掌握各地批而未供土地的情況。

3 通過(guò)對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的監(jiān)測(cè)，掌握土地閑置情況。

4 實(shí)現(xiàn)對(duì)土地實(shí)際成交地價(jià)的監(jiān)測(cè)，了解地價(jià)動(dòng)態(tài)。

5 分析土地市場(chǎng)中土地利用政策的落實(shí)情況，掌握全國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)。

二、土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

（一）微觀角度

土地市場(chǎng)是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。可分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和集體建設(shè)用地三個(gè)部分。

1 土地一級(jí)市場(chǎng)

土地一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)出讓給土地使用者這種行為所形成的市場(chǎng)，是國(guó)家壟斷的市場(chǎng)，是新增建設(shè)用地的供應(yīng)市場(chǎng)。所以一級(jí)市場(chǎng)是政府最易調(diào)控的市場(chǎng)，也是土地參與宏觀調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)，更是動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)重點(diǎn)管理的市場(chǎng)。土地一級(jí)市場(chǎng)的核心在土地供應(yīng)，土地供應(yīng)的重點(diǎn)在于簽訂合同，因此監(jiān)測(cè)和監(jiān)管?chē)@簽訂合同展開(kāi)。從土地來(lái)源到土地供應(yīng)再到開(kāi)發(fā)利用，按照土地開(kāi)發(fā)的生命周期進(jìn)行全過(guò)程管理。

任何土地供應(yīng)前需要有合法來(lái)源，包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批復(fù)、城鄉(xiāng)增減掛鉤整體審批批復(fù)、存量國(guó)有建設(shè)用地、國(guó)有未利用地或收購(gòu)儲(chǔ)備的土地，其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批復(fù)、存量國(guó)有建設(shè)用地和收購(gòu)儲(chǔ)備的土地存在交叉。土地供應(yīng)時(shí)，首先對(duì)各種來(lái)源的土地發(fā)布供應(yīng)計(jì)劃，然后根據(jù)供應(yīng)方式分別發(fā)布出讓公告和成交公示，經(jīng)過(guò)招拍掛程序或者協(xié)商過(guò)程后，簽訂合同，并由部編定全國(guó)唯一的電子監(jiān)管號(hào)。

除劃撥補(bǔ)辦出讓、合同續(xù)期和現(xiàn)狀劃撥的土地外，供應(yīng)后的土地納人開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管。從政府交地到項(xiàng)目開(kāi)工，再到建設(shè)進(jìn)度，最后到竣工四個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)供應(yīng)土地的開(kāi)發(fā)利用情況進(jìn)行監(jiān)管，全程按照合同約定判斷其執(zhí)行晴況，按照《閑置土地處理辦法》判定土地閑置晴況并監(jiān)測(cè)閑置地的處理方式。

土地來(lái)源、出讓公示、成交公示和合同關(guān)聯(lián)，合同和開(kāi)發(fā)利用情況相關(guān)聯(lián)，環(huán)環(huán)相扣，構(gòu)成了土地一級(jí)市場(chǎng)嚴(yán)密的監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系。

2 土地二級(jí)市場(chǎng)

土地二級(jí)市場(chǎng)是指從一級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及再轉(zhuǎn)讓所形成的市場(chǎng)，將土地抵押、土地轉(zhuǎn)讓和土地出租三類市場(chǎng)交易納人監(jiān)管。市場(chǎng)交易時(shí)，通過(guò)將抵押、轉(zhuǎn)讓和出租的合同與原始出讓合同關(guān)聯(lián)，監(jiān)測(cè)一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的土地進(jìn)人二級(jí)市場(chǎng)的情況。

3 集體建設(shè)用地

集體建設(shè)用地可由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民依法使用，將興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅納人監(jiān)管。

（二）宏觀角度

在土地市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，除對(duì)具體宗地的供應(yīng)和交易進(jìn)行監(jiān)測(cè)和監(jiān)管外，還需對(duì)市場(chǎng)的宏觀形勢(shì)進(jìn)行監(jiān)測(cè)以便為宏觀決策服務(wù)。

1 批而未供土地

以城市為單位，監(jiān)測(cè)各地城市分批次建設(shè)憑城市用地的供應(yīng)進(jìn)度，掌握各地的供地率和批而土地的基本情況，為建設(shè)用地審批提供參考。

2 閑置土地（供而未用）

根據(jù)合同（劃撥決定書(shū)）的約定，判斷各地土閑置晴況，為建設(shè)用地審批和制定土地利用政策債考。閑置土地的判定采用計(jì)算機(jī)自動(dòng)判定和人工兩種方式。

3 重點(diǎn)地塊

近年來(lái)，各地頻現(xiàn)“地王”。從某種角度來(lái)該王現(xiàn)象”也成為土地市場(chǎng)的晴雨表?！暗赝酢笨煞謨r(jià)地王”和“單價(jià)地王”，將它們納人重點(diǎn)地塊邊管，通過(guò)分析它們的合同執(zhí)行情況可從側(cè)面了加的真正需求。

