共有產(chǎn)權(quán)：剛需向左，投資往右

宋慧芳　張興軍

共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)定的門檻在一定程度上的確抑制了投機，但其受限于供應(yīng)量和價格等因素，短期內(nèi)也不會對房價產(chǎn)生明顯的抑制作用。

近期有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)新聞不斷發(fā)酵?！按竺娣e放棄購”“限價房改共有產(chǎn)權(quán)”等新聞也刺激了申購者的神經(jīng)。消息稱，部分樓盤開放商拒絕“公積金+商業(yè)貸”組合貸，這些傳聞讓共有產(chǎn)權(quán)成為關(guān)注的焦點。

北京市“昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目，是由原先的自住型商品房、限價房等房源轉(zhuǎn)化而來，但因位置偏遠、性價比不高、不能使用組合貸的問題，在申購家庭中遇冷，選房現(xiàn)場有高達70%的家庭棄選?！?/p>

對此，昌平區(qū)住建委相關(guān)負責人介紹，綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個共有產(chǎn)權(quán)住房項目于2018年4月2日進行了第一批公開搖號，并定于4月13日開展選房工作?！盀槭裁磸膿u號到選房的時間比較長？一方面是市、區(qū)兩級住建委要會同規(guī)土委、城管、執(zhí)法相關(guān)部門，按房源比例對申購家庭是否有違法建設(shè)行為進行審核認定工作；另一方面也是為了給申購家庭更多時間去更多了解項目情況?！痹撠撠熑吮硎?，這三個共有產(chǎn)權(quán)項目的選房、簽約工作仍按照公告中的時間安排正常進行，并沒有產(chǎn)生變化，請申購家庭不必驚慌。

至于三個項目周邊交通和品質(zhì)問題，昌平區(qū)住建委的負責人介紹，三個項目均有公共交通通達，其中中駿·四季家園和翡萃家園兩個項目在地鐵五號線和昌平線軌道交通站點周邊，交通較為便利。另外這些項目都是按照國家相關(guān)設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計的，并通過了區(qū)相關(guān)部門的設(shè)計方案審查，以及審圖單位的施工圖審查，符合住宅設(shè)計規(guī)范要求。

三個項目到底能不能使用“組合貸”？對于報道中提到不能使用“組合貸”的問題，上述昌平區(qū)住建委相關(guān)負責人明確表示，在4月2日發(fā)布的三個項目搖號公告中明確支持組合貸，并已要求三家企業(yè)書面做出承諾，不得以任何理由拒絕申購家庭使用組合貸款方式。同時，區(qū)住建委也會在此后的選房、簽約現(xiàn)場監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)有拒絕申購家庭組合貸行為，將聯(lián)合相關(guān)部門依法依規(guī)予以嚴肅處理。

北京市住建委相關(guān)負責人表示，按照相關(guān)規(guī)定，購房人可以申請組合貸，開發(fā)商不得拒絕。一旦發(fā)現(xiàn)有企業(yè)拒絕，情節(jié)嚴重者將按文件規(guī)定被停止網(wǎng)簽資格。按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，在信貸優(yōu)惠政策方面已提出，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

抑制投機作用明顯

《中國經(jīng)濟信息》記者注意到，相比于此前的自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)住房在入市之后申購家庭數(shù)量確實大幅下降。以北京首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目朝陽錦都家園為例，由于是按照原先自住房的政策進行申購，427套房源，有16萬戶家庭申購，按最后通過審核的12萬戶計算，申購家庭和房源比例大約為281：1。而首個真正的共有產(chǎn)權(quán)住房金隅大成金成雅苑項目，969套房源只有5萬戶家庭申購，按最后通過審核的1.5萬戶家庭計算，申購家庭和房源比例僅為15.4：1，所以確實大幅度下降。

