中國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效性研究

馮馨瑩

摘 要：在房地產(chǎn)價格居高不下的今天，央行應(yīng)通過怎樣的貨幣政策進(jìn)行調(diào)控。據(jù)此，主要從貨幣政策的三個途徑分析了貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)；價格；有效性

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.28.042

1 引言

自從1998年開始我國的房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)全面進(jìn)入了市場化，房地鏈就有非常明顯的特點：涉及范圍廣、產(chǎn)業(yè)鏈長以及范圍廣等，幾乎與其它產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)，同時買房、住房也是關(guān)系民生的大問題?？v觀近二十年房地產(chǎn)行業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度一直都非?？?，并且發(fā)展規(guī)模越來越大，成為了我國重要的經(jīng)濟(jì)組成成分，雖然中間稍有回落但總體價格一路高升，但是如此迅猛的勢頭和高揚的價格有時候也會為社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下隱患。由于中國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，且風(fēng)險相對其他行業(yè)較低，社會中大量的閑散資金紛紛注入房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，雖然導(dǎo)致一大批房地產(chǎn)企業(yè)誕生，但是也同時產(chǎn)生了其他一系列問題，比如社會結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡等。

2 貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的主要途徑及其有效性分析

中央銀行主要從三個方面對貨幣政策進(jìn)行了調(diào)控，其中主要包括：信貸條件、利率條件以及資產(chǎn)組合等等。

2.1 利率途徑及其影響

2.1.1 利率政策

通過利率調(diào)整來對貨幣實施控制的政策是一種直接信用控制手段，主要調(diào)控內(nèi)容包括銀行等金融機構(gòu)存貸利率調(diào)整和個人住房貸款利率調(diào)整。2008年金融危機開始，我國銀行的存貸款利率一路下調(diào)，但在2010年到2011年期間進(jìn)入新的上調(diào)期，五年及五年以上存款利率從4.2%增長到5.5%；五年及五年以上貸款利率從6.14%增長到7.05%。

2.1.2 利率上調(diào)必然帶來房產(chǎn)價格上漲，逐步抑制市場需求

（1）對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響。

銀行存貸款利率上調(diào)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言就意味著資金負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重，在當(dāng)前保障性住房政策背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)商本來就對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展比較擔(dān)心，銀行又出臺了加息政策無異于又進(jìn)一步縮減了市場需求，房地產(chǎn)商要獨自背負(fù)強大的資金壓力，只能通過降低商品房銷售價格的方式來回籠資金。這就促使房地產(chǎn)商不得不轉(zhuǎn)移資金到其他行業(yè)，以謀求新出路。

（2）對剛需者和投資者的影響。

而在消費者方面，對于剛性需求者，利率對其的影響要遠(yuǎn)大于對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，銀行利率的上調(diào)增加了剛需者的購買成本，這表明政府對購房已不是一種支持性的行為，成本的增加必然導(dǎo)致整個購房需求的減少；對于投資房產(chǎn)的投資者來說，利率上調(diào)導(dǎo)致收益減少，進(jìn)而會使得他們有可能轉(zhuǎn)向其他投資，這也會使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在一定程度上受到限制。

2.2 信貸途徑及其影響

2.2.1 銀行存款途徑對房產(chǎn)價格的影響

假如銀行對貨幣政策進(jìn)行擴張的話，那么銀行存款金額以及存款準(zhǔn)備金也會相應(yīng)發(fā)生調(diào)整，并且銀行能夠為客戶提供的貸款能力也會隨之提高，房地產(chǎn)市場的活躍度不斷增加，市場發(fā)展空間也越來越大，進(jìn)而會使得房地產(chǎn)價格上浮。相反，假如果中央銀行開始將貨幣政策緊縮的話，那么也就意味著銀行的存款數(shù)量以及存款準(zhǔn)備金都會減少，進(jìn)而增加了貸款的難度，房地產(chǎn)需求量也會相應(yīng)減少，房地產(chǎn)的價格也會整體向下調(diào)整。

2.2.2 銀行貸款途徑及與房價的相互影響

作為主要的應(yīng)用抵押物，房地產(chǎn)價格浮動往往也會對銀行負(fù)債情況產(chǎn)生影響，從而會影響到銀行信用貸款的問題，并影響到最終的貨幣供給。具體來講，當(dāng)房產(chǎn)價格在持續(xù)不斷上漲時，那么如果將房子來作為信用抵押貸款物的話，所貸到的款項就會增加。并且，當(dāng)房地產(chǎn)價格上調(diào)時，銀行的利潤空間以及負(fù)債情況也會隨著隨之上升，銀行也更愿意將房地產(chǎn)作為貸款抵押物來為客戶提供貸款，這樣一來會使得大量貸款開始涌向了房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而會帶動房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上升。如果因為一些因素的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)價格猛然下降，必然會導(dǎo)致以房地產(chǎn)作為信用貸款抵押物所能夠貸到款項就會減少，那么這時候銀行就不再愿意以房地產(chǎn)作為信用貸款抵押物來為用戶提供抵款服務(wù)，導(dǎo)致房價進(jìn)一步的下降。

2.2.3 資產(chǎn)組合途徑及其影響

投資者的投資資產(chǎn)主要由貨幣、股票、房地產(chǎn)等所組成。為了實現(xiàn)投資利益最大化，投資者可以對這些投資資產(chǎn)的比例進(jìn)行調(diào)增。假如銀行通過降低貨幣利率并提高貨幣供應(yīng)量進(jìn)而實施擴張性貨幣政策，那么之前的這種資產(chǎn)組合平衡就會徹底被打亂，投資者的投資結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)發(fā)生調(diào)整，同時非資產(chǎn)比例會下降資產(chǎn)比例會上升。相反，假如果銀行提通過提高貨幣利率并降低貨幣供應(yīng)量進(jìn)而實施貨幣緊縮政策的話，也會打破之前的投資平衡，這個時候投資者非資產(chǎn)比例增加而資產(chǎn)比例降低進(jìn)而達(dá)到投資平衡。比如，由于某房地產(chǎn)價格上浮，使得房地產(chǎn)商所應(yīng)有的資金量變大，進(jìn)而提高了銀行貸款能力，并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3 總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)價格的變動往往會影響到銀行政策的實施，通過對房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)整并實施合理的政策，進(jìn)而可以實現(xiàn)銀行貸款業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展，達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險的目的。

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