三、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的主要功能

（一）部署方式

系統(tǒng)部署在部、省、市和縣四級(jí)，通過(guò)國(guó)土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)雙網(wǎng)運(yùn)行。已開(kāi)通國(guó)土資源業(yè)務(wù)市、縣，通過(guò)業(yè)務(wù)網(wǎng)實(shí)時(shí)傳輸相關(guān)信息（含坐標(biāo)）內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，未開(kāi)通業(yè)務(wù)網(wǎng)的市、縣，通過(guò)互聯(lián)懷數(shù)據(jù)（不含坐標(biāo)），形成外網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)均建立在國(guó)土資源部數(shù)據(jù)中心。建立內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)的融合機(jī)制，定期對(duì)兩個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行同步集轉(zhuǎn)換，提取需公開(kāi)的信息后在中國(guó)土地市場(chǎng)懷眾發(fā)布。隨著國(guó)土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)在各地逐漸開(kāi)通市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)將全面轉(zhuǎn)到國(guó)土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)運(yùn)行。

（二）系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

圍繞土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管體系，立足土地市場(chǎng)業(yè)務(wù)實(shí)際，從保證數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)、真實(shí)、完整和反映土地市場(chǎng)形勢(shì)的角度出發(fā)，采用以下技術(shù)手段開(kāi)發(fā)了土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)。

1 在線辦理，抓住監(jiān)管核心

以前按照周期備案的方式反映土地市場(chǎng)形勢(shì)有一定滯后性且容易漏報(bào)數(shù)據(jù)。系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)要求在線辦理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了監(jiān)測(cè)與監(jiān)管的動(dòng)態(tài)性。系統(tǒng)采用B/S架構(gòu)構(gòu)建合同在線辦理平臺(tái)，抓住了土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系的核心。同時(shí)，因?yàn)橄到y(tǒng)中的合同就是最終簽署的法律文件，合同雙方將共同認(rèn)真檢查數(shù)據(jù)，保證了數(shù)據(jù)真實(shí)無(wú)誤。

2 邏輯檢查，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量

手工簽訂合同的時(shí)代，填寫(xiě)數(shù)據(jù)比較隨意，許多重要合同要素未設(shè)定，留下了合同執(zhí)行的隱患。辦事人員責(zé)任心不強(qiáng)，填錯(cuò)數(shù)據(jù)單位的事情也屢有發(fā)生。系統(tǒng)設(shè)計(jì)了客戶端和系統(tǒng)接口共用的邏輯檢查模塊檢查上報(bào)數(shù)據(jù)的必填項(xiàng)和數(shù)據(jù)邏輯，攔截和提示不符合要求的數(shù)據(jù)。邏輯檢查模塊實(shí)現(xiàn)了檢查項(xiàng)的動(dòng)態(tài)定制，可實(shí)時(shí)設(shè)定必填數(shù)據(jù)項(xiàng)及其邏輯關(guān)系。

3 生成監(jiān)管號(hào)，保障數(shù)據(jù)完整

所有的土地合同都通過(guò)系統(tǒng)辦理，全國(guó)的數(shù)據(jù)才能完整。通過(guò)要求全部土地合同應(yīng)有全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)促使合同必須通過(guò)系統(tǒng)在線辦理，保證了數(shù)據(jù)的完整性。系統(tǒng)使用為每份合同自動(dòng)生成電子監(jiān)管號(hào)的方式實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)。部系統(tǒng)接收合同數(shù)據(jù)后，自動(dòng)生成全國(guó)統(tǒng)一編碼的監(jiān)管號(hào)和條形碼并將其回傳至縣市級(jí)系統(tǒng)?？紤]監(jiān)管的需要，電子監(jiān)管號(hào)主號(hào)碼設(shè)計(jì)為16位，1-6位為市、縣行政區(qū)劃代碼，7-10位為年份，n位為合同類型，12-15位為順序編號(hào)，1啦為識(shí)別碼。當(dāng)合同在執(zhí)行過(guò)程中需要變更時(shí)，電子監(jiān)管號(hào)主號(hào)碼不變，變更的合同在主號(hào)碼后附加合同的版本號(hào)，如3717002009800152-1。系統(tǒng)將保存合同的全部歷史版本。

4 環(huán)環(huán)相扣，跟蹤全程監(jiān)測(cè)

系統(tǒng)將土地來(lái)源、公告、公示、合同、開(kāi)發(fā)利用、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)全部對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)起來(lái)，環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)了土地利用的全過(guò)程跟蹤管理。在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，均有相關(guān)的制度法規(guī)要求數(shù)據(jù)進(jìn)入監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)。當(dāng)前一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)在系統(tǒng)辦理后，如果故意漏報(bào)后一個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)就可通過(guò)分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。如果未在系統(tǒng)中辦理前一個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，當(dāng)在系統(tǒng)中辦理后一個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)時(shí)，就必須補(bǔ)辦前一環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)并在系統(tǒng)中作解釋說(shuō)明。

5 分析和統(tǒng)計(jì)，深化監(jiān)督管理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)全部進(jìn)人系統(tǒng)后，必須通過(guò)數(shù)據(jù)分析和統(tǒng)計(jì)才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題了解土地市場(chǎng)當(dāng)前形勢(shì)。系統(tǒng)提供了綜合查詢、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、重點(diǎn)監(jiān)管等工具幫助業(yè)務(wù)人員挖掘數(shù)據(jù)深化監(jiān)管。重點(diǎn)監(jiān)管模塊分析批而未供土地、供地率、閑置土地和重點(diǎn)地塊合同執(zhí)行隋況，幫助業(yè)務(wù)人員了解土地利用管理中的熱點(diǎn)問(wèn)題。

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