“只漲不跌”已成過去身家性命全押寶樓市是不是太危險？

譚夢桐

如果說過去10年，在中國，單一配置一項資產(chǎn)，并且能躺著就把錢賺了，還能盆缽皆滿的，那這項資產(chǎn)最有可能就是房地產(chǎn)了。

無論是“空手套白狼”、還是囤房，只要是在過去10年出手了的，運氣都不會太差，買到即是賺到。

但自從2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”以后，整個買房邏輯都變了，與房地產(chǎn)相關的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購房者信貸等方面。

對于炒房者，近憂遠慮皆存。近憂有房地產(chǎn)稅已是箭在弦上，只差一紙文書，房貸利率持續(xù)走高，棚改貨幣化安置收緊等等；遠慮是人口紅利已漸漸不再。

那房地產(chǎn)的下半場邏輯是怎樣的？我們該怎么玩？

那些年，炒房的人是怎么暴富的？

2004年，崔先生在東莞搞化工廠，環(huán)保部門一紙禁令，生意一落千丈。崔賣掉廠子，到北京淘金。

當時央行頒布121號文，對房地產(chǎn)市場進行限制，媒體一個勁喊貴。崔先生沒有人云亦云，當時他只有27萬元，毅然決定在望京購買60平米總價26多萬元普宅一套。為此，媳婦賭氣離婚，回了娘家。

崔先生咬牙不妥協(xié)，住最便宜的地下室，出力氣做苦工，一直堅持了半年，幾乎山窮水盡。2005年房價大漲，1萬多一平米，崔立刻賣房，凈賺34萬元，半年收益率131%。

2005年3月，國務院出臺“國八條”平穩(wěn)房價，崔不為所動，把老家的三層樓抵押給銀行，加上手頭的60萬元，一次性購買了17套房子，貸款500多萬元。放手一搏，成敗在此一舉。2005年底，北京房價再次上漲，崔賣掉其中2套，投資通州7套。那時通州房子已經(jīng)漲到4000元一平米，本地人普遍覺得虛高。

2007年，北京房價又大漲，崔賣掉其中一套，還清了所有欠款。僅到2011年，北京房價已經(jīng)又經(jīng)歷了幾波上漲。崔先生坐擁金山銀山，一二線城市商品房30多套。

日本樓市崩盤先例不可不防

中國的房哥房姐們賺到錢后，階層提升，還過上了收房租度日愜意的好日子。不過，上世紀90年代初日本的房哥房姐們就沒這么幸運了，在經(jīng)歷過樓市崩盤后，房哥房姐們后來怎么樣了？我們不妨回顧一下。

90年代初，日本人因為利率低，貸款便宜，大家都不愿意把錢存在銀行，大量資金流入房地產(chǎn)市場。本來節(jié)約勤勞的日本民族，忽然全變成了投資家、投機家。

從1896年開始，日本房價連年暴漲，在1991年樓市頂峰，東京平均房價272萬日元每平米，而核心市區(qū)高達1450萬日元每平米，按通脹和匯率進行折算，差不多相當于今天北京/上海均價15萬元每平米。在全盛時期，光是東京都23個區(qū)的均價，都能把整個美國給買下來。

在1989-1991年，日本央行連續(xù)5次提高利率，收緊銀根，抑制投資，并且出臺房產(chǎn)稅壓制房價，至此，樓市和股市兩大泡沫應聲而破。據(jù)統(tǒng)計，日本股市在1989-1990年，暴跌超過70%；樓市在1990-1992年間，暴跌超過60%。

日本房價崩盤后，高位接盤的人過得怎么樣？日本樓市在加息和房產(chǎn)稅的雙重打擊下，房價直接崩盤了，大批日本人被套牢在樓市，一輩子為銀行打工。

日本的一本紀實小說《新城的黃昏》里曾寫過這么一個案例：一戶日本家庭，男主在收入很高的軟件公司上班，湊足首付后，在遠離市中心的新區(qū)買了個“老破小”，花了7200萬日元買的，其中5800萬元屬于貸款。本以為隨著工作年限的增長，工資會逐年遞增，還月供幾乎沒什么壓力。但是樓市泡沫破滅后，整個日本經(jīng)濟崩潰，男主的公司也破產(chǎn)，他找了份零工養(yǎng)家，工資銳減。為了保住房子，妻子被迫出去做兼職補貼家用，兒子早早輟學出去打工，女兒畢業(yè)后一直失業(yè)。更悲慘的是，新區(qū)并沒有發(fā)展起來，即使想賣房子，也沒買家接手。

日本樓市會崩潰，中國的樓市就不會崩潰了嗎？在房價越來越高之際，如果把身家性命全部押在房子上，是不是也太危險了呢？

樓市不可能“包賺不賠”

不過，我國近些年來出了一攬子政策，防止房地產(chǎn)泡沫被戳破，其中最重要的當屬2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

調控之后，買房邏輯已經(jīng)變了。調控的真正目標不是讓房價暴漲，也不是讓房價暴跌，而是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。換言之，就是削弱了房地產(chǎn)的金融屬性，增強了房地產(chǎn)的居住屬性?？糠康禺a(chǎn)大幅增值的好日子可能就一去不復返了。

新邏輯已經(jīng)慢慢滲入我們的生活中，如果我們逆勢而為會怎樣？

河北燕郊一直是環(huán)京樓市中最火爆的區(qū)域。限購前房價一度飆升到3萬多元，個別房源單價直逼4萬元，2016年下半年有錢還不一定能買到，至少還要加價20萬元作為茶水費。然而去年限購一出，環(huán)京交易量大跌90%，燕郊當前房價已跌到2萬元左右。一位投資者稱，正面臨著一個艱難的抉擇：是否斷掉按揭月供？他在燕郊福成五期的一套住宅已資不抵債，房價跌掉50%了，首付早虧光了。

對于未來的房地產(chǎn)市場，有專家認為，“房地產(chǎn)投資的暴利時代已經(jīng)過去?！睂＜冶硎荆骸胺康禺a(chǎn)市場過去10年、15年以來的福利時代已經(jīng)基本一去不復返了，價值投資的時代已經(jīng)到來了?！?/p>

9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列為一類立法項目，房地產(chǎn)稅被正式提上日程。炒房的風險已經(jīng)越來越高，因此，房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)配置的一部分還不錯，如果把身家性命都押在房產(chǎn)上，顯然不見得是明智的行為。