“共有產(chǎn)權(quán)住房申購家庭數(shù)量大幅下降，一方面是因為對購房人的資質(zhì)審核更加嚴格，只有首次購房的無房家庭才有資格申購共有產(chǎn)權(quán)住房。另一方面，是共有產(chǎn)權(quán)住房真正回歸了住房的居住屬性，堵住了投資投機空間，擠出了炒房客。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的落地政策。特別是購房人再行轉(zhuǎn)讓時，須將產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭，房屋性質(zhì)不變，這樣可以最大程度地發(fā)揮政府住房保障政策的作用，滿足更多的無房家庭住房剛需。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時也明確表示，從制度設(shè)計上，北京的共有產(chǎn)權(quán)是中國保障房歷史上到目前為止最完善的一次。但從投資角度看，買了共有產(chǎn)權(quán)房，未來通過共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經(jīng)非常低，基本上離開這個市場的可能性很小。共有產(chǎn)權(quán)房實際就變成了有部分產(chǎn)權(quán)的公租房，可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。所以從制度設(shè)計上，的確是非常明顯的回歸了居住，“避免了過度福利化”導(dǎo)致的開著寶馬申請的現(xiàn)象。

一位近期剛剛搖到昌平區(qū)綠海家園共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，其正與家人商量是否如期認購。據(jù)其透露，這一樓盤的售價在18000元每平方米，個人占50%產(chǎn)權(quán)。但綜合考慮價格、區(qū)委以及未來的增值空間之后，認購意愿大大降低。

據(jù)悉，一部分申購人最后選擇棄購的主要原因，還在于共有產(chǎn)權(quán)住房的增值潛力上。從總價上來講，共有產(chǎn)權(quán)價格與周邊商品房價格差額并不大，與此同時，未來如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓或置換時，共有產(chǎn)權(quán)的購買對象同樣需要具有相應(yīng)資格。這種不確定性對于共有產(chǎn)權(quán)住房的申購者而言，無疑加深了其相應(yīng)的擔憂。

高門檻聚焦剛需族

2月6日，北京成交3宗共有產(chǎn)權(quán)住宅土地，住宅部分全部是共有產(chǎn)權(quán)，合計規(guī)劃建筑面積住宅部分是299621平方米，按照平均80平米一套計算，大約是3700套。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2017年北京開始共有產(chǎn)權(quán)土地供應(yīng)開始，截止日前，北京供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住宅土地已經(jīng)達到360萬平米以上，按照80平米一套計算，大約4.5萬套。以2018年成交的18宗住宅土地為例，截止日前，合計成交了61.97萬平米的共有產(chǎn)權(quán)房住宅。大約是7800套住宅。其主要集中在昌平、朝陽、通州、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)域。

那么這幾萬套共有產(chǎn)權(quán)大概率都會在2018年簽約，那么會對價格有什么影響？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，從對2018年房價的影響看，含共有產(chǎn)權(quán)房合計簽約均價是40803元每平方米，而不含共有產(chǎn)權(quán)房的簽約均價是50001元每平方米，共有產(chǎn)權(quán)房拉低市場均價18.4%。預(yù)計后續(xù)入市的共有產(chǎn)權(quán)項目，均價在3-4萬之間，成交量將會有明顯增加。

據(jù)《中國經(jīng)濟信息》記者了解，到目前為止，2018年共有產(chǎn)權(quán)要簽約的合計有3個項目。這3個項目均為之前的自住房轉(zhuǎn)化項目，所以均價較低。延慶區(qū)天潤·和麗嘉苑項目的620套共有產(chǎn)權(quán)房是延慶區(qū)開展的首個共有產(chǎn)權(quán)住房項目，通過購房資格審核的家庭共計8710戶。該項目最終符合申購標準的“新北京人家庭只有18戶。

除此之外，海淀中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)住房項目的申購工作已于2018年1月11日結(jié)束，最終約5萬戶家庭確認申購。北京城建·棠樂共有產(chǎn)權(quán)住房項目的網(wǎng)上申購登記工作已于2017年12月16日結(jié)束，最終約2.3萬戶家庭確認申購。對于上述項目，按照已經(jīng)完成購房資格審核的項目比例，預(yù)計真實可以申請的人數(shù)只有申購人數(shù)的30%-40%。

部分業(yè)內(nèi)專家認為，短期來看共有產(chǎn)權(quán)住房對房價的拉低作用并不明顯。首先，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量在滿足多數(shù)需求方面還遠遠不夠。其次，價格方面也并不具備明顯優(yōu)勢，參照北京目前二手房的平均價格，共有產(chǎn)權(quán)住房的價格還有降低的空